中古マンションの査定方法を学べば「相場＝適正価格」が分かります。

2017.3.29

「中古マンション相場」とネットで検索をすると中古マンションのポータルサイトが検索結果として表示されます。

▽ポータルサイト例
suumo　／ at home　／ 中古住宅 home 4u

販売中の中古マンションを駅（地域）別に面積（間取り）と価格でクロス集計したものや駅（地域）と価格でクロス集計したものなどが相場比較表として掲載されています。
これを見れば販売中の中古マンションの駅や区市ごとの平均価格が一目で分かるようになっています。
但し、気になる中古マンション（購入検討対象）が売りに出ていたので、その物件の価格が妥当かなどの個別マンションの相場や適正価格が分かるというものではありません。

リノまま（東京テアトル）では年間約２５０件の中古マンションを購入しています。
（購入する為にその１０倍＝２５００件以上の査定をしています）
この購入したマンションはリフォームリノベーションをした後リノベーション済マンションとして販売をしています。

この購入時のリノまま中古マンション価格査定ノウハウを皆さんに公開致します。

気になる中古マンション（購入検討対象）と他の販売中のマンションを下記査定項目ごとに比較することで
その物件の価格が高いのか安いのかなどが類推出来ます。

ポータルサイトにある相場比較表では、比較可能な項目は駅や区市と面積のみとなっています。
実際の中古マンション価格を決定する査定項目は、下記のような様々の項目やチェック事項があります。

基本的な査定項目
・最寄駅からの徒歩分数
・築年数
・メインバルコニーの方位（日当たり要素）
・階数（眺望要素）
・土地権利（所有権、地上権、賃借権、定期借地権など）
・エレベーターの有無（エレベーター停止不停止）
・管理費の金額

居住環境項目
・騒音の有無（幹線道路、鉄道など）
・嫌悪施設の有無（ゴミ焼却場、高圧線など）
・バルコニー前面の日照阻害建物の有無
・マンション内の迷惑行為、不良住人など情報

心理的瑕疵項目
・住戸内の事件事故（殺人、自殺など）の有無
・マンション共用部分での事件事故の有無

あるとプラス評価項目
・角住戸
・最上階
・トランクルーム
・ルーフバルコニー付き
・庭付き
・専用駐車場付き
・フロントサービス

リノベーション前提項目
・アスベストの有無（撤去費用数十万円～百万円超）

これらの査定項目ごとにプラスマイナスの評価を付け、合計ポイントを算出のうえ住戸の優劣を評価して価格が適正か否かの判断をします。
気になる中古マンション（購入検討対象）と他の販売中の物件を上記方法で比較すれば、気になる物件が他の物件と比較して高いのか安いのかが分かります。

また気になる物件の過去に成約した住戸の成約価格と比較をすれば、その成約があった時点での相場価格が分かります。
中古マンションの相場は経済情勢、住宅ローン金利、新築マンション価格、新築の供給戸数、建築費などによって変動しています。
その変動率を掛け合わせれば現在の相場価格が算出できます。

理屈としては記載の通りですが、実際査定をするとなるとやはり一般の皆さんには難しいことだと思います。
いずれＡＩが簡単に査定をしてくれるようになると思いますが、それまでは信頼できる不動産屋さんを探し相談するのが現実的だと考えます。

中古マンションの相場＝適正価格を知りたいなら中古マンション購入とリノベーションのプロであるリノままへ是非ご相談ください。
中古マンションの相場に関するご相談はこちら⇒無料で相談会！

実際の査定報告書例①

査定価格、査定の考え方、販売中物件や成約事例との比較内容、マーケット状況や物件の流通性などに言及しています。

実際の査定報告書例②

近隣の販売中物件、過去の成約事例と査定する物件を査定項目ごとに比較してポイントを付け、時点修正を加えて査定金額を算出しています。