築10年、築20年・・・築50年も、全部同じ「中古マンション」 どのくらい古い物件までアリ?

築10年、築20年・・・築50年も、全部同じ「中古マンション」 どのくらい古い物件までアリ?

2019.12.19


>リノベーション事例「ミニマルで豊かな家」|リノまま

「古い物件を探す!」「古ければ古いほど安い!」といってもどのくらい古い物件までアリですか?

よくマンションの資産価値が安定する、なんていわれる築20年超の古い物件を探される方が多いですが、築30年、築40年、築50年、築60年…どこまでアリですか?

安ければ本当にどこまで古くてもいいですか?

 


目次

1 古い建物って地震のとき大丈夫なの?

2 旧耐震の建物のメリットと見落としがちな「お金」についてのデメリット

3 「地震に弱い形の建物」ってどのくらい気にしたらよいの?

4 どうして「中古マンションは管理を買え!」って言われるの?

 

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1. 古い建物って地震のとき大丈夫なの?

多くのお客様がまず気になるのが、建物に義務付けられる耐震基準が厳しくなった「新耐震」の建物かそれよりもっと古い「旧耐震」の建物か、というポイントです。

阪神・淡路大震災(関西圏)

こちらの表、みなさんどこかで見たことありますか?

今から20年以上前になりますが、1995年の「阪神・淡路大震災」の際の建物の被害状況を築年数別に並べたものです。

左から右へと建物が新しいものになっていき、要はピンクの部分が「多大な被害をうけた建物」、
緑の部分が「あまり大きな被害はなかった建物」ということになります。

一番右側の1981年~(昭和56年~)の建物がいわゆる「新耐震」基準によって建てられた物件ということになり、
真ん中と左側は「旧耐震」基準によって建てられた物件ということになります。

※正確には1981年6月以降に建築確認をうけ、その後建てられた建物が「新耐震」、それ以前のものは「旧耐震」となります。

 

建築確認をうけてから実際にマンションが建つまでには2年くらいの期間がかかることが多いので、
1983年築以降あたりの物件が「新耐震」であることが多いです。

もちろん例外もありますので詳細はプロにしっかり確認してもらいましょう。

 ↓もっと勉強したい方はこちら
 <マンションの新耐震基準と旧耐震基準とは>中古マンション(団地)のアレコレ

 

「新耐震」と「旧耐震」、1981年6月を境に建物に求められる耐震基準が大きくかわりました。

多くの方はこの「新耐震」と「旧耐震」2つにわけて物件を選んでいますが、「新耐震」の基準が義務化される10年ほどまえ、
1972年(昭和47年)以前は「旧旧耐震」などとよばれるさらに古い耐震基準の建物です。

上記の表をみても真ん中と左側、「旧耐震」の建物であることには変わりありませんが、受ける印象はかわってくるのではないでしょうか?

 

ここで質問です!

さて、みなさんが中古マンションを買うとき、どの年代のものまで「アリ」ですか?

リノままのお客様に感想をきいてみたときの反応は・・・

・いままで「絶対新耐震!」って思ってたけど、真ん中のところ(1972年~1981年)も悪くないかも!
 →表の緑のところに注目すると、新耐震で被害が軽微だった建物が98%、移行期間で被害が軽微だった建物が95%、だったらあまり変わらない!という感想です。

・移行期間もなにも旧耐震はとんでもない!全体新耐震がいい!!!
 →表のピンクのところに注目すると、新耐震で被害が甚大だった建物が1.7%、移行期間では5.0%、なんと約3倍!、さらに古いものになると・・・という感想です。

 

感じ方は人それぞれ。

どれも正解です。

中には、「古い建物でも86%も被害が軽微なんったら、どんだけ古くてもいい!」という方もいらっしゃいます。

 

ちなみに、私自身の感想は「なんで20年以上も前の阪神・淡路大震災のデータなの?もっと新しいのないの?古い物件売ろうとしてなんか都合悪いの隠してるんじゃないの?」って感じでした。

 

この手のデータ、実は「東日本大震災」のものもでています。

 ↓こちらの記事に記載があります!
 <マンションの新耐震基準と旧耐震基準とは>中古マンション(団地)のアレコレ

ただ、見ていただいてお分かりの通り、新耐震だろうが旧耐震だろうがあまり差がついていません。

実際のところ、直下型の地震で、「地震の揺れ」で建物に大きな被害があった地震自体がそれほどたくさんは発生していない、ということです。

 

もちろん、自然災害が相手なので「絶対」はありません。

震度6の揺れに耐えることを想定した「新耐震」の物件でも
震度7の地域もあった「阪神・淡路大震災」では1.7%の建物が甚大な被害をうけているのも事実です。

まずは先ほどの表をみた素直な感想をもとに、「どのくらい古い物件までアリか」をみなさんそれぞれ考えてみてくださいね。

 

2. 旧耐震の建物のメリットと見落としがちな「お金」についてのデメリット

よくネガティブなイメージでとらえられる「旧耐震」の建物ですが、
物件選びにあたってのメリット、デメリットを整理するとざっとこんな感じです。

<メリット>
・大都市の駅近でも物件がある

・↑こんな物件でも手が届く価格で売っている!

