2022年新制度版「住宅ローン減税」にまつわるよくある誤解 そもそもの制度概要に要注意!

さあ家を買おう!多くの方は「住宅ローン」を使って家を買います。

そして多くの方がなんとなく知っているのが「住宅ローン減税」という制度です。
でもこの制度、誤解している人が意外と多いもの。

よく「最大○○円お得!」なんて記事もでていますが、実はこの「最大」までのメリットをうけられる方は多くはありません。
おまけに毎年のように制度がマイナーチェンジされ続けて、今年2022年には大きな変更がいくつかなされる見込みで、今から住まいを購入する方は必ずこの変更後の制度が適用されることになります。

なんとなく理解したつもりになっていたのが古い制度のものだと、「しまった!」なんてケースも出てきます。
知らないで損してるかも!?「住宅ローン減税」にまつわるよくある誤解をあげてみました。

※以下の記事は2021年12月に閣議決定の上発表された「令和4年度税制大綱」に基づき作成しています。こちらの内容が正式に国会で承認された後に適用開始、となります。
とはいっても、事実上は決まったようなものですが・・・

高原太郎

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

そもそも住宅ローン減税制度とは?


>リノベーション事例「ゆったりとした時間」|リノまま

「住宅ローン減税」(=住宅ローン控除)とは、すごく簡単にお伝えすると、「新しい家を買ってから10年間(もしくは13年間)にわたって、毎年年末時点の住宅ローン残高の0.7%にあたる金額が、所得税や住民税から減税される」というものです。

→国土交通省による制度の説明

2021年までは「毎年年末時点の住宅ローン残高の1%にあたる金額が、所得税や住民税から減税される」という制度でしたが、2022年からの制度変更で、この「1%」が「0.7%」に減った!というのがずいぶんいろいろなところで話題になりました。

・あくまで自分たちが住むための家を買ったときに利用した住宅ローンが対象になること

・この制度はあくまで「減税」であってお金がもらえるわけではないので、所得税や住民税をあまり払っていない方は減税メリットが小さくなること

・「年末時点の住宅ローン残高の0.7%」が基準になるので、住宅ローンの残高が減ってしまうと減税メリットが小さくなること

この3点は基本としておさえておきましょう。

住宅ローン減税制度の概要


>リノベーション事例「北欧と暮らす」|リノまま

続いて制度の概要をもう少し詳しくみてみましょう。

○減税額 年末時点の住宅ローン残高×0.7%

住宅ローン減税を受けるための条件

・住宅ローンの返済期間が10年以上残っていること
・対象のお住まいに自ら居住すること
・対象のお住まいの登記簿上の床面積が50㎡以上であること
・所得が2000万円以下であること
・対象のお住まいを自営業などで兼用する場合も居住用の面積が1/2以上であること
・対象のお住まいの引渡し(もしくは工事完了)から6ヶ月以内に住み始めること
・対象のお住まいが1982年1月以降に竣工した、もしくは新耐震基準同等の耐震性が認められるものであること

これらの条件があるため、投資用のマンションを購入した場合や、事業用の不動産を購入した場合などは住宅ローン減税の適用をうけることができません。とはいえそもそもこれらの場合は住宅ローンを組むことも難しいです。

特に気にとめておく必要があるのは「住宅ローンの返済期間が10年以上残っていること」と「登記簿上の床面積が50㎡以上あること」「所得が2000万円以下であること」「引き渡しから6ヶ月以内に住み始めること」「耐震基準を満たすこと」の5つでしょうか。

それぞれ細かな条件があるのでしっかりチェックしておきましょう。

住宅ローン減税の諸条件には、購入するお住まいがどんな物件か、というのも影響してきます。

ここにある「借入限度額」というのは住宅ローン減税の減税額を計算する際に住宅ローンの残高として認められる最大金額、ということです。

例えば、以下のようなケースをみてみましょう。

・新築の長期優良住宅を購入/2024年に入居/2024年末の住宅ローン残高が7000万円
・2024年の住宅ローン減税額
 住宅ローン残高は7000万円あるが、借入限度額は4500万円
 この年の最大控除額は 4500万円×0.7%=31.5万円

