マンションの長期修繕計画とは?中古マンション購入時の注意点を紹介

マンションの長期修繕計画という言葉を聞いたことがあるけど、イマイチ分からないという方は少なくないでしょう。

マンションの立地や環境、利用状況などによって建物の傷み具合は変わりますが、建物の適切な修繕の計画を立てることを長期修繕計画といいます。

そして、その修繕のために必要なお金は修繕積立金として所有者の皆さんから徴収されています。

中古マンションを買って住みたい、という方にとって、建物が長持ちするように適切な長期修繕計画がたてられているか、そのために自分たちが負担しなければならないお金がどのくらいになりそうか、は非常に重要なポイントです。

この記事では、長期修繕計画の具体的な内容や長期修繕計画の目的、購入検討者がみておきたい注意点などについて解説していきます

高原太郎

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

マンションの長期修繕計画とは?

マンションの長期修繕計画とは、定期的な修繕やメンテナンスでマンションを長期的に維持する計画です。

マンションでも戸建でも、建物を長持ちさせて快適に住み続けるためには定期的な修繕やメンテナンスは不可欠です。

中でもマンションは多くの方が住まう規模の大きな建物なので、修繕やメンテナンスといっても時に1億円におよぶような大きなお金がかかってきますし、それらを所有者の皆でわけあって負担しなければなりません。

経年劣化などで大規模な修繕が必要となった際、一括で修繕費用を求めることは区分所有者にとって大きな負担となります。一方でそのときに資金不足などが原因で必要な修繕が十分に行われなければ、建物の劣化を早めるだけでなく、後々かえって大きな費用負担が発生してしまう可能性があります。

そのような事態を防ぐために、将来予想される修繕工事などを計画して必要な費用を算出し、月々の修繕積立金を設定するために作成されるのが長期修繕計画です

長期修繕計画を作成していないマンションってあるの?

本来、マンションの管理組合には長期修繕計画を作成する義務があり、建物の所有者や管理者は保有する建物を常時適法に維持管理するように努めなければなりません。

とはいえ、国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」によると、7%の管理組合が「長期修繕計画を作成していない」と回答しています。近年は減ってきたものの、古いマンションや自主管理のマンションなどでは時々長期修繕計画がないマンションをみかけます。

旧耐震の物件や築30年超の物件など、古いマンションほど建物のメンテナンスや維持修繕をしっかりやってきたかどうかの差が大きくでてきます。

長期修繕計画がそもそもない、となるとマンションの管理状況では大きなマイナスです。住宅ローンにおいても長期修繕計画の有無を審査でチェックする金融機関もあります。

これから中古マンションの購入を考えている方はまず「長期修繕計画があること」を物件選定の条件にいれておいた方がよいでしょう。

長期修繕計画は誰がつくる?

おわかりの通り、建物の維持修繕の工事もそのための指針となる長期修繕計画の策定もあくまでマンションの所有者の方が主体となっておこなうものです。そのため区分所有者で構成される「管理組合」が長期修繕計画をつくります。

ただ、非常に専門性の高い建築に関する知識を要するものなので、管理会社をはじめとする外部の専門家の力を借りながら作成しているマンションが多いです。

いずれにしても長期修繕計画や維持修繕工事といった重要な事柄の是非を最終的に決定するのはあくまでマンションの所有者自身であり、中古マンションの購入を考えている方は自分たち自身が考えていくべきことである、という点は頭にいれておきましょう。

長期修繕計画の目的

マンションの長期修繕計画には、大きく分けて3つの目的があります。 ここでは、それらについて詳しく解説していきます.

