ARTICLE安さとこだわり重視！リノベ済みマンションの部分リノベーションとは

中古マンション探しの理想と現実

中古マンションは新築よりも安く、数も多いため、希望のエリアで探せるというメリットがあります。

ですが、現実にはさまざまな課題も。実は中古マンションは高騰が続いていて、なかなか手が届かないという方も増えているのです。

ここでは、まずよくある以下のような中古マンション探しについて紹介します。

希望のエリアで探そうとすると意外と高い

「中古マンションって意外と高いな……」と思うことは多いのではないでしょうか。

例えば、

• 東急東横線　渋谷～多摩川間（要は東京都内）／急行停車駅
• 徒歩10分以内
• 60～70㎡以上
• 築25年以内
• 2階以上必須

の条件で調べてみても、60㎡ちょっとの一番「安い」物件でも7,000万円に近い金額でした。（2023年4月25日現在、レインズ検索）

これだけの高額の物件を購入できる方はなかなかいらっしゃらないでしょう。

中古と言えども、首都圏の中古マンションの価格は高いです。

現在は高止まりの状態になっている

首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の中古マンションの成約価格の㎡単価は2015年1月に43.73万円だったものが、2020年1月には56.29万円と5年で29％も高くなっています。

その後コロナ禍があっても値上がりは続き、2023年3月には69.83万円とまだまだ高どまりしています。（いずれも「東日本レインズ」の成約データから）

60㎡のマンションで考えると2015年に2,600万円くらいで買えたものが、今（2023年3月時点）では4,100万円超になっている、ということ。

このデータはあくまで首都圏全体の平均値であり、「東京23区」とか「東横線駅徒歩10分」とかの人気エリアに関してはもっともっと相場価格も高いですし、それ以上に値上がりしていることも多々あります。

中古マンションの価格は「そろそろ下がるのでは？」と予想していた方も居ましたが、現実には下がるどころか更に値上がりしながら現在に至っています。

待っていても価格は下がらないこともありますし、未来のマンション相場なんて誰にもわかりません。だからこそ、「理想」の住まいを「現実」に近づけていくために、希望条件にも優先順位をつけて絞り込んでいかなければいけません。

リノベーション済みマンションはコスパが最高！？

ここまでみてきた通り、中古マンションといえども実際には価格は高いもの。そんな中古マンション、買い方は大きく分けて2通りあります。

・中古マンションを購入、内装が古いので購入した後でリノベーションで一新する

・あらかじめリノベーションされた「リノベ済みマンション」を購入してそのまま住む

この両者を比べたときに、実は必要なお金は大きく変わってきます。

実際に販売中の中古マンションの価格をもとに予算例をみてみましょう。

「中古マンション購入＋リノベーション」の予算例

「中古を買って＋リノベーション」で思いっきりリノベーションする場合は以下のように予算を考えることが多いです。

例）都内某所／中古マンション／68㎡／築40年程度

物件価格	2,460万円
物件購入諸経費	250万円（物件価格の10％程度想定）
リノベーション費用	1,360万円（㎡あたり20万円程度想定）
合計	4,070万円

※2020年中の実例をもとに作成

築40年程度のマンションなので、これから買って長く住まうためには、設備の一新や配管の更新なども含めた大規模なリノベーションが必要です。

こういったケースでは、リノベーション費用がまるっとかかってしまうので、合計費用は高くなりがちです。

「リノベ済マンションを購入」の予算例

一方で、同じ棟内の物件でもし「リノベーション済みマンション」の物件が売りにでていたら、以下のようなイメージになります。

例）都内某所／中古マンション／68㎡／築40年程度／リノベーション済み

リノベ済み物件価格	3,200万円（スケルトンリノベ済み）
物件購入諸経費	320万円
合計	3,640万円

※2020年中の実例をもとに作成

どちらも、同じマンション、同じ広さで内装も全て新品です。

もし、「リノベーション済みマンション」の内装が自分自身のお気に入りに近いものであれば、「リノベーション済みマンションを購入する」のみとすることで大きくお金を節約できます。