ということになります。

従ってこの「借入限度額」が大きい方が最大控除額も大きくなる、ということになります。

大雑把にみていくと、新築で環境性能の高いお住まいを購入した場合は、住宅ローン減税が適用される借入限度額や控除期間などの条件がよくなっていく、というものです。

ここにある「買取再販」とは「リノベーション済み物件」として不動産会社が販売しているものです。これらも新築住宅と同じように環境性能によって住宅ローン減税がどこまで適用されるか、が決まってきます。

特に2024年以降に入居される方が購入した物件が一定の環境性能を満たさないリノベーション済み物件だった際には既存住宅(その他の住宅)の2000万円までが限度額ということになります。

この他、お住まいのリフォームやリノベーションの工事をおこなっただけ、というケースでも所定の要件を満たせば住宅ローン減税が利用できます。

「中古を買って、リノベーション」の場合は物件購入分とリノベーション工事分の両方で住宅ローン減税の適用をうけることができますし、仮に住宅ローン減税が使えない物件を購入したケースでもリノベーション工事分だけは住宅ローン減税が使える、というケースもあります。

こちらにあげたような制度の概要は毎年のように変更がなされていますし、各条件を満たすための細かな要件や必要書類も沢山あげられています。

「自分たちはいったいいつの時点の制度が適用されるのか」は「お住まいの購入の契約をいつおこなったか」や「いつからそのお住まいに住み始めたか」で複雑に決まっていますので、「わからない!」なんて方は契約日と居住開始日の2つの年月日を確認した上で税務署などに電話して確認してみましょう。

一方で、「これからお住まいを買う」という方は例外なくこの新しい制度のもとで検討をすすめることになります。この新しい制度でも、「いつ契約するか」「いつから住み始めるか」で条件がかわってきますので、特に新築の購入などで契約から居住開始まで時間が大きくあいてしまう方は注意が必要です。

このように複雑な条件の追加については記載を見落としてしまう恐れもあるので、説明してあるサイトをみるときには必ず「いつの記事か」もあわせてチェックするようにしましょう。

2022年の改正ポイントのおさらい


>リノベーション事例「シャビーシック」|リノまま

2022年に住宅ローン減税の諸条件が大きく変更されました。ここまでお伝えしてきた通りではありますが、主要なポイントをあらためておさらいしておきましょう。

特に2022年度の改正以前の制度が頭に入ってしまっている方は要注意です。

・控除率が住宅ローンの年末残高の1%から0.7%に引き下げ

・控除年数が新築や買取再販(不動産業者が売主のリノベ済物件)の物件に対しては13年に延長した一方で中古住宅取得や増改築(リフォーム)については一律10年に

※かつて条件にあった、消費税10%を負担して購入した方の控除期間が長くなる、という条件はなくなりました

・借入限度額の変更 ※先ほどの表の通り

・省エネ性能を備えた住まいかどうか、が適用条件の各所で問われる

大きな傾向としては年々「省エネ性能を備えた住まいを購入するかどうか」が問われる形に制度が変わっていっています。

中古住宅の購入の場合、現状ではほぼ全ての物件は省エネ性能の条件については対象外になりますし、リフォームやリノベーションによって省エネ性能を向上させるとしてもリノベ費が大きくかさむことにもなるので注意が必要です。

住宅ローン減税の誤解しやすい注意点


>リノベーション事例「session」|リノまま

ここでもう一回思い出してください。

「住宅ローン減税」はあくまで「減税」です。

みなさんが支払う所得税や住民税が「減税」される、というのが基本です。

仮に諸条件を満たした上で2023年末に2000万円の住宅ローンの残高があるからといって

2000万円×0.7%=14万円、「14万円もらえる!」というわけではありません。

皆さんが支払っている所得税や住民税が「最大」14万円分安くなる、ということです。

これが純粋にお金をもらえる「給付金」や「助成金」との大きな違いです。

最大控除額の条件

この例であげたような最大控除額14万円は、あくまで「税金が安くなる」ということなので、もともとの所得税や住民税を14万円以上支払っていなければメリットも限定的になります。