修繕積立金をいつどんな工事に使うのかを知っておくため

修繕積立金とはマンションの所有者皆でおこなう積立貯金のようなものです。管理組合がマンションの所有者の方から毎月いくらといった形でお金を徴収していき、必要に応じて建物の維持修繕の工事に使っていく、というものです。

長期修繕計画には、どの時期にどんな工事がされる予定なのかが詳細に記されています。

マンションの大規模修繕工事には、億単位の費用がかかることもあります。

そのため、マンションの修繕における具体的な時期や工事内容を知っておくために長期修繕計画は欠かせないといえるでしょう。

修繕積立金の額の根拠とするため

前述の通り、修繕積立金はマンションの所有者のみなから徴収しているものですが、何故その金額を徴収しなければならないのか、徴収されているお金がいつどのように使われるのかの根拠を示すためには、きっちりとした長期修繕計画を用意する必要があります。

決して少なくない金額の修繕積立金の使い道を知っておくことで、納得して毎月積み立てることができるでしょう。

また、途中で修繕積立金が不足した場合などには、長期修繕計画をもとに金額を再設定し、区分所有者にはっきりとした根拠を示すことで増額への理解を得ることができます。

計画修繕工事をスムーズに行うため

マンションの修繕工事は、日常的なメンテナンスから億単位の大規模修繕まで多岐にわたります。

中には共用部の配管の更新工事のように、各住戸の中に入って作業する必要があるものや、エレベーターの更新工事のように長くエレベーターが使えない状態になってしまうものなど、住民の方の日々の暮らしに大きな影響をおよぼす工事もあります。1年以上かけて工事の進め方や費用を管理組合の中で議論しながら準備をすすめることもあります。

そこで、長期修繕計画によって「いつどのような工事が行われるのか」「費用はいくらなのか」などを住人で共有しておくことで、工事を円滑に進めることが可能です。

修繕が必要になってから着手していては資金面や業者の選定などが間に合いません。

あらかじめ長期修繕計画を立てておくことで効率的に工事が進められるため、マンションの資産価値を維持することにつながります。

マンションの長期修繕計画に含まれる項目

続いて長期修繕計画に含まれている項目をみていきましょう。ここでは、主要な3つの項目について詳しく解説していきます。

建築関係の項目

長期修繕計画に含まれる代表的な建築関係の項目は以下の通りです。

  • 仮設工事
  • タイル補修工事
  • 外壁塗装工事
  • 防水工事

そのなかでも、仮設工事は大規模修繕の際に設置される足場などの工事を行うために必要な工事です。

たとえば、外壁塗装やバルコニーの防水などの工事の場合は足場がないと施工できないため足場を用意するための仮設工事が必要になりますが、同時に工事を行うことで費用を抑えることができます。

設備関係の項目

設備関係の項目の代表的な項目は以下の通りです。

  • 給水設備
  • 排水設備
  • ガス設備
  • 空調・換気設備
  • 電灯設備
  • 情報・通信設備
  • 消防用設備

生活に欠かせない給排水やガス、電気まわりの設備に関するものが多く、エレベーターの更新もここに含まれます。

定期的に設備の点検や修繕を行うことで、快適な暮らしを長く続けることが可能になります。

そのなかでも、水回りは劣化がはじまってしまうと進行が早く、あとになればなるほど工事費用も高額になるため要注意です。

資金計画

長期修繕計画の3つ目の項目は長期修繕計画に関する収入と支出が記載された資金計画です。

修繕積立金は大きな工事が発生するタイミングで一気に使ってしまうものです。毎年の収入と支出のバランス以上に修繕積立金の累計残高の推移をしっかりと把握しておきましょう。

しっかりと把握しておくことで、万が一積立額に不足があると分かった場合でも方針を決めて早めの対処ができます。

マンションの長期修繕計画の見るべきポイントと注意点

それでは実際に長期修繕計画をみるにあたっての注意点を整理しておきましょう。特に中古マンションの購入を考えている方にとっては物件選びの際に必ずチェックしておきましょう。

