マンションの新耐震基準と旧耐震基準とは

中古マンションを選ぶ時、耐震性は大変気になるところです。今回は新耐震物件と旧耐震物件の違いを具体的に見ていきましょう。

新耐震基準でつくられた物件と旧耐震基準でつくられた物件では、単に地震がおきたときに強い建物かどうかだけでなく、住宅ローンの審査や各種税制優遇がうけられるか、といった点でも影響をうけます。

立地が良い割に価格の安いマンションも多い旧耐震物件。そのメリットとデメリットをしっかりと押さえて物件選びにいかしていきましょう。

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リノまま編集部

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新耐震基準と旧耐震基準の違い

新耐震物件とは1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けた建物を指します。

竣工年でいうと少なくとも1982年の下期以降に竣工した物件ということになりそうです。

住宅ローン減税では便宜上、1982年以降に竣工した物件を新耐震基準の物件として扱っていますが、これはあくまで税制優遇をうけられるかどうか、についてのものです。耐震性という点で基準をみたしているのはあくまで「1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物」ということになるのでご注意ください。

新耐震基準では、設計の際の地震力をより実態に近い力を想定するように変わったこと(具体的には建物が高くなるほど揺れの力が増すように想定するようになりました)と建物の形のバランスが考慮されたことが、それまでの基準との違いです。

旧耐震基準は、震度5強程度の中規模の地震を想定して建物に大きな被害がでないことを目安に定められていたのに対して、新耐震基準では、旧耐震の基準に加え、震度6強~7の大規模な地震の際にも、被害は受けるものの倒壊や崩壊はしない、つまり、人命に関わる損傷は生じないことをその目安としています。ちなみに阪神・淡路大震災と東日本大震災での最大震度は震度6強でした。

東日本大震災と阪神淡路大震災での地震被害の比較

それでは新耐震物件と旧耐震物件で実際の地震に際しての被害はどうだったのでしょうか?

下記の図表は先の2つの大震災の際の分譲マンションの被害調査の結果を示したものです。被害の程度は日本建築学会の被災度区分によっており、「小破」とは構造への被害はないが相当な補修が必要なもの、「中破」は柱などの構造体に被害がおよび大規模な補強・補修が必要なもの、「大破」は立替が必要なものと定義されています。

この図表からいろいろことが読み取れます。

最大震度は同じく6強だったものの、阪神淡路大震災の方が東日本大震災に比べ被害が大きいこと。これは阪神淡路大震災が直下型の地震だったからといわれており、建物の被害は震源地との距離などによって大きな差がでます。

新耐震も旧耐震も約半数以上の建物が「被害無」、8割以上の建物が「軽微」以下の被害で済んでおり、旧耐震といえども分譲マンションは地震に強いことが判ります。

新耐震の方が「中破」以上の被害が相対的に少なく、やはり新耐震の方が相対的に耐震性は高いといえますが、新耐震でも「中破」以上の被害もそれなりにみられ、新耐震だから被害はないとは必ずしも言えないことも読み取れます。

旧耐震物件の耐震診断結果

では旧耐震の実際の耐震性はどうなのでしょうか。少し古い調査ですが、東日本大震災をうけて東京都がおこなったマンション実態調査(2013年3月公表)に耐震診断を行った旧耐震のマンション182棟(分譲マンションと賃貸マンション)の診断結果が載っています。

耐震診断ではIs値とよばれる構造耐震指標がよく用いられます。このIs値が0.6を上回ると「大地震に対して倒壊または崩壊する危険性が低い」とされます。旧耐震物件であっても各フロアのIs値が0.6を上回る物件であれば住宅ローンの審査などで新耐震物件同等の扱いをうけられるケースもあります。

こちらの調査ではそんな「大地震に対して倒壊または崩壊する危険性が低い」とされている耐震指標Is値が0.6を上回ると診断された建物は全体の36.8%に留まっています。同様に「大地震に対して倒壊または崩壊する危険性が高い」とされた建物は20.3%にものぼります。やはり数字上の耐震性は旧耐震に比べ、新耐震に軍配があがります。

新耐震基準の物件に該当するかどうかの確認方法

ここまで新耐震物件と旧耐震物件の耐震性の違いをみてきました。が実際に検討している物件が新耐震物件にあたるかどうかはどのように確認すればよいのでしょうか?

新耐震物件かどうかを確認する上での注意点

前述した通り、新耐震物件かどうかは竣工年月では判断することができません。あくまで「建築確認を受けた年月」をみる必要があります。登記簿謄本などでは竣工年月をみることはできても、建築確認の年月は確認がとれないので注意が必要です。

台帳記載事項証明などの書類で確認する方法

もっとも確実なのは建物の建築確認をおこなった際に役所が発行する「建築確認済証」をみる、という方法ですが、残念ながら大半のマンションはこの確認済証を保管できていません。特に新耐震と旧耐震のどちらに該当するかわかりづらい築40年近い物件で確認済証の原本が残っていて閲覧できるというケースはまれでしょう。

建築確認の記録はその建物を管轄している役所で建築確認台帳という台帳に記載されています。該当するマンションの住所や竣工年月などがわかればそれらを手掛かりに役所調査を経て、建築確認をとった年月を調べることができます。