所得税と住民税の合計で10万円しか払っていない方はどうがんばっても10万円分までしか減税されません。

特にご家族の扶養控除を受けている方は所得税や住民税の支払い金額も少ないので、「あれ?思ったほどお得じゃない!」なんてケースもあるかもしれません。

住宅ローン減税のメリットを最も活かせるのはもともと「沢山税金を払っている方」ということになるのです。

※実際には住宅ローン減税をうけるための、所得額の制限や住民税の中で控除対象外の部分がございますので、もっともっと詳しく知りたい方は税理士の先生に確認してみてくださいね。

減税額の注意点

同様に住宅ローン減税は13年や10年といった長い期間の中で税額控除をうける、というものです。

例えば中古マンションを買って年末時点で2000万円の住宅ローン残高がある方が、所得税や住民税の支払い額を調べてみたら最大控除額まで減税をうけられる、としても、10年分だから 

14万円×10.年=140万円!

と考えるのは危険です。

なぜならこれだけの税金の控除をうけるためには

・10年間、毎年末時点で2000万円以上の住宅ローン残高がある
・10年間、毎年14万円以上控除できる水準の住民税や所得税を支払っている
・10年間、ずっと所得が2000万円以下である

という条件を満たさなければいけません。

住宅ローンは控除対象期間の間であっても毎年返済を続けていくので残高が減っていきます。繰り上げ返済などで早期に返済を進める方もいらっしゃいます。残高が減って2000万円を切ってしまえば控除できる金額も当然へってきますし、住宅ローン残高に対する返済期間が10年を切ってしまうと以降住宅ローン減税はうけられません。

また住民税や所得税の納付額についても、この期間中にお子様が生まれるなどで扶養家族ができると扶養控除によってそもそも住民税や所得税の納付額が少なくなるので、住宅ローン控除で最大の減税をうけられるだけの税金を支払っていない可能性がでてきます。

ふるさと納税によって住民税や所得税の控除を既にうけている場合も同様です。

さらに10年もの期間があるとご自身の収入も変わってきます。収入が増えることで「所得が2000万円以下」という条件を満たせなくなれば住宅ローン減税は利用できなくなりますし、逆に収入が減って住民税や所得税の納付額が減ってしまっても最大額の14万円という控除はうけられなくなる可能性があります。

つまり、単純に「最大控除額×対象年数」の経済メリットを受けられるわけではない、ということです。

一体いくらのお金が戻ってくる?

「住宅ローン減税」って結局いくらの得になるの?という質問をよく受けます。

が、正直なところ正確には誰にもわかりません。

なぜなら先にお話しした通り、「住宅ローンの残高に応じて」「所得税や住民税が安くなる」というのが仕組みの根本です。

10年以上先にわたって、「所得税や住民税をどのくらい払っているか」や「住宅ローンの残高をどのくらい残しているか」を正確にシミュレーションすることは困難です。

扶養家族ができて税金が安くなることもあるでしょうし、収入が増えて税金が高くなることもあるでしょう。

住宅ローンもまとまったお金ができたら繰り上げ返済するケースもあるでしょうし、変動金利であれば、金利が増減して、残高も変わっていることもあるでしょう。

そもそもが「住宅ローン」という借金をもとにした「減税」です。

住宅ローン減税のメリット「だけ」を大きくしようと考えるのであれば、沢山住宅ローンを借りて(=沢山借金をして)残高をなるべく減らさない/所得税・住民税の税金を沢山払い続ける、のがベスト、ということになりますが、本当にそれでいいですか?