逆に同じ予算で「リノベーション済みマンション」で検討すれば、より利便性重視の立地で物件を探すこともできるのです。

リノベ済マンションが安い理由①【物件が安い】

では、なぜリノベ済みマンションは安いのでしょうか。「なんか怪しい」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。これにも理由はあります。

リノベ済みマンションを作っているのは買取業者と呼ばれる不動産会社です。

買取業者は個人よりもマンションを安く買うことができ、また、リノベーションも安く行うことができます。

安く買って安くリノベーションができるのであれば、リノベ済みマンションのコストパフォーマンスは当然良くなります。

ではなぜ、買取業者は物件を安く買うことができ、リノベーションも安く行えるのでしょうか。これには、以下のような理由があります。

諸経費がほとんどかからない

まずは「買取業者は物件が安く買える」という理由から。

買取業者の大半は自らが「宅建業」の資格をもった不動産会社。

自分たちが売主様からマンションを買い取るときには、仲介手数料が発生しません。

もちろん売主様も仲介手数料を支払う必要がありません。

このように売主さまからマンションを買うときに、経費がかからないので一般のお客様が物件を買うよりも安く物件を購入することができるのです。

売主様側のリスクが少ない

また、買取業者はあくまで「企業」。

住宅ローンを組んでおうちを買おうとする個人の方よりもお金を沢山もっています。

彼らは「この物件を買いたい！」って判断したら、1週間くらいで何千万円もの資金を用意して物件を買うことができます。

みなさんが物件を買おうとすると、住宅ローンの事前審査をうけて、本審査を受けて、、、と手続きが続くので、実際にお金を全額払って物件の購入が完了するまで、少なくとも１～2か月はかかってしまいますし、住宅ローンの審査が不調におわると「やっぱり買えない」なんてこともあります。

売主さまからしてみたら、「買取業者は早く確実に現金を払ってくれる」買い手です。

そうすると、買取業者に安く売ってもよいから「早く確実にお金がほしい」という方も沢山でてくるのです。

買取業者は「物件を買うときの諸経費が殆どかからない」ことと「売主様側からみてリスクが低い相手だから物件を安く売ってもらえる」という2つの理由から物件を買うときのトータルコストを低くおさえられるのです。

リノベ済マンションが安い理由②【リノベーションが安い】

次は、買取業者がリノベーションを安く行えることの理由について解説します。

リノベーションの材料を大量購入している

多くの買取業者は毎年何十件、何百件と物件を仕入れてリノベーションの工事をおこなっています。

その際、床のフローリングや壁紙といった素材、キッチン・お風呂・洗面・トイレといった水回りの設備などはだいたいいつも同じ商品を使っています。

同じ材料を大量に購入して工事するので安くリノベーションができるのです。

リノベーションの設計に手間をかけていない

買取業者はリノベーションプランにほとんど手間をかけません。

よほど古い物件でなければお風呂、洗面、トイレといった水回りを大きく移動することはありませんし、キッチンについても壁付けだったものを少し移動して対面式にする程度です。

間取りについても元の間取りから一部の間仕切りをなくす、といった変更は加えることもありますが、あまり思い切った間取りにすることはありません。

コンセントやスイッチの数や位置、収納の大きさについても、ほぼ決まったパターンがあって、その通りに配置していくだけです。

こんな感じなので、リノベーションの打ち合わせはほぼ1回で全て終わらせて工事に入っていきます。

個人の方がリノベーションを進める場合は、キッチンなどの水回りの位置を大胆に変えてみたり、土間やロフトを作ったりと、自分たちの暮らしを想像しながら時間をかけてオリジナルなものをつくりこんでいきます。

そのため、「リノベーション済みマンション」ではこういった「わたしだけの」こだわりは反映できないデメリットはあるものの、「一般的な」ニーズにあわせた使い勝手や間取りをつくっています。

買取業者は「リノベーションの材料を安く大量購入する」ことと「リノベーションの設計に手間をかけないこと」の2つの理由から、安くリノベーションできるのです。

中古マンションというくくりで考えた場合、内装を好きなように一新する「中古を買って、リノベーション」はいわば注文住宅、一般的なニーズにあわせて予め内装を一新してある「リノベ済みマンション」はいわば建売住宅といえます。