長期修繕計画の表の見方

長期修繕計画のサンプル

ここからは長期修繕計画の具体的な見方をお伝えします。

上図は国交省が発表した「長期修繕計画」の標準様式にのっとって作成したサンプルです。

縦軸に細かな「修繕すべき項目」を洗い出しています。上記のサンプルは要約版ですが実際にはたとえば「4 外壁塗装等」という項目の中にも「躯体コンクリート補修」「外壁塗装」「軒天塗装」「タイル張補修」「シーリング」といった具合に詳細項目が含まれており、100項目を超えるような項目があげられています。

横軸には「築年」が30年程度とってあります。

これをみると「築何年のタイミングで」「どの項目の工事に」「いくらのお金を使って」対応するか、がわかるのです。

でも、物件購入を検討するようなタイミングでは細かい項目を一つ一つみていってもあまり意味がありません。重要なポイントをしっかりみておくコツをお伝えします。

長期修繕計画のチェックポイントと注意点① 大規模修繕工事

鉄筋コンクリートでつくられた建物にとって、最大の敵は「水」です。

鉄筋コンクリートに水が侵入すると中の鉄筋が錆びて膨張してしまい、周囲のコンクリートが割れてしまう、ということになります。

なので、長期修繕計画においてまず重要なのは「水から建物を守れているか」ということです。ではその「水」はどこからくるのでしょうか?

一つは雨など、建物の「外」からくる水です。

長期修繕計画をみると、パッとめにつく「数字がたくさん並んでいる年度」があります。上記サンプルの1や1‘としたところです。これがいわゆる「大規模修繕工事」のタイミングです。左側の各項目をみてみると主に屋上防水や外壁塗装といった項目がならんでおり、これが「外からくる水」から建物を守るための工事であることがわかります。

長期修繕計画サンプル 左部分(築1年~21年)の拡大

年度をみるとだいたい12年程度の周期で実施されています。

殆どのマンションではこの「外からくる水」に対する守りはしっかりできていることが多いです。

長期修繕計画のチェックポイントと注意点② 給水管・排水管の更新

水は何も建物の外からくるものだけではありません。マンションにはどの部屋にもキッチン、お風呂、トイレなどの水廻りがあります。マンションの共用部にはそれらの水廻りの給水や排水を上階から下階まで縦につなぐ給水管や排水管が背骨のように通っています。

これらの配管は材質にもよりますが、30~40年に一度交換する必要があります。「内からくる水」への対策です。

配管のメンテナンスを適切におこなわないと、建物の鉄筋コンクリートに水が侵入するだけでなく、棟内で漏水工事が多発する、といった問題がおこってきますので、マンションの管理を進める上で非常に重要な項目です。

長期修繕計画サンプル 右部分(築24~30年)の拡大

上記のサンプルでは2で青い〇をつけた部分が給排水管の工事にあたります。

これらの工事は

・30~40年に一度しか発生しない
・かかる金額が非常に大きい

という特徴があります。

さきほどの表に入っている数字もみてみましょう。ここでは築30年目に予定されている給水管の工事が1400万円程度、排水管の更新工事が1900万円程度で、双方あわせ3300万円程度の大きな金額になっています。