「住宅ローン減税」のメリットは確かに大きなものです。

ただ、この金額「だけ」をあてにして物件購入やリノベーションの予算を膨張させてしまうのは危険です。

事前に想定できるのはあくまで「この物件を買ったら最大で○○円の減税がうけられそう」という「予想」だけです。

あなた自身のこれからの暮らしの中では必ずいろいろな変化があります。どこまでこのメリットを享受できるかは今の時点では見えません。

なので、必要な準備は全て済ませた上で、「もし沢山税金が戻ってきたらラッキー」といった程度のとらえ方をしておく方が暮らしにゆとりが生まれます。

物件の購入にあたって、住宅ローン減税の「最大減税額×年数」を見込んで予算を大きく膨らませてしまうのは危険です。

これからの暮らしの変化のことも考慮してその一部を見込んでおく程度にとどめておきましょう。

住宅ローン減税の手続き

住宅ローン減税は住まいを買ったら勝手に減税してもらえる、というものではありません。自分たちで必要な書類を揃えて税務署で手続きをおこなわないといけません。

細かな手続きの方法は所轄の税務署によって少しずつことなるのですが、大まかな流れは同じです。大きな流れを頭にいれておきましょう。

初年度は確定申告

そもそも住宅ローン減税は以下のような流れで税金が還付されます。

・新しい住まいを住宅ローンで購入する
・購入した住まいに住み始める
・住み始めた年の翌年の2月頃に税務署で手続きをする
・その結果税金が戻ってくる

従って、初年度分は「住み始めた年の翌年」に税務署で確定申告をおこなう必要があります。

自営業の方など毎年確定申告をおこなっている方は2年目以降についても確定申告によって住宅ローン減税が適用されます。

2年目以降は年末調整

一方で会社勤めの方は2年目以降の住宅ローン減税については、会社でおこなう年末調整の際に必要書類を提出して手続きをおこないます。

すると会社から支給される給与といっしょに減税分が振り込まれる、といった流れになります。

申請し忘れた場合

申請し忘れた場合でもきちんと書類がそろっているのであれば、5年以内に税務署に対して還付の手続きをおこなえば、住宅ローン控除をうけることが可能です。

会社員の方は1年以内であれば年末調整を再度会社におこなってもらう、という方法もあります。

お住まいを買ったときには住宅ローン減税の制度のことをよく知らなかった、勘違いしていて自分たちは対象外だと思っていた、なんてケースでもリカバリーできる場合もありますので、あきらめずに所轄の税務署などにたずねてみましょう。

住宅ローン減税に必要な書類

住宅ローン減税をうけるには様々な書類が必要になります。必要な書類は大きく分けて「自分で記入して計算する書類」と「住宅ローン減税をうけるための諸条件について証明するための証拠書類」の2種類です。

従って、「諸条件について証明するための証拠書類」については条件ごとに変わってきますし、所轄の税務署によって異なるケースもありますので詳しくは税務署に問い合わせて確認するようにしましょう。

ここでは皆さんが必要になる初年度の確定申告で必要になる書類で主要なものをあげておきます。

確定申告書と(特定増改築等)住宅借入金特別控除額の計算明細

この2つが「自分で記入して計算する書類」です。国税庁のサイトや税務署で入手することができます。記入の仕方についても解説があるので、しっかり読んで必要な情報を記入しておきましょう。

住宅ローンの年末残高証明書

住宅ローンの年末残高×0.7%が住宅ローン減税の控除額になります。そのため銀行など住宅ローンを融資元である金融機関は毎年年末ごろに「住宅ローン年末残高証明書」を送ってきます。万が一無くしてしまったら金融機関に問い合わせて再発行してもらいましょう。

年末調整の時期にあわせて送られてくるので、実際の年末の残高とは異なるケースもありますが、滞納したり繰り上げ返済したりといったことがなければこの残高の数字をそのまま利用できます。

