中古マンションの値引き交渉と両手仲介の問題点

中古マンションの値引き交渉と両手仲介の問題点

2017.8.29

ネットで「中古マンション値引き」や「中古マンション値引き交渉」と検索をして表示される検索結果の記事が、
分かったような分からないようなふわっとした記事、SEO的効果を狙ってただテキスト量が多い記事がほとんどなので、
リノままのお客様にはもっと実践的な値引き、値引き交渉についてのお話を差し上げたいと思います。

ネットにある記事は、下記のようなことが値引き交渉のポイントですとの記述があります。

①売主が不動産会社か個人かによる値引き交渉の違い
②売主の事情、物件の状況(壊れてたり、汚かったりしないか)による値引き交渉
③値引き交渉を依頼する営業マンを本気にさせるコツ
④値引き交渉の前提となる適正価格を知る方法

これらのポイントを押さえるは正解ではあるのですが、実際の取引きでは売主、売主側仲介会社、
買主、買主側仲介会社の思惑や事情などが、複雑に絡み合っているので
上記のようなポイントをあれこれ確認したからといって値引き交渉が上手くいくというものではないと思います。

値引き交渉の主導権は、売主と媒介契約を結んでいる仲介会社とその営業マンが握っています。
その主導権を握る仲介会社とその営業マンは下記の動機によって売却活動を行います。

1.買主も自社で探すことで売主、買主両方から仲介手数料を受領できるいわゆる両手仲介にしたい。
  つまり、1回の取引きで仲介手数料が2倍発生するということに。
2.但し、買主を探すには広告宣伝費(ネット広告、折込チラシ、ポスティング広告など)と買主候補を物件にご案内する
  などの労力がかかるので、その宣伝費と労力をなるべく少なくしたい。
3.1.と並行して確実に売主からの仲介手数料(片手仲介)だけは獲得すべく他社からの買主紹介を集める。
  なぜなら、買主を他社に探してもらえば広告宣伝費や労力をかけないで売主の仲介手数料を受領できる。
4.媒介契約期間(通常3ヶ月)で契約に至らなかった場合には、売主に価格ダウンの了解を得て
  再度1.からの仲介手数料獲得ルーティンを実行しなければならない。
  ⇒従って売主とは常に良好な関係を築いていなければならない。

商売としてやっている以上当然のことではありますが、売り上げ=仲介手数料が受領できるか否かが重要になっています。
買うか買わない分からない購入のお客様を追うよりは、売却する意思表示をして媒介契約を締結してくれている売却のお客様を大切にするという思考になるのは致し方ないことと思います。
従って売主側の代理人的立ち位置が優先であるで売主仲介会社は、売主の利益とならない値引き交渉には原則消極的となります。
(買主の利益となる値引きは売主の不利益=利益相反⇒両手仲介の問題点

2009年当時の民主党が総選挙に向けた政策のなかに、売主買主の利益相反となる両手仲介を原則禁止とするということを盛り込みました。
結局この政策は実現しませんでしたが、政党が政策に盛り込むくらいの問題のある事だと認識した方が良いのではと思います。
All About オールアバウト住宅・不動産の不動産仲介「両手取引」の問題点が両手仲介の問題点を解説してくれていますのでご参照ください。

売主の代理人的立ち位置の売主仲介会社の営業マンに知識、経験、情報が圧倒的に劣る買主である皆様が
値引き交渉を依頼しても、様々の理由をつけて体よく断られるのがオチだと思いませんか?
ネットに書いてあるようなことを調べたって、実際は絵に描いた餅でありなかなか簡単ではないことであるとご理解頂けること思います。

そこでです、皆さんはバイヤーズエージェントという言葉をご存知でしょうか?

不動産取引において、もっぱら買い手の立場に立って必要なサービスを提供する人または企業をいう。
その業務内容は、市場調査、物件選定、物件評価、取引支援など幅広いが、その相当部分は宅地建物取引の代理または仲介業務に該当するため、宅地建物取引業として営まれるのが一般的である。
出典:三井住友トラスト不動産 不動産用語集

 

リノままの仲介は皆様のバイヤーズエージェントです。(売主の利益を忖度することはありません)
買主様の立場にたって物件評価、取引支援、強く賢く値引き交渉などを行います。

リノままでは値引き交渉を下記のように考えます。

①安物買いの銭失いではありませんが、何の理由もなく安い物件、安くなる物件などありません。
②但し、相場に比べ価格が高い物件、値引き交渉が可能な物件は全力で値引き交渉を致します。
リノベーション済マンション販売の仕入れノウハウを活かして適正な相場価格をお客様にお伝えします。
 (自社で年間250件購入しているノウハウがあるので買主目線に立った信頼性高い査定を実施します)
④リノまま(東京テアトル)は、仲介会社から情報を得て自社で中古マンションの購入(仕入れ)をしています。なので購入(仕入れ)をされない一般的な仲介会社には無い、実践的な値引き交渉術・ノウハウを持っています。
 このノウハウをお客様の為に最大限活かし交渉にあたります。

ネットで書かれているようにいろいろ調べても、売主と買主を仲立ちするだけの普通の仲介会社に依頼するのでは上手な交渉は望めません。
リノままでは、リノままの持つノウハウを最大限活かして皆様の中古マンション購入とリノベーションのお手伝いを致します。

値引き交渉を含め物件探し、住宅ローン、リノベーションの設計デザイン、施工のプロであるリノままにお気軽にご相談ください。
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