中古を買ってリノベーションのはじまりは物件探しから

中古を買ってリノベーションのはじまりは物件探しから

2017.10.23

今日は街えらび・物件さがしの考え方についてお話しします!

好みのテイストで住空間をつくりたい、家族が自然とあつまる動線のプランにしたい、窓からは緑を眺め居心地を追求したい、無垢材や塗装といった経年を楽しめる住まいづくりをしたい、庶民的なお店から有名店まで食文化が豊かで地域コミュニティが活発な街に暮らしたい。(夢が広がりますね!)

など中古を買ってリノベーションを考えはじめた理由は皆さまそれぞれですが、どんな方でも中古を買ってリノベーションは街えらび・不動産探し(物件さがし)からはじまります。

中古を買ってリノベーションの舞台となる“不動産”は部屋位置や方位、環境など様々な要素が価格には影響してきますが、大きく関係してくる要素は駅距離、広さ、築年数の3つです。これらの要素のバランスで不動産の価格というのは決まっています。

お金が無限にあった場合、誰もが駅から遠いお部屋より近い方がよい、狭いお部屋より広い方がよい、価格は高いより安い方がよいと考え、大抵、条件は他の方と被ります。予算が無限にあれば別ですが、予算に限りがあるとしたら、全部を満たすことは難しく、この3つの要素のうち自分たちの暮らしにおいて何が絶対に必要かを考えて、ときには何かを譲ることが大切です。それが広さなのか築年数なのか、それとも駅までの距離なのか。

 

●優先順位のつけかた ~築年数~●

 お話ししている3つの要素の内、人それぞれ考えが大きく分かれる要素は“築年数”です。日本のような地震が多い国では当然のことかもしれません。特に新耐震基準(確認申請S56年6月1日以降)で建てられたか否かを悩んでいる方は多いです。 地震による建物への影響というのは地盤、建物の形状、震源地、揺れ方、揺れ時間などによって大きく異なってきます。平成築の大手ゼネコンのマンションでも東日本大震災のときに壁へ大きなクラック(ひび)が入り、お部屋の中まで貫通した事例も報告されています。そういう意味では、どのマンションが安全であるという風に考えることは残念ながら単純にはできません。(新耐震だから安心なんて言えません!)

築年数を自分たちの暮らしにおける譲れない条件なのか譲れる条件なのかを考えるときに、ひとつの判断材料として次のようなことを指標として考えてみたらいかがでしょうか。

 表は阪神大震災のときの建物の被害状況を築年数ごとにグラフ化したものです。これを見てみなさまがどう思うかが、物件さがしの築年数をどうするかの指標になります。
「築年数を問わず約9割の大多数の建物は倒壊していないんだ」と思うか、「大破・中破した建物の割合が新耐震にくらべて旧耐震は5倍から10倍もあるんだ」と思うか。
前者であれば築年数は柔軟に考え、街や広さを重要視できます。後者ではあれば築浅という条件がmustな条件となりますので、他の要素で優先をつけましょう。
(たとえば広さを柔軟に考える工夫とは:廊下を排除した土間、ロフトによって空間を上下に使い延床面積を増やす工夫、寝るお部屋は最低寸法で設計 などですね)

これから、高度成長期やそれ以降といった“住宅の量”が必要だった時代につくられたいわゆる旧耐震基準のマンションたちが大量に市場にでてきます。2030年には3戸に1戸が空家という時代を迎えます。

ひとつ言えることは、築年数の考えかたによってはたくさんの良質のマンションから自分たちにあった物件をえらべるかもしれないということです。

中古住宅というのは「過去の災害時に被害をうけたかどうか、被害を受けた場合どのような内容で修復はできたか、修復に要した費用はどうしたか」を公表している場合は調査することができます。これまでの事実を知って判断できるというのも中古住宅の魅力の一つかもしれません。

 

●その街自体に希望のマンションがない●

譲れない条件とそうでない条件が整理できても、その街自体に希望のマンションが存在しない場合もあります。(なんと!どういうこと!?)

高度成長期時代は都心から離れた場所に公団の標準設計による分譲住宅が大量供給されました。いわゆる団地というもので、南向きで広大な敷地と緑とコミュニティが魅力です。東京オリンピック前後から都心の一等地では民間による高級分譲マンション分譲などの今でいうヴィンテージマンションが建築されました。街づくりという観点ではこのように時代毎に開発が優先されたエリアが異なります。郊外で俗にいうヴィンテージマンションがほしいといっても、そういったマンション自体がないんです。(人気で有名なマンションはありますが)

都心においても湾岸エリアより渋谷区、目黒区、文京区、港区でも山側などの内陸側に歴史を感じるヴィンテージマンションは多かったりします。今までお話してきたとおり、みなさまの条件では、そもそも街自体にそのようなマンションがなかったりもしますので注意してくださいね。

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