なのでコストパフォーマンスからみたら「リノベ済みマンション」は有効な選択肢になるのです。

「リノベーション済みマンション」を購入するメリット

ここまで価格という視点でリノベーション済みマンションをみてきましたが、他にもメリットはいくつかあります。改めておさらいしておきましょう。

費用を抑えられる

中古マンションなので、同じエリア・同じ広さの新築マンションよりは3割程度以上は安いのはもちろん、中古マンション同士で比べても、自分たちでリノベーションするよりもリノベ済みマンションをそのまま購入する方がトータルコストはおさえられます。

希望のエリアで探しやすい

中古マンションは新築マンションよりも数が多く、希望のエリアでも探しやすいのが特徴です。

不動産市場動向データ集によると、2022年12月の首都圏での新築マンションの供給戸数は5,757戸であるのに対し、中古マンションの供給戸数は14,570戸と、2倍以上も差があるのがわかります。そのため、通勤・通学でエリアを絞って探したい場合でも、新築よりも選択肢が広いことがメリットです。

また、中古で物件そのものが安いため、同じ予算で物件探しをするのであれば、当然ながら駅により近い物件だったり、ターミナル駅の物件だったり、とより立地のよい物件も選択肢にはいってくるようになります。

設備が一新されていてすぐに住める

リノベーション済み物件は、内装や設備が一新されているケースがほとんど。壁紙やフローリングなどが張り替えられ、キッチンやお風呂などの設備も新しいものが設置されているので、新築同様のきれいな状態の部屋に住めること、のがメリットです。それも物件を買ったらすぐに入居して住める、というのも魅力です。

事前に内覧できる

新築マンションの場合は、ほとんどが完成前で間取り図やモデルルームを見て購入することになります。ですが、実際に入居してから「イメージと違っていた」「細かい所で気になるところがたくさんある」と後悔するケースも少なくありません。

中古マンションを購入してからリノベーションする場合も「完成したものを見られない」という点では同じです。自分たちの希望するようにリノベーションでつくりこんでいくことにはなるのですが、設計や施工をおこなう担当者にうまくイメージが伝わらないと「こんな筈じゃなかった」なんてことになります。

一方でリノベ済み中古マンションの場合は、しっかりと完成した実物を見たうえで購入できるので入居後のミスマッチが少なくすみます。

「リノベーション済みマンション」を購入するデメリット

もちろんリノベーション済みマンションにも、デメリットもあります。

リノベーション済みマンションは、あくまで一般受けするようにオーソドックスな間取りやデザインになっています。自分たちにとっての理想の間取りや好きなデザインと必ずしも一致しない、というのは新築マンション同様のデメリットです。

また、どんな工事がおこなわれていたかがわかりづらく、配管や電気配線がきちんと更新されているかどうかなどは設計図書や工事中の写真を確認しないとわかりません。こういった見えないところへの保証がどの程度充実しているか、も物件によって様々です。安心して長く住まうことができるかどうかを左右する重要なポイントなので信頼できる不動産会社と一緒にチェックするようにしましょう。

「部屋をこだわりたい」なら部分リノベーションがおすすめ

リノベ済みマンションのコストパフォーマンスが良いことは皆様お分かりいただけたと思います。同じマンションで「中古を買って＋リノベーション」と「リノベーション済みマンション」を比較したら、確実に「リノベーション済みマンション」の方が安くおさまります。

だからこそ、「物件が高すぎて買えない！」なんてエリアにも手が届くかもしれません。

ですが、リノベ済みマンションは前述した通り、「一般的な」ニーズにあわせた使い勝手や間取りをつくっています。

そのため、自分のこだわりや自分だけの住まいにはできません。

「新しい住まい」でこんな暮らしがしたい、こんなことをやってみたい、などの「どこにもない」「あなただけの」こだわりを諦めないためには、「リノベーション済みマンション購入＋部分リノベーション」をおすすめします。

古い物件を買って思いっきりリノベーションするとどうしてもリノベ費が1000万円を超える高い金額になってしまうし、古い物件で部分リノベにしてしまうとこの先の暮らしがちょっと不安。

