<マンションの新耐震基準と旧耐震基準とは>中古マンション(団地)のアレコレ

<マンションの新耐震基準と旧耐震基準とは>中古マンション(団地)のアレコレ

2015.7.1

【マンションの新耐震基準と旧耐震基準の違いとは】

 

中古マンションを選ぶ時、耐震性は大変気になるところです。今回は新耐震物件と旧耐震物件の違いを具体的に見ていきましょう。

 

新耐震物件とは1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けた建物を指します。竣工年でいうと少なくとも1982年の下期以降に竣工した物件ということになりそうです。住宅金融支援機構のフラット35の基準では1983年4月1日以降に竣工した物件を新耐震物件に区分しています。

 

新耐震基準では、設計の際の地震力をより実態に近い力を想定するように変わったこと(具体的には建物が高くなるほど揺れの力が増すように想定するようになりました)と建物の形のバランスが考慮されたことが、それまでの基準との違いです。

 

新耐震基準では、設計の際の地震力をより実態に近い力を想定するように変わったこと(具体的には建物が高くなるほど揺れの力が増すように想定するようになりました)と建物の形のバランスが考慮されたことが、それまでの基準との違いです。

 

旧耐震基準は、震度5強程度の中規模の地震を想定して建物に大きな被害がでないことを目安に定められていたのに対して、新耐震基準では、旧耐震の基準に加え、震度6強~7の大規模な地震の際にも、建物は被害は受けるものの倒壊や崩壊はしない、つまり、人命に関わる損傷は生じないことをその目安としています。ちなみに阪神・淡路大震災と東日本大震災での最大震度は震度6強でした。

 

●新耐震基準と旧耐震基準で地震被害の差は?●

 

それでは新耐震物件と旧耐震物件で実際の地震に際しての被害はどうだったのでしょうか?

 

下記の図表は先の2つの大震災の際の分譲マンションの被害調査の結果を示したものです。被害の程度は日本建築学会の被災度区分によっており、「小破」とは構造への被害はないが相当な補修が必要なもの、「中破」は柱などの構造体に被害がおよび大規模な補強・補修が必要なもの、「大破」は立替が必要なものと定義されています。

 

 

この図表からいろいろことが読み取れます。

 

最大震度は同じく6強だったものの、阪神淡路大震災の方が東日本大震災に比べ被害が大きいこと。これは阪神淡路大震災が直下型の地震だったからといわれており、建物の被害は震源地との距離などによって大きな差がでます。

 

新耐震も旧耐震も約半数以上の建物が「被害無」、8割以上の建物が「軽微」以下の被害で済んでおり、旧耐震といえども分譲マンションは地震に強いことが判ります。

 

新耐震の方が「中破」以上の被害が相対的に少なく、やはり新耐震の方が相対的に耐震性は高いといえますが、新耐震でも「中破」以上の被害もそれなりにみられ、新耐震だから被害はないとは必ずしも言えないことも読み取れます。

 

●旧耐震の耐震診断結果●

 

では旧耐震の実際の耐震性はどうなのでしょうか。東京都マンション実態調査(2013年3月公表)に耐震診断を行った旧耐震のマンション182棟(分譲マンションと賃貸マンション)の診断結果が載っています。

 

 

「大地震に対して倒壊または崩壊する危険性が低い」とされている耐震指標Is値が0.6を上回ると診断された建物は全体の36.8%に留まっています。やはり数字上の耐震性は旧耐震に比べ、新耐震に軍配があがります。

 

●より安心な新耐震か? 立地・価格メリットの旧耐震か?●

 

こうした結果を受けて中古マンションを選ぶ場合、どう判断すれば良いのでしょうか?

 

新耐震の方が相対的に建物の耐震性は高いことは間違いなさそうです。可能であれば新耐震の中古マンションを選ぶことに越したことはなさそうですが、実際は立地や広さや間取りや予算との兼ね合いで選ばなければならなのが現実です。

 

旧耐震の物件は築30年以上の物件となり、古い物件は立地や広さの割には価格的な魅力が大きい物件が多いことも事実です。

 

中古市場での旧耐震の物件の売り出し件数も大きく伸びています。2013年にレインズに新規登録された物件の25.2%が築31年超の物件でした。気に入った物件がたまたま旧耐震だったということも十分あり得ます。

 

相対的に耐震性が高く、より安心な新耐震を選ぶか、それとも立地や広さや価格を優先して旧耐震を選ぶか、中古マンション選びの思案のしどころです。

 

次回は新耐震、旧耐震にかかわらずより耐震性の高い中古マンションを選ぶ際の参考になる建物の形状による地震への強さの違いをみてみましょう。

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