マンションによってはこの給水管・排水管の更新工事だけで1億円を超える工事費が必要になってくる場合もあるくらい大がかりな工事なのです。

長期修繕計画をみて、給水管の工事が入っている、というだけで油断してはいけません。給排水管の工事には「更生工事」と「更新工事」の二種類があります。

更生工事(ライニング)は管の内部を清掃して特殊な樹脂で管内をコーティングする工事であり、更新工事は配管自体を新しいものに取り替える工事をいいます。

更新工事よりも更生工事の方が安価で対応できるのですが、耐久年数が10年程度のものもあるため、将来的には管そのものを取り替える大きな更新工事が必要になります。

長期修繕計画内で更生工事だけをみている場合は、将来必要となる更新工事についても計画されているか、もしっかりみておきましょう。

給水管・排水管の工事については

・そもそも計画を立てていない
・「更生」工事だけを計画している
・計画をたてているが修繕積立金が全く足りていない

といったマンションが非常に多いものです。

長期修繕計画のチェックポイント③ 規模の大きな設備更新の時期

上記2点の「外からくる水」と「内からくる水」への対策に加えて、規模の大きな設備の更新の時期や金額もみておいた方がよいでしょう。

水以外にもマンションの共用部には電気設備があったり、エレベーターがあったりします。これらの更新時期も築30~40年前後にみこまれてることが多いです。

同様にこれらの設備更新はそれぞれ1000万円単位で費用がかかってくるなど、必要な資金の額も大きいので注意が必要です。

長期修繕計画のチェックポイント④ 修繕積立金の残高

ここまで長期修繕の項目についてみてきましたが、いくらしっかりした計画がたててあっても修繕積立金が不足してしまうと思うように工事ができません。

長期修繕計画には「修繕積立金がどのタイミングでいくらたまっているか」「それをどのタイミングでいくら使うか」「残りがいくらになる予定か」といったお金の状況を示す資金計画がついています。

この長期修繕計画が実行できるだけのお金が用意できる計画か、も必ず確認しておきましょう。

多くのマンションでは「外からくる水」への対策である大規模修繕工事への資金はおおむね確保できていますが、築30~40年前後の「内からくる水」への対策である配管の更新や各種設備更新の資金までは心もとないケースが非常に多いです。

もし築30年近い「古い」マンションの購入を考えるのであればこういった大きな修繕が必要になる時期はすぐそこです。

・給水管・排水管を更新の工事は完了しているか
・完了していなければ更新工事の予定がしっかり計画されているか
・その計画を実行するための「修繕積立金」が貯金できているか

をみておくとそのマンションの「管理」のスタンスがみえてきますし、この先長く住み続けられそうかどうかもイメージできるのです。

長期修繕計画のチェックポイント⑤ 運用の実態をチェック

長期修繕計画はあくまで「計画」です。みなさんは「夏休みの計画をつくったけど宿題が全然おわらなかった」「受験勉強の計画たてたけどついついテレビをみてたら時間が経ってた」なんて経験はありませんか?

計画だけをみていても実際に実行されなければあまり意味がありません。

・計画をたててから今まで計画にそって修繕工事を実施してきているか
・計画していたが工事を見送った際にはきちんと理由があるか
・現在の修繕積立金の残額が計画上の残額と近い水準になっているか
・実際にマンションの棟内で漏水事故などは頻発していないか

なんかをみることで「長期修繕計画」が実態に即した「しっかりした」計画なのかどうかが判断できます。

いずれもマンションの管理会社から修繕履歴をみせてもらったり、マンションの管理組合の総会資料にある修繕積立金の決算書の残高と長期修繕計画を比べてみたりする見えてくるものです。

工事の項目は多数あるので、特に重要な「水」からの守りの工事を中心に計画が実際に運用されている形跡があるしっかりしたものなのかどうかを見極めましょう。

長期修繕計画のチェックポイント⑥ 5年に一度程度の見直しをしているか

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」によると、長期修繕計画は5年程度での見直しが推奨されています。

そもそも数十年間にもおよぶ計画です。前項でも触れた通り、計画と実態があわなくなってくることもしばしばあります。

建築技術や法令が変わる可能性はありますし、人件費も材料費もどんどんあがっていきます。そのため当然ながら長期修繕計画についても実態を見極めながら見直していく必要があります。

20年前につくった計画のままつくりっぱなし、というのはマンションの管理状態としてはあまりいい傾向ではありません。長期修繕計画をチェックする際にはそもそも極端に古い時期にたてられた計画ではないか、をまずみておいた上で、必ず最新版を確認するようにしましょう。

中古マンションの購入の際の注意点

「修繕積立金が1億円たまっています!」といった営業トークの中古マンションを時々みかけます。

・来年2億円かけて大規模改修する予定
・本当は3年前に1億2千万円かけて大規模改修する予定だったのにお金が足りなくて延期中
・長期修繕計画の見直し中で今後の修繕費がどのくらいかかるかよくわからない
・ほぼ計画通りに修繕積立金が1億円たまっている

同じ「1億円の修繕積立金がたまっている」という状況でも上にあげた3つでは意味が全く違います。

この中で安心できそうなのは一番下のケースくらいではないでしょうか?