でも「リノベーション済みマンション」であれば、内装は全て一新されているので、部分リノベにしたところで暮らしていく上での不安はありません。

「リノベーション済みマンション」のよいところを活かしつつ、「一般的な」間取りやデザインだから物足りないという最大のデメリットを解消する方法です。

みなさんの「どうしてもここだけはこだわりたい」というポイントに絞って部分リノベとすることで、トータルコストを安く抑えることができます。

リノままの「部分リノベーション」の事例

リノままでも、リノベ済みマンション購入+部分リノベーションでコストとこだわりのバランスを取りながら、素敵な住まいを手に入れた事例がございます。

ここからは、リノベ済みマンションを部分リノベーションした事例をご紹介いたします。

愛猫と気ままな暮らし

リフォーム済みのマンションを購入したけど、もっと住みやすく、好きなもので囲まれた暮らしがしたい。

部分リノベーションで、プライベートもお家でのお仕事も自分らしくいられるように。

愛猫チップくんとの気ままな暮らしができる、遊び心を散りばめたお住まいが完成しました。

基礎工事	約198万円
住宅設備機器	約207万円
材料費	約160万円
収納・造作工事	約99万円
工事費総額（税込）	約664万円

※工事費は竣工時点の税込額となっています。

詳しくは、以下のページから事例をご確認いただけます。

愛猫と気ままな暮らし – リノまま（東京テアトル）

猫の隠れ家

元のつくりはそのままで、主に寝室部分のこだわりを付け足した事例。

一部リノベーションとは思えない贅沢感があります。

小上がりの向こう側にも、実は収納スペースがあり、左側には書斎・本棚スペースとして、造作棚をつけることで、壁も無駄なく使っています。

基礎工事	約75万円
住宅設備機器	既存のものを残したため、0円
材料費	約131万円
収納・造作工事	約78万円
工事費総額（税込）	約284万円

※工事費は竣工時点の税込額となっています。

詳しくは、以下のページから事例をご確認いただけます。

猫の隠れ家 – リノまま（東京テアトル）

家族時間

部分リノベーションで、このお部屋だけは天井をはがして躯体をあらわす形にして、フルリノベーションの雰囲気を楽しめる仕様に。

仕事場であり、リビングであり、お子様の遊び場でもある「家族と時間を共有できる」空間ができあがりました。

基礎工事	約120万円
住宅設備機器	約35万円
材料費	約120万円
収納・造作工事	約40万円
工事費総額（税込）	約315万円

※工事費は竣工時点の税込額となっています。

詳しくは、以下のページから事例をご確認いただけます。

家族時間 – リノまま（東京テアトル）

「リノベーション済みマンション購入＋部分リノベーション」のモデルケース

「リノベーション済みマンション＋部分リノベ」では200~300万円のリノベーション費用でも工夫すれば十分素敵な住まいになります。

600万円以上かけるとガラっと雰囲気を変えることもできます。

リノベ済みマンションでも「水回り設備を全部交換したい」とか「床の色が気に入らないから全部貼り換えたい」なんて場合はほぼフルリノベーションに近くなってしまうので、コスパのよさが充分にいかせなくなってしまうので注意が必要です。

洗面・お風呂・トイレといった水回りで「こだわらなくてもいいかな」なんてところがあればそれらを元のままで活用するとか、床の色や雰囲気は気に入っているからなるべく元のままで貼り換えないで使うとか、まず最初に気に入った「リノベーション済みマンション」をみつけて、そのいいところを沢山いかせるかどうか、がポイントです。

以下は、部分リノベーションのモデルケースです。

部分リノベーション費用例

実際に「リノベーション済みマンション」を購入された方が「どうしてもここはこだわりたい」と部分リノベを希望することが多いのはやはりリビング。

もともとのお部屋をいかしつつ、費用をおさえていくお客様が多いです。

リノベ費用約640万円でできること

• キッチンをお気に入りのものに変更　
• リビングの間仕切りを取り払って広々空間に
• 造作棚をたくさん追加
• リビングの入り口扉をオシャレに変更
• 間取りを変えないお部屋も壁紙をワンポイントで変更等