中古マンションを購入する際には仲介会社が役所で「台帳記載事項証明」を取得した上で建築確認の取得年月を調査して重要事項説明書に記載しているケースが殆どです。

竣工年月が1981~1982年あたりの物件で新耐震物件、旧耐震物件のどちらに該当するかわからない場合などは不動産仲介会社に質問しておきましょう。

耐震診断結果の書類を確認する方法

先にも少し述べましたが、建築確認の時期が1981年6月以前であったとしても、
・耐震診断をおこなったら十分な耐震性があった
・耐震補強工事をおこなって充分な耐震性になるようにした
といった物件は新耐震物件同様に扱われます。

耐震診断を実施したことがあるマンションの場合はまずはその結果を確認するようにしてみましょう。

耐震診断の書類は100ページ以上にも及ぶことがありますが、サマリーとして、各フロアについてX方向、Y方向の2方向から力が加わった場合のIs値を一覧にまとめてあるページがあります。

これらを確認して、全フロア、各方向のIs値が0.6以上であればひとまず安心です。仮にIs値が0.6を下回っているとしても、一部のフロアや方向に対して下回っているのか殆どのフロアや方向に対して下回っているのか、0.6に少し届かない程度の数値なのか0.3を切るような数値なのか、などを見ておけば、同じ「旧耐震」でも耐震性の問題の程度がイメージできるようになります。

東京都では「緊急特定輸送道路」として指定した幹線道路に面している旧耐震の建物に対して耐震診断を義務付けおり、市区町村によってはそれらの結果を公表しています。

大きな通りに面したマンションについてはこういった制度からも耐震診断の結果をチェックできるので活用してみましょう。

一口に「旧耐震物件」といっても実際の耐震性はまちまちです。先にあげた大地震での被害状況をみてみてもこれらの差異が影響している可能性は十分あり得ます。同じ旧耐震物件でも極端に耐震性に劣るマンションは避けた方が良いかもしれません。

旧耐震物件のリスク

立地の割に価格が安いのが旧耐震物件の魅力ではありますが、その魅力と同じようにリスクもあります。

純粋に「耐震性が劣る」というリスクに加えて、経済的な面でもメリットとデメリットがあります。旧耐震物件のリスクも改めて見直しておきましょう。

耐震性が劣る

まず明らかなのは新耐震物件よりも耐震性が劣る、という点です。ここまで見てきた通り、耐震診断の結果をみても明らかです。

ただ、どの程度耐震性が劣るのか、については物件によってまちまちです。また大地震の被害状況をみても殆どの旧耐震物件が「軽微・小破」にとどまっていることや新耐震物件でも中破や大破になっているものがでていることからみても、この点だけで過度に神経質にならない方がよさそうです。

税制優遇が受けられない

耐震性以上に経済的なデメリットとしてはっきり表れてくるのがこの税制優遇の面です。住宅ローン減税や登録免許税の軽減措置などは新耐震物件を購入することが条件のひとつになっています。(※厳密には新耐震物件でなくとも1982年1月以降の竣工物件であれば可、竣工年月が古いものでも耐震基準適合証明を発行できれば対応可)

旧耐震物件は物件価格が安くなってはいるものの、これらの税制優遇の対象外になるケースもあるため、差し引きして考えた上で本当にお得かどうかを判断するようにしましょう。

住宅ローンの審査が厳しくなる

住宅ローンを借りるにあたって、新耐震物件を購入すること、を条件にしている金融機関は年々増えてきています。

また、旧耐震物件への融資が可能な金融機関であっても、耐震診断のIs値が一定以下(0.3以下など)の場合は金利をあげたり、融資額をひきさげたり、融資そのものをしなかったり、といった対応をとる金融機関もあります。

旧耐震物件については気に入った物件だったのにローンが通らなくて買えない、というケースもありうるので注意が必要です。

資産価値がやや落ちる

上記の住宅ローン審査への影響などがあると、そもそも物件自体を購入できる人が限られてしまいます。結果、いざ物件を売ろうとしても売れづらくなってしまい、万が一の際に思うような金額で即座に売却することができないかもしれません。

このような点でやや流動性に劣る、資産価値を少し低めにみておくしかない、というリスクはあります。

中古マンション選びの際の注意点

こうした結果を受けて中古マンションを選ぶ場合、どう判断すれば良いのでしょうか?

新耐震の方が相対的に建物の耐震性は高いことは間違いなさそうです。可能であれば新耐震の中古マンションを選ぶことに越したことはなさそうですが、実際は立地や広さや間取りや予算との兼ね合いで選ばなければならなのが現実です。

旧耐震の物件は築40年以上の物件となり、古い物件は立地や広さの割には価格的な魅力が大きい物件が多いことも事実です。

2022年、首都圏で売買された中古マンションのうち実に31.5%が築30年超の物件です。2012年は20.6%でしたが年々こういった築古マンションの取引がのびてきています。中古マンションそのものの値上がりももちろん背景にありますし、当然ながらこれらの中には旧耐震物件も多く含まれます。

相対的に耐震性が高く、より安心な新耐震を選ぶか、それとも立地や広さや価格を優先して旧耐震を選ぶか、中古マンション選びの思案のしどころです。ここまでみてきた通り、単に「旧耐震物件」としてひとくくりにしてしまうのではなく、耐震性と経済性の双方からメリットとデメリットを見比べて判断するようにしましょう。

地震に強い構造の建物とは?

⇒リノまま【知る・調べる】マンションの建物形状の違いと耐震性


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