<デメリット>
・お部屋の中はリノベーションできても外観や共用設備が古い!

・地震に弱いかもしれない(本当のところは今まで見てきた通りわかりません)

・税金の優遇は殆ど使えないことが多い

・金融機関によっては住宅ローンの審査が厳しい

メリットは「いいところにある物件が割安!」ってことですが、税金の優遇やローンの制約をうけることがあります。
この税金やローンの制約はついつい見落としがちです。

一見、安いと思っても、「税金の優遇や住宅ローン控除などが使えないから物件を購入するときの諸費用が高くついてしまった」など
想像したほど「割安」でもなかった、ってこともあります。

「住宅ローンの審査が厳しく金利が高くなってしまった」、「極端な例だとお金を借りられなくて買えなかった」、なんてこともあります。

 

物件価格だけみて「安い!」と飛びつかないで冷静に判断してくださいね。

もちろん、住宅ローンを貸してもらえるか、金利等で不利にならないか、税金の優遇は使えるか、
など一緒に物件探しをしているパートナーである専門家にしっかり確認しましょう。

 

こういった「お金」に関するメリットデメリットはある程度は調べればわかります。

一方で、建物自体が地震に強いかどうかは自然災害に「絶対」はないだけには正直よくわかりません。

今までみてきた表のデータなどでみなさんそれぞれが判断していただくことになります。

ただ一つ言えるのは、どの年代のマンションを買うとしても、「できるだけ被害が少ない可能性の高いものがほしい!」というのが本音ではないでしょうか?

 

3. 「地震に弱い形の建物」ってどのくらい気にしたらよいの?

よく「地震に弱い形の建物がある」という話がでてきます。

下の図がそれらです。

「ピロティ」といって1階が駐車場になっているタイプの建物はよく槍玉にあげられます。

 

ただ、これらをあまり神経質に気にしていると買える物件がなくなってしまいます。

店舗が入っているマンションもたくさんありますし、多くの建物は近隣の建物の日当たりが悪くなりすぎないように、「斜線制限」とよばれる規制をうけます。

そのため、「セットバック」と呼ばれる階段状になった箇所がある建物が殆どです。

要はいびつな形をしていると、地震の揺れがあったときに変なところに力がかかって壊れやすい、
ということなので「なるべくきれいな直方体の建物」を選ぶのが理想、ということくらいです。

 

 

4. どうして「中古マンションは管理を買え!」って言われるの?

ここまで耐震性をもとに「古い物件」のメリット、デメリットをみてきました。

建築された年代、お金の問題、建物の形、いろいろとあげてきましたが、それ以上に重要なのがマンションの「管理の状態」です。

 

「中古マンションは管理を買え!」とよくいわれます。

ここまで話してきたような「建物の状態」は建物全体の「耐震診断」といった大掛かりな検査をしないと実態がつかみづらいのですが、そんな検査を済ませているマンションはごくわずかです。

一方で「管理の状態」はマンションを購入する際、ほぼ確実に一定の情報を得ることができます。

しっかり管理されていれば鉄筋コンクリートの建物は100年以上もつ、とも言われています。

どんなに新しい物件を選ぶとしても、自分たちで見ることができる情報の中でリスクを減らしていくために、「管理の状態」のチェックが重要なのは変わりありません。

 

まずは新耐震、旧耐震の話をベースに「どれくらい古い物件までアリか」を決めてみましょう。

それから、どんなに候補の物件を見つけたら、「欲しい!」という気持ちを一度クールダウンさせて、冷静に「管理の状態」をチェックしてみましょう。

 

↓「管理の状態」をどうやってみるか、チェックポイントは↓

〇「マンション管理」のチェックポイント<基礎編>中古マンションを蝕む「最大の敵」とは?

「中古マンションは管理を買え!」って言われても何をチェックするかわからない!
不動産会社が契約直前にいろんな資料をくれるけど複雑でどこをみていいかわからない!
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これって細かい文字が沢山ならんでて何のことだかよくわからない!
しっかり作ってそうだしまあいいかな、そんな風に思っていませんか?
大事なのは「計画」ではなくその「中身」。2つのチェックポイントをお伝えします。

 

〇「マンション管理」のチェックポイント<実践編②>管理費・修繕積立金が「安すぎる」のは危ない!

中古マンションの物件探しをしてるとたまにみかける、管理費や修繕積立金が安い物件。
なんかトクした気分になりませんか?
実はそんな物件の「管理状態」は注意が必要!
気になる物件は内見前にスーモやホームズを見ながら今からでもできる簡単なチェックをしてみましょう。

 

〇どこみても同じに見える!リノベ会社ってどうやって選ぶ??

リノベ会社ってどんなサイトみてもどこも同じに見える!
どうやって選べばいいかわからない!
そんなあなたに会社選びのヒントをこっそりお知らせします。

 

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