中古マンションを買ってリノベーションに関連する用語解説

中古マンションを買ってリノベーションに関連する用語解説

2017.6.1

目次
1.団体信用生命保険(団信)
2.契約書用印紙
3.中古マンションを買ってリノベーションの頭金、自己資金
4.ローン保証料
5.バイヤーズエージェント
6.仲介手数料と媒介契約
7.両手仲介と利益相反

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【団体信用生命保険(団信)】

団体信用生命保険、通称 団信(だんしん)は住宅ローン返済中に万一のこと(死亡や高度障害など)が起きた場合、本人に代わって生命保険会社がローンの残りの残高を完済してくれるものです。

民間の住宅ローンを借入れするには、この団信の加入が原則条件となっています。逆に言うと団信に加入できないほど健康状態が悪いと住宅ローンを借入れできなくなってしまいます。
なので皆さん健康には十分留意しましよう!

住宅ローンを実際に借入れするまで知らない方も多いと思いますが、団信の保険料は住宅ローンの返済額に含まれています。

3500万円の借入れ(35年返済、優遇後金利0.625%、ボーナス返済無し)の場合、月々の返済は約92,785円となりますが、実はこの中に保険料も含まれています。

賃貸の場合、ご主人に万一のことが起こったとしても家賃はずーっと大家さんに支払い続けなければなりません。
しかし中古マンションを購入した後ご主人に万一のことが起こった場合、住宅ローンは団信によって完済されるので92,785円の支払いは不要となります。(上記3500万円の借入れのケース)
住宅を購入するということは万一の時、残された家族に住まいを残してあげられることとも言えると思います。

夫婦共働きで借入れをする場合(夫婦ともに主債務者や、夫が主債務者・妻は連帯債務者のケース)は連生団体信用生命保険という商品があり、ご夫婦どちらかに万一のことがあった場合住宅ローンの残高が完済となります。
住宅を購入するということは、夫婦互いの安心を購入するということも言えると思います。

最近では7大疾病保障付、8大疾病保障付、3大疾病保障特約付など、がんや急性心筋梗塞、脳卒中などになり、所定の状態になった場合、住宅ローンの返済が不要になるというような商品も発売されています。
疾病保障付団信は保障範囲が広がって安心が増える分、金利が通常の団信付より高くなり支払いも多くなります。

金利高による支払い増分が本当に必要な保障なのか、現状加入している生命保険の見直しも含めて良く検討する必要があると思います。

金融機関・団信保険会社によって異なりますが 疾病保障付団信の加入が可能なのは、51歳位までか56歳位までとなっています。
裏返して考えると30歳代、40歳代はリスクが低く50歳代以降がリスクが高いと言えるので、リノままのお客様に多い30、40代の方は必要性を良く検討すべきと思います。
また、健康に少し不安がある方にはワイド団信という加入条件が緩和される商品もあります。(こちらも金利が少し高くなります)

フラット35では、団体信用生命保険の加入は任意となっていて、ローンの返済額とは別に保険料を支払うことになります。

保障内容、金利が高くなる幅などは金融機関・団信保険会社によって異なりますので、詳しくは各金融機関のホームページなどでご確認ください。

リノままでは住宅ローンの借入れや団信のご相談も承っております。
リノままへのご相談はこちら

【契約書用印紙】

不動産の売買契約書、ローンなど借り入れの為の金銭消費貸借契約書などは印紙税法に定められた課税文書であり、契約の金額によって印紙を貼付しなければなりません。
※印紙税額の詳細はこちら

リノままのお客様が購入する1000万円~5000万円以下の中古マンションの売買契約書に貼付する印紙は現状1万円。

本当の印紙税額は2万円なのですが、平成30年3月31日までに作成されるものについては軽減措置があり1万円になります。
平成29年度中(平成30年3月31日まで)に中古マンションを買ってリノベーションした方がちょっとだけお得になります。

平成29年度中の中古マンションを買ってリノベーションのご相談はこちら

【中古マンションを買ってリノベーションに必要な頭金、自己資金】

自己資金とは、一般的に手元にある現金のこと(引出し可能な預金等も含む)をいいます。

一方、マイホーム購入時の自己資金とは、頭金(価格から住宅ローン借入額を引いた額)と購入諸費用、引越し代や家具購入費用などの入居費用を指します。
住宅購入・入居に必要な自己資金の目安としては、一般的に「頭金分(物件価格の1~2割程度)+購入諸費用分(物件価格の5%~10%程度)+入居費用(50万~100万円)」だといわれています。