単に言葉や数字のインパクトだけに惑わされずに、その理由や背景をみておくことが重要です。

いろんなマンションをみていると給水管更新までみていくと修繕積立金が不足しそうなケースが殆どです。

これだけ大掛かりな計画であれば、計画通りに進んでいないことも多々あります。

そんなときに「長期修繕計画との乖離があるから買わない「修繕積立金が不足するから買わない」っていってると買える物件はなくなります。

長期修繕計画やその実行状況が万全とは言えないときに、まずリスクがあることを自分自身で認識しておいた上で

・月々自分が支払う修繕積立金はいくら位まで上がる可能性がありそうか
・値上がりの可能性を踏まえても自分にとって月々の支払いは大丈夫そうか

を冷静に考えた上で「買う」「買わない」を判断した方がよいでしょう。

マンションの長期修繕計画を見直す方法

上記であげたように定期的に計画を見直している、そもそも長期修繕計画がなかった、今ある計画が実態と乖離してきて不十分になってきた、など、マンションの長期修繕計画を見直しや刷新をおこなうケースもよくあります。

どんな方法があるのかここでは、3つの見直し方法について解説していきます。

管理組合で見直す

そもそもマンションの建物の維持・修繕についてはマンションの所有者がおこなうべきもので、管理組合やマンションの住民自身が見直すというのが筋です。

しかし、専門知識を持った人がいない状態だと見落としや不備が出る可能性が高く、あまりおすすめできません。一級建築士やマンション管理士といった専門家がいない場合、管理組合やマンションの住民「だけ」で見直すのはやめておきましょう。

管理会社に見直してもらう

長期修繕計画の見直しは、マンションの管理会社に依頼することもできます。

管理会社とは、管理組合からマンション管理を任されている専門業者で、日常的にマンションの管理人さんを派遣していたり、共用部の清掃や日常的なメンテナンスを行っていたりとそのマンション自体に精通しています。

但し、こういった形で管理会社に依頼してもまかせっぱなしにするのではなく、最後は管理組合自身が理事会や総会を通して「自分たちで決める」ということだけは忘れないでください。

外部の専門家に作成してもらう

長期修繕計画の見直しを外部専門家に依頼するという方法もあります。管理会社は日常的にそのマンションとの関わりが強すぎるというのがメリットでもありデメリットでもあります。管理組合の方が自分たちで作成するというのも同様です。

あえて普段関わりのない建築士やマンション管理士などの専門家に建物の現状を一度ゼロベースで見てもらった上で、長期修繕計画を見直す、というのも、有効な方法です。

まとめ

マンションの長期修繕計画やその計画に含まれる項目、注意点などを解説してきました。

また、マンションの最大の敵は「水」。まずは、ご自身のマンションの長期修繕計画について、「水」からの守りがしっかり固められているかをみた上で、「計画はしっかりと実行されそうか」までチェックしておきましょう。

これから中古マンションの購入を考えている方にとって、長期修繕計画は非常に重要な判断要素になる、ということもおわかりいただけましたでしょうか?

リノままでは長く快適に暮らしていただく住まいをお選びいただくために、中古マンションの物件選びにあたって長期修繕計画とその運用の実態を丁寧に分析しています。

細かい資料もいるし、資料の見方も難しい!「私にそんなことまでチェックできるかな」なんて不安なときはまずは安心して中古マンションが購入できるように是非、「リノまま」にお声がけください。


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