NYの街並みから学ぶ「中古+リノベ」のススメ

NYの街並みから学ぶ「中古+リノベ」のススメ

2017.12.8

中古住宅への考え方 築古マンションの考え方

先日長期間のお休みをいただきNYへ行ってきました。
今日はNYの街並み、建物、ニューヨーカーの考え方から学ぶ中古マンションとリノベーションについてお話しします。

リノベーションの発祥である欧州・欧米(諸説あり)では、文化的な背景や景観等の理由で、歴史を経た建物を最大限利用して時代背景に応じた生活空間をしつらえてゆく習慣があります。そのため今でも盛んにリノベーションが行われています。

▼NYのアパート

▼NYでは常にあちこち工事しています。

 

 

日本とNY、文化的背景の違いって?

大半の日本人は古い建物を見たときに「スクラップ&ビルド」という考え方をすると思います。新築に勝る者はない。という考えですね。これは日本文化において、従来は木造建築が主であったため古くなると建替えるという考えであったことが影響していると言われています。

しかしながらNYでは「新築はどんな欠陥があるか分からない。今まで人が住んで来た安心な家の方がよい」と思うようです。面白いことに、築年が古くなればなるほど価値が高くなるという、日本とは真逆の現象が起こっています。

 

「歴史的な建造物は価値を高める」

タイトルにもありますが、「歴史的な建造物は価値を高める」という思想が欧州・欧米などでは広く浸透しています。それを象徴するように、中古住宅の流通はフランスで66.4%、アメリカで77.6%、そしてイギリスでは88.8%と頻繁に中古住宅の取引が行われていることが分かります。
一方日本では14.7%(出典 (株)オウチーノ)と低いのです。この現実を重く受け止めた政府は「少子高齢化が進行して住宅ストック数が世帯数を上回り、空き家の増加も生ずる中、『いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う』社会に移行することが重要であり、既存住宅流通・リフォーム市場の環境整備を進めていく」と打ち出しました。(出典 国土交通省「既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み」)

 

その後の日本の動き

中古住宅流通・リフォーム市場の規模は未だ欧米諸国に比べてまだまだ少ないですが、2016年には首都圏の中古マンションの取引量が新築マンションの販売戸数を上回るようになるなど中古住宅の流通は次第に拡大しつつあります。

こうして、少しずつではありますが NYなどの「建物を大切にし、価値を高めていく」「古いは安心である」という思想が日本にも広まってきています。

 

物件(集合マンション)の寿命

「現実的にいつまで建物を使い続けることができるのか?」お客様から良く聞かれる質問です。35年?それとも47年?

どれも間違いではありませんが、正解でもありません。ここで、誤解を解かねばなりません。

マンションの寿命として、よく耳にする47年という数字。これは国税庁のHPに減価償却の法定耐用年数として記載されている数字です。つまり、会計上の側面から見たひとつの目安でしかないのです。

一方35年という数字はどうでしょう。こちらは建物の中を通っている共用の給排水管の交換時期(寿命)を指しています。
1960年頃の給排水管は亜鉛メッキ鋼管素材でできていました。

亜鉛メッキ鋼管は使用状況等により異なりますが、30年前後でぼろぼろになり、赤水が出る・配管から水が漏れるなどトラブルも増えていきました。

それらを放っておくと、漏れた水はマンションコンクリートへしみこみ、鉄筋を錆びさせ、錆びて膨張した鉄がコンクリートを割ってしまう…。錆びた鉄も弱くなります。つまり「マンションの体力が落ちる」という仕組み。

だから給排水管の寿命がきたら建物自体の寿命も必然終わると考えられてきました。

しかし、ここで見てもらいたいものがあります。以下の図は給水管の時代による変化をまとめたものです。

ご覧いただくと、1960年から2000年までの40年間で素材に大きな変化があったことが分かります。
2000年前後、またそれ以降に建てられた(ている)マンションに使われているのはステンレス銅管。さびにくい上、耐久性が高いのです。

つまり、35年という数字は1960年前後の亜鉛メッキ銅管を使っていた時代の、マンションそのものではなく、給水管の交換時期を示しているんですね。

これが様々な年数言われている裏側です。
いかがでしょうか?どれも現実的な建物の寿命を指しているわけではありません。

またマンションの肉ともいえるコンクリートはそのもの自体は大変強固なもので、先ほど言ったコンクリートの中を通っている鉄筋をさびないように水から建物を守る工事(防水工事や、鉄部腐食防止工事、給排水管の工事等)を行うことで大変長く維持することができると言われています。

 

今までとこれからの築古マンション

しかしながら日本で集合住宅が建てられるようになったのは戦後の住宅不足を解消する目的で欧米をまねてつくられました。そこからが普及の始まりと言われていますから、現在100年を超えているマンションは日本には存在しないと言えます。
最高でも築84年目で生涯を閉じた同潤会アパート 上野下アパートメントが日本の集合住宅の中で一番古いと言われていますが、残念ながら平成25年に解体されました。

ですから今検討しているマンションが100年後どうなるのか正直私たちにはわかりません。

しかしマンションを購入する上で大切なのは建物を維持していくために適切な修繕が行われているマンションか否か、ということ。そして今後の日本経済において中古流通は重要視されており、建物の寿命を延ばす技術は向上されていくであろうということです。

人間の寿命と一緒で、マンションも立地条件や使用方法、メンテナンス方法等でどのくらい長生きできるかはマンションごとに違います。
メンテナンスが重要であると言えるのです。

 

☆番外編
住宅だけじゃない!工場を改装してショッピングモールへ ~チェルシーマーケット~

NYでは元〇〇工場を改装して、ショツピングモールにしたりレストランに改装します。
ここ、チェルシーマーケットも元ビスケット工場を改装してB1と1Fはレストランと雑貨SHOPが、上階はgoogleを含めたオフィスが入っています。

▼ハロウィンの時期なので装飾がこっています。やけにリアル…だがそこがかわいい。

なんと偶然!ベンジャミンムーアのNY店舗に出会う

▼外観です。

 

チェルシーマーケットの帰り際、9番通りに面したベンジャミンの店舗を発見!リノままERABUでベンジャミンムーアとコラボします。本場の店舗が見れて感激しました~。

▼色サンプルは日本同様たくさんあります。

 

 

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