コロナ禍での住まい探しはコスパが重要!?「リノベーション済み中古マンション」+「部分リノベ」でメリハリをつけよう!

コロナ禍での住まい探しはコスパが重要!?「リノベーション済み中古マンション」+「部分リノベ」でメリハリをつけよう!

2020.12.4


 
>リノベーション事例「ニューヨークのアパート」|リノまま

コロナ禍とはいえ中古マンションは高い!でも将来も不安だからあんまり高い住まいは買いたくない。

それでもおうち時間が長いから居心地のいい住まいが欲しい。

そんな環境だからコスパが最高の「リノベ済み中古マンション+部分リノベ」にご注目!

 


目次

1 中古マンション探しの理想と現実

2 「リノベーション済みマンション」はコスパが最高!

3 なんで「リノベーション済みマンション」は安い?

4 「コスパ」と「こだわり」どっちをとる? 永遠の悩み

5 それでも意外に難しい?「リノベーション済みマンション」の選び方

6 「暮らし探し」の大切さ

 


 

1. 中古マンション探しの理想と現実


>リノベーション事例「八潮団地の生活」|リノまま

「中古マンションって意外に高い!」

皆さんそんなこと思いませんか?

暮らしのコンセプトを考えて、どこまでお金をかけていいかをしっかり固めて、さあ物件探し!

ってはじめてみても、なかなか意中の物件に出会えない。

なぜならイメージしてたエリアだと物件が高すぎて買えないから、、、

 

例えばこんな感じ。

・東急東横線 渋谷~多摩川間(要は東京都内)/急行停車駅

・徒歩10分以内

・60~70㎡以上

・築20年以内

・2階以上必須

・南向き

どんなもんでしょう?

試しに調べてみましたが、60㎡ちょっとの一番「安い」物件でも7,000万円を超えていました!(2020年10月18日現在、レインズ検索)

 

なかなかこれだけ高額の物件を購入できる方はいらっしゃらないでしょう。

理想と憧れでいろいろ希望してみたものの、現実はシビアですね。

実は「中古」といえどもマンションの価格は結構高い!

 

首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)の中古マンションの成約価格の㎡単価は2015年1月に43.73万円だったものが、2020年1月には56.29万円と5年で29%も高くなっています。

コロナ禍があっても2020年10月で56.04万円とまだまだ高どまりしています。(いずれも「東日本レインズ」の成約データから)

 

これって、60㎡のマンションで考えると2015年に2,600万円くらいで買えたものが、2020年には3,350万円くらいになっている、ということ。

このデータはあくまで首都圏全体の平均値。

「東京23区」とか「東横線駅徒歩10分」とかの人気エリアに関してはもっともっと相場価格も高いですし、この「29%」以上に値上がりしていることも多々あります。

 

だからこそ、「理想」の住まいを「現実」に近づけていくために、希望条件にも優先順位をつけて絞り込んでいかなければいけません。

 

2. 「リノベーション済みマンション」はコスパが最高!


>リノベーション事例「家族の窓」|リノまま

「中古を買って+リノベーション」で思いっきりリノベーションする場合は↓こんな感じで予算を考えることが多いと思います。

例)都内某所/中古マンション/68㎡

 物件価格 2,460万円

 物件購入諸経費 250万円(物件価格の10%程度想定)

 リノベーション費用 1,360万円(㎡あたり20万円程度想定)

 合計 4,070万円 

 ※2020年中の実例をもとに作成

 

一方で、同じ棟内の物件でもし「リノベーション済みマンション」の物件が売りにでていたら、このくらいの金額イメージになります。

もちろん「リノベーション済みマンション」も内装は古いものをすべて壊して一新しています。

例)先ほどと同じ棟内のリノベーション済みマンション

 リノベ済み物件価格 3,200万円(スケルトンリノベ済み)

 物件購入諸経費 320万円

 合計 3,640万円

 ※2020年中の実例をもとに作成

 

比べてみていかがでしょう?

どちらも、同じマンション、内装も全て新品です。

それでも「リノベーション済みマンション」の方が400万円以上も安い!

