1.マンションの人気トレンドの変遷

1.マンションの人気トレンドの変遷

2015.9.18

<マンションの人気トレンドの変遷>

 

マンションにも人気のトレンドがある?
マンションにも新築で分譲された時代を反映した商品の人気トレンドがあります。1970年代に分譲された旧耐震・旧商品の時代から、さまざまな新規格が登場する2000年以降の分譲マンションに至るまで、今回はマンショントレンドの変遷に注目してみました。

 

市場を反映するマンションの商品性
図-1は過去39年間の首都圏の新築マンションの供給戸数と平均価格の推移です。マンションの商品性は新築で分譲された時の市場に強く影響を受けています。図におけるマンションの築年数は2014年供給物件を築1年とカウントしています。

 

 

 

旧耐震・旧商品の時代(~1981年・築35年超)
1970年代から1981年あたりに分譲されたマンションで、概ね築35年前後以上の物件。この時期は地価上昇を背景に何回かのマンションブームと不況を繰り返しながら、都市型の居住形態としてマンションが普及してきた時代です。82年竣工物件ぐらいまでは、基本的には旧耐震基準の建物が中心で、間取りも中LDKプラン(中央にLDKがありLDKに直接の採光がないプラン)が主流でした。この時代の物件の最大の特徴は、今ではなかなか望めない、都心や都内の利便性の高い立地、駅近の一等地などに建てられた物件が多いということでしょう。

 

商品企画の時代(1982年~86年・築30年前後)
1982年~1986年に分譲されたマンションで、概ね築30年の前後の物件。マンション市場は1982年あたりから、それまでの価格上昇による不況から回復して商品企画を競う時代に入りました。オートロックの採用が進み、遮音性に配慮した壁厚150mm、床厚150mmなどの物件も出始めました。プランニングの面では雁行配棟(住戸をずらして配置することで外部に面する壁面が増える配棟方式)、2戸1エレベーター、ライコトート(住戸内に設けられた採光通風のためのヴォイド。廊下や洗面や浴室などに窓を設けたプランが可能)など、建築コストが上がってしまった現在では逆にほとんど見かけない高企画の物件などが見受けられるのもこの時期の特徴です。電気容量は30~40A、給湯器は16号がほとんどであり、設備面では、現在から見るとやや見劣りがします。外壁タイル貼りやオートロックの普及率も半数程度に留まっていました。

 

バブルとバブルの崩壊の時代(1987年~93年・築20年~30年
1987年あたりから市場はバブルの様相を呈し始めます。価格が高騰し、物件が少なくなり、立地は遠隔化しました。「高遠狭」の時代です。都内では億ションが当たり前、坪単価1,000万円を超える超高額マンションなども登場しました。1990年にバブルが崩壊し、1993年までは供給も少なく、価格が下落し続ける市場が続きます。

 

大量供給の開始、現在の基本性能の登場(1994年~99年・築15年~20年)
1994年~1999年に分譲されたマンションで、概ね築15年~20年の物件。「高遠狭」といわれたバブル期から「安近広」の8万戸を超える大量供給時代が始まりました。壁厚180mm、床厚180~200mm、給湯器24号、電気容量は50~60A、さや管ヘッダー方式(さや菅方式とはさや菅のなかに給水菅を通した配管方式。給水菅の更新が容易になる。ヘッダー方式とは給水菅を途中で分岐させるのではなく元のヘッダーに直接給水菅をつなぐ方式。同時給水などにメリットがある)、二重床二重天井、フローリング、浴室乾燥機、床暖房など、この時期に現在の分譲マンションの基本性能が確立されています。タワーマンション、アウトフレーム、非接触キー、ダブルオートロック、オーダーメイドマンションなどもこの時代を通じて広まっていきました。

 

基本性能普及の時代、さまざまな新企画の登場(2000年以降・築15年以内)
2000年以降に分譲されたマンションで、概ね築15年以内の物件。2000年に品確法(正式名称は、住宅の品質確保の促進等に関する法律。これによって住宅の性能表示や評価制度等が具体的になり、新築住宅の瑕疵担保責任期間は10年が義務化された)が施行。2000年代を通じて住宅性能表示制度が徐々に普及し始め、多くのマンションで基本性能の底上げがなされた時代。94年以降に登場した基本性能がほとんどの分譲マンションで当たり前になった時期です。10年前あたりからは、環境共生、省エネ、エコ、IT、免振・制震、防犯・防災、グッドデザイン賞などを謳う物件が登場し、これらは現在まで続くトレンドとなっています。

 

マンションの人気トレンドを踏まえた購入戦略の例
こうしたマンションの人気トレンドを見てくると、築20年超の物件でも、築浅物件にはない別の魅力を持っていることが分かります。マンションのトレンドを踏まえた購入戦略の例を下に挙げてみました。

 

希少性の高い都心などの好立地が安価で手に入る築35年超のマンションを選んでスケルトンリノベーションによる自由な間取りやインテリアなど、リノベーションの醍醐味をリーズナブルに楽しむ。管理状況や耐震性や遮音性などを事前にチェックして、しっかると物件を選定することで納得。

 

商品性が上がってきた築30年前後のマンション。バブル前の好立地のマンションが比較的安い価格で手に入る。内装や設備などはさすがに古くなっているためフルリノベで刷新。設備容量の増設が可能かどうかなど譲れない商品性に関しては個別にチェック。

 

1回目の大規模修繕(築12年~15年あたり)が終わった築15年から20年前後のマンション。「安近広」のトレンドなので立地や広さの割にはコスパが高い。大量供給時代は物件も豊富で好みの物件が探しやすい。基本性能がしっかりしているので内装中心のリノベで。

 

時代のトレンドという視点から中古マンションを眺めてみるのも役に立つのではないでしょうか。

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