源泉徴収票

会社勤めの方は年収が記載された源泉徴収票が必要です。こちらも万が一無くしてしまったらお勤め先に再発行を依頼しましょう。

マイナンバーカード

マイナンバーカードを提出することはありませんが、書類にマイナンバーの記載が必要になります。買ったお住まいがご自身で住むためのものか、引き渡しから半年以内に住んでいるか、対象年度の年末までに居住を開始していて年末時点でも実際に住んでいるか、などは住民票を移している履歴をみればわかります。

万が一、やむを得ない理由で引き渡しから半年以内の居住開始ができなかった場合や途中で単身赴任してしまった場合などは別途追加で書類などが必要になってきますので税務署に相談してみましょう。

登記事項証明書

対象になるお住まいの登記事項証明です。これがいわゆる「登記簿」の写しです。物件を契約する段階では前の所有者の方が載っている登記事項証明をみていることでしょうが、確定申告時には住宅ローン減税をうける方自身が所有者として記載されている謄本を用意しましょう。

通常は不動産を購入すると司法書士の先生が手続きをすすめてくれます。「あなたが所有者になった」というデータが法務局にしっかり登録されたら登記事項証明を送ってもらえます。もしお持ちでなくとも、対象物件の所轄の法務局ですぐに発行してもらえます。

住宅ローン減税をうける条件の「面積50㎡以上」(※新築で他条件を満たした場合は40㎡以上)や「竣工年が1982年1月以降」満たしているかどうかもしっかり確認しておきましょう。

売買契約書・請負契約書

購入した不動産の売買契約書です。お住まいの取得年月日や取得価格はここでわかります。

リフォームやリノベーションの費用に対して住宅ローン減税を利用する場合は、工事請負契約書が必要になります。

増改築等工事証明書

リフォームやリノベーションしたお住まいに住む場合や買取再販などのリノベーション済み物件を購入した場合などについては、住宅ローン減税の与件をみたすリフォーム工事がなされているかどうか、を「増改築工事証明書」によって証明する必要があります。

リフォーム会社やリノベーション会社、もしくはリノベーション済み物件の売主さまに相談して受け取っておくようにしましょう。

その他

省エネ性能の基準に基づいて住宅ローン減税を適用する場合にはそれらの証明書類が必要になります。また1982年1月以前に竣工した物件に対して住宅ローン減税を適用する場合には耐震性を証明するために「耐震基準適合証明」もしくは「瑕疵保険付保証明」といった書類が必要になります。

それぞれ細かく要件がきまっていますので、税務署にしっかり確認した上で準備しておきましょう。

以上が初回の申請時に必要になる書類です。2年目以降も住宅ローンの年末残高証明書は必須になりますが、その他の必要書類は大幅に減ります。

1年目に各条件を満たしていたのであれば、2年目は「本当にそこに住み続けているか」や「住宅ローンの残高は何年分、いくら残っているか」「年収の要件をみたしているか」といった変化する要素だけをチェックできればよいからです。

まとめ

ここまで住宅ローン減税の制度概要と注意点をみてきました。

何度かお伝えした通り、この制度はあくまで「住宅ローン」という借金に対して支払っている税金を軽くしてもらえる、というものです。

従って、最大控除のメリットを得ようとすると、「借金を沢山して」いて「税金を沢山払っている」という状態を「長期にわたって継続させる」ということになります。

この制度のこと「だけ」にとらわれず、お住まいを購入する際の全体のご予算やこれから先のライフプランをしっかりと組み立てておいた上で、うまく制度を利用していかないと思わぬ落とし穴があります。

制度の仕組みを正しく理解して賢く利用するよう心がけましょう。


〇2022年新制度版「住宅ローン減税」にまつわるよくある誤解<②知らないと損する!要注意!実践編>

多くの方は「住宅ローン」を使って家を買います。そしてなんとなく知っているのが「住宅ローン減税」という制度。でもこの制度、誤解している方も多くて要注意!「使えない」なんて思っていても、よく調べたらしっかり減税を受けられるケースもあれば、「住宅ローン減税」をあてにして物件を買ったのに実は使えなかったなんてケースもあります。物件を決める前に必ずおさえておきたいポイントをいくつかあげてみました。


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