もし、「リノベーション済みマンション」の内装が自分自身のお気に入りに近いものであれば、「リノベーション済みマンションを購入する」のみとすることで大きくお金を節約できます。

逆に同じ予算で「リノベーション済みマンション」で検討すれば、より利便性重視の立地で物件を探すこともできます。

 

でもなんで「リノベーション済みマンション」ってこんなに安いの?なんか怪しくない?

そんなことを思われる方もいらっしゃるかもしれません。

これにはしっかりとした理由があります。

 

「リノベーション済みマンション」をつくっているのは買取業者と呼ばれる不動産会社。

この買取業者は、みなさんよりも

・買取業者は古いマンションを「安く」買える!

・買取業者は古いマンションを「安く」リノベーションできる!

という特徴があるんです。

 

安く買って安くリノベーションできるのであれば「リノベーション済みマンション」のコストパフォーマンスは当然よくなります。

「買取業者だけズルい!」そんな気持ちになってしまうかもしれませんが、これからお話する理由をきいたら皆さん納得するのではないでしょうか。

 

3. なんで「リノベーション済みマンション」は安い?


>リノベーション事例「シンプルなこだわり」|リノまま

まずは「買取業者は物件が安く買える」という理由から。

買取業者の大半は自らが「宅建業」の資格をもった不動産会社。

自分たちが売主様からマンションを買い取るときには、仲介手数料が発生しません。

もちろん売主様も仲介手数料を支払う必要がありません。

このように売主さまからマンションを買うときに、経費がかからないので一般のお客様が物件を買うよりも安くかうことができます。

 

また、買取業者はあくまで「企業」。

住宅ローンを組んでおうちを買おうとする皆さんよりもお金を沢山もっています。

彼らは「この物件を買いたい!」って判断したら、1週間くらいで何千万円もの資金を用意して物件を買うことができます。

みなさんが物件を買おうとすると、住宅ローンの事前審査をうけて、本審査を受けて、、、と手続きが続くので、実際にお金を全額払って物件の購入が完了するまで、少なくとも1~2か月はかかってしまいますし、住宅ローンの審査が不調におわると「やっぱり買えない」なんてこともあります。

 

売主さまからしてみたら、「買取業者は早く確実に現金を払ってくれる」買い手です。

そうすると、買取業者に安く売ってもよいから「早く確実にお金がほしい」という方も沢山でてくるのです。

 

そうです、買取業者は「物件を買うときの諸経費が殆どかからない」ことと「売主様側からみてリスクが低い相手だから物件を安く売ってもらえる」という2つの理由から物件が安く買えるのです。

 

さてお次は「買取業者がリノベーションを安くできる」理由。

 

多くの買取業者は毎年何十件、何百件と物件を仕入れてリノベーションの工事をおこなっています。

その際、床のフローリングや壁紙といった素材、キッチン・お風呂・洗面・トイレといった水回りの設備などはだいたいいつも同じ商品を使っています。

同じ材料を大量に購入して工事するので安く仕上られるのも当然です。

 

さらにもう1点。

買取業者はリノベーションプランにほとんど手間をかけません。

よほど古い物件でなければお風呂、洗面、トイレといった水回りを大きく移動することはありませんし、キッチンについても壁付けだったものを少し移動して対面式にする程度です。

間取りについても元の間取りから一部の間仕切りをなくす、といった変更は加えることもありますが、あまり思い切った間取りにすることはありません。

コンセントやスイッチの数や位置、収納の大きさについても、ほぼ決まったパターンがあって、その通りに配置していくだけです。

こんな感じなので、リノベーションの打ち合わせはほぼ1回で全て終わらせて工事に入っていきます。

 

どうでしょう?

もしみなさんが自由設計でリノベーションを進める場合と比べてみてください。

自由設計のリノベーションでは、キッチンや水回りの位置を大胆に変えてみたり、土間やロフトをつくってみたり、自分たちの暮らしを想像しながらひとつひとつコンセントやスイッチの位置、収納の大きさや位置を細かくきめていったり、フローリングも壁紙もキッチンなどの設備も色んなサンプルを見比べながらどれにしようか悩んでみたり。

自由設計のリノベーションでは多くの時間をかけてオリジナルなものをつくