<マンションの建物形状の違いと耐震性>中古マンション(団地)のアレコレ

<マンションの建物形状の違いと耐震性>中古マンション(団地)のアレコレ

2015.5.19

 

【地震に強い建物形状は?】

建物の耐震性については新耐震か旧耐震かの違いとあわせてチェックしたいのが建物の形状です。

 

建物は形状の違いなどによって、比較的地震に強い建物なのか、あるいは地震の影響を受けやすい建物なのかが分かります。

 

住宅金融支援機構は旧耐震の建物に関して、建物の形状などをもとに簡易な「耐震評価基準」を定めています。この基準をクリアした物件は新耐震の建物と同様にフラット35が利用可能となります。
つまり旧耐震のマンションでもこの基準をクリアしていれば、住宅金融支援機構は、耐震性に重大な問題がないという判断をするということになっているわけです。

 

具体的には住宅金融支援機構の「耐震性に関する基準」のページをご覧下さい。
http://www.flat35.com/files/100010606.pdf

 

(*)住宅金融支援機構フラット35とは?
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携し、提供される長期固定金利の住宅ローンのこと。中古マンションの購入時に利用することも可能で、住宅の購入者に広く利用されている。低金利であり、かつ35年間固定金利である点や保証人が不要である点、保証料・繰り上げ返済手数料が無料である点などが特徴。

 

●チェックしたい4つのポイント●

 

ポイントとして以下の4点が挙げられています。

 

①ラーメン構造と壁式構造の上下混用構造となっていないこと。

 

構造が変わる箇所に地震の負荷がかかりやすくなり、耐震性としては不利になります。あまり見ませんが上階が壁式構造で1階のみがRC構造となっており、店舗として使われている建物などが考えられます。

 

②平面形状が著しく不整形でないこと

 

地震に強いのは平面的に単純な形状の建物です。雁行やL字形状やコの字形状で極端に棟がずれていたり、突出部の大きい建物は、地震の際の揺れがブロック毎に異なり、接合部分に負荷がかかってしまう可能性が高いからです。ただしL字やコの字の建物でも突出部分とそれ以外の部分が構造的に縁が切られており、エクスパンション・ジョントで連結されているものはそれそれが別の建物となるためこうした心配はいりません。

 

③セットバックが大きくないこと

 

平面とあわせて立面的にもやはり単純な形状の方が地震の際に建物が歪みにくと言えます。上層階で極端にセットバックして建物が小さくなっていないかどうか要チェックです。

 

 

④ピロティ部分が偏在していないこと

 

 

1階が駐車場や通路になっており、壁が少ないピロティ形状も一般的には耐震性においては不利とされています。住宅金融支援機構の基準では特に隅の部分に耐力壁がない独立柱となっていないかどうかを指摘しています。

 

(*)ラーメン構造とは?
柱と梁を強固に接合することで骨組み全体で強度を出す構造。鉄骨造(S造)や鉄筋コンクリート造(RC造)のマンションなどで一般的に採用される。構造壁が不要となるため比較的広い空間が実現できる。

 

(*)壁式構造とは?
柱や梁を使わずに壁を多く設けることで面的に強度を出す構造。低層の鉄筋コンクリート造(RC造)マンションなどで採用される。室内に柱型や梁型がでないすっきりとした空間が実現できる。

 

●よりシンプルな形状が地震に強い●

 

以上から、建物はシンプルな形状で左右や上下で極端に形の差がない方が地震の揺れや歪みに対する耐力が強く耐震性が高いと言えるでしょう。実際、阪神・淡路大震災では、ピロティのあるなしで旧耐震の建物の被害の差がでていることが報告されています(平成7年 阪神・淡路大震災建築震災調査委員会中間報告)。

 

フラット35の利用(*)についてはともかく、中古マンションの耐震性を判断する場合、新耐震と旧耐震の違いに加えて、形状はシンプルな方が良いという原則を頭の隅に置いておくと良いでしょう。特に旧耐震の中古マンションを検討する際、シンプルな建物かどうかをチェックすることは安心材料のひとつとなるのではないでしょか?

 

(*)実際に旧耐震の物件でフラット35を利用する場合は、専門の検査機関または技術者による物件検査を行い、物件がこの基準をクリアしていることを証明する適合証明書を取得する必要があります。

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