リノベ費用約390万円でできること

• キッチンの設備はそのままで向きを変更
• リビングの間仕切りをとって広々
• ファミリークローゼットを新規追加等

リノベ費用約200万円でできること

• 各部屋にどうしても欲しい収納をたくさん追加！
• ウォークインクローゼットの中を使いやすく大改造等

リノベ済みマンションの選び方のポイント

こうしてみてみると「リノベーション済みマンション＋部分リノベ」にはよいところばかりに見えますが、それでも「物件選び」は要注意です。

ここでは、物件選びと物件価格の2つの視点での注意点をご紹介します。

物件選びのポイント

マンションの管理状況を見極めるのはもちろんですが、それ以外にも「給排水管などの見えない部分も含めてリノベーションされたマンションかどうか」とか、「リノベーション済みマンションそのもののアフターサービス保証が充実しているか」とか、よく知らないと見落としてしまうポイントも沢山あります。

どのようにリノベーションされた物件なのかを調べるには、不動産会社に確認したり、施工結果報告書を確認する必要があります。

リノままでは、物件選びからお客様と一緒に行うので、どのような工事がしてあるかわからなくて不安な方や、自分では選びきれないという方はぜひ一度相談してください。

物件価格のポイント

もうひとつ大切なのは「物件価格」。

周辺の取引価格からみて高くないか、を判断するのが意外に難しいもの。

いくら「コスパがよい」とはいえリノベーション分の価値が価格に含まれているので、まわりのリノベーションされていない古い物件の価格と比べても果たして周辺相場からみて安いのか高いのか個人で調べるのには時間がかかります。

こういった物件価格に関しては、物件選びのプロに相談してみると良いでしょう。もちろん、リノままでもご相談に乗りますよ。

リノベ済みマンション探しで行っているリノままのサポート

「リノベーション済みマンション」選びこそ、「リノベーション済みマンション」の裏側に精通したパートナーと一緒に進める方が安心です。

実は私たち「リノまま」はもともと「リノベーション済みマンション」の販売を母体にスタートしたサービス。

「リノベーション済みマンション」の裏側もこっそり教えますので、ご相談くださいね。

ここでは、リノままが行っているサポートについてご紹介します。

自分にとってのベストバランスを考える

物件探しであれば「エリア」「広さ」「駅距離」「築年数」「周辺環境」「管理状態」…と無数に条件があります。

リノベーションについても「デザイン」「素材」「インテリア」「家具」「間取りプラン」「住宅性能」…と無数に条件があります。

「物件探し＋リノベーション」ではこれらの無数の条件について、自分たちのこだわりのバランスは何が一番よいのだろう、ベストバランスはどこにあるのだろう、って考えていくことになります。

ひとつひとつの細かい要素「だけ」をみていたら、どうしても「ここが違う」「あそこが違う」と欠点ばかりが気になってしまいます。

「どんな暮らしがしたいか」を考えて整理する

お金をいくらでもかけてよければ、全ての要素で希望を満たす夢のような住まいが手に入るかもしれません。

でも現実にはどうしても使えるお金には限りがあります。だからこそ数多くでてくる「条件」には優先順位をつけていく必要があります。

優先順位をつけるためには、「暮らし探し」が大切です。

そもそも皆さんが「物件を買いたい」「リノベーションをしたい」と考えはじめたのは「なんのため」ですか？

きっと一番大切なのは、新しい住まいが完成した後に「そこでどんな暮らしがしたいか」ではないですか？

「物件探し」も「リノベーション」も全ての根本にあるのが、「こんな暮らしがしたい！」という想いです。

「暮らし探し」は「今の暮らし」を見つめなおすことからはじまります。

• 「どうやって「今の暮らし」を見つめなおせばいいの？」
• 「どうやって頭の中を整理したらいいの？」

残念ながらこれらには「こうすれば誰でもできる！」なんて安易な特効薬はありません。

最後はあなた自身が「わたしはこんな暮らしがしたい！」という理想の暮らしを見つけて決断する以外に方法はないのです。

リノままでは、お客様の「こんな暮らしがしたい！」を引き出す暮らし探しをお手伝いいたします。

みなさんが悩んで、迷って、決断できるまで、一緒に並走しながら、みなさんの「悩み」に「前向きに」寄りそっていきます。

「中古マンションって高くてどうしよう？」なんて思っているみなさんは、是非相談にきてくださいね。