なお、貯蓄の全額をマイホーム購入の自己資金に使ってしまうと、入居後の病気やケガなど万が一に備えられません。
このため、3カ月~6カ月分程度の生活費を手元に残しておけば安心だといわれています。

出典:SUUMO(スーモ)住宅用語大辞典

上記の通りSUUMO住宅用語大辞典には非常に優等生的答えが記載されています。
リノままではもう少し実践的なお話しをしたいと思います。

頭金、自己資金の最低ラインはいくら必要なのか?

①購入する中古マンションの価格の100%を住宅ローンで調達することが可能です⇒頭金ゼロでの購入が可能です。
②諸費用は住宅ローンに組み込んで借入れすることも可能です。諸費用ローンという商品もあります。(諸費用の詳しい説明はこちら

なので極論すると頭金や自己資金はほぼゼロでも中古マンションの購入は可能です。
但し、諸費用分まで借入れすると金利の優遇幅(店頭金利から差し引いてくれる幅)が小さくなることがあります。
また諸費用分までの借り入れはローン審査がやや厳しくなることもあります。(諸費用に充当する自己資金=預貯金等が無い事実をマイナスに評価することによると思われます)

例えば住宅ローン変動金利の店頭金利は2.475%、M銀行の最大の優遇は店頭金利マイナス1.85%で0.625%(2.475-1.85)が最優遇金利となります。
この優遇の幅は頭金の額、購入金額に対する頭金の割合、借入れする方の属性(勤務先、勤続年数、年収、既存の借入れ)などによって上下します。

極論するとほぼゼロでも購入可能なのですが、上記のようなことを考えると少しくらいは頭金や自己資金を準備するのが良いかもしれません。

それともうひとつの側面として、売買契約を締結する時に売買代金の一部を手付金として売主に支払う必要があります。
上記①の通り100%の調達は可能ですが、融資実行のタイミングが売買契約より後になるので手付金を自己資金で用意することが必要となります。
手付金は、通常売買金額の5%~10%、最低でも50万円程度支払うのことが必要なので、手付金として50万円程度は自己資金を用意をしておいた方がベターです。
(交渉によっては更に少額の手付金でも契約可能な場合もありますが、スムーズな売買契約を考えるとある程度の手付金を準備した方が良いと思います)

結論としては頭金、自己資金は少額でも購入は可能です。
いくらあれば良いかは、購入する物件の価格、借入れ先金融機関、購入される方の属性、返済できる金額などによって様々です。
頭金、自己資金が少ないと心配な方、お悩みの方、自分はいくら自己資金があれば購入できるのか知りたい方は是非リノままにご相談ください。

リノままへのご相談はこちら

【ローン保証料】

ローン保証料とは、住宅ローンの連帯保証を引き受けてもらうために保証会社に支払うお金のことを指します。

住宅ローンを借り入れる方(債務者)と保証会社との間で保証委託契約を締結します。この際、保証人は不要です。
大手銀行の住宅ローンの借入れは、保証会社による保証が必須条件となります。

もし保証会社でなく連帯保証人をたてて住宅ローンを借入した場合、万一借入をした方が支払い不能になると連帯保証人が返済をしなければならなくなります。
そのような不幸な事態にならないように保証料を支払い保証会社に連帯保証を受けてもらうこととなっています。

万一の事態には、保証会社が債権者の代わりに一時的に借入金額などを支払う(代位弁済)ことになります。

<保証料の支払い方>

保証料の支払い方は以下の通り、二種類です。

①保証料を借入時に一括して前払いする方式
 借入期間、返済方式や保証会社の審査により保証料が決まります。
 リノままのお客様の多くが選択する借入期間35年、返済方式元利均等返済、お借入金額1,000万円の場合
 206,110円~721,470円(大手銀行保証会社)

②保証料を前払いしない方式
 住宅ローンの借入金利に年率0.2%上乗せした金利が適用されます。

預貯金が少ないなどの理由で、購入時の諸費用をなるべく抑えたいというお客様には②の支払い方をご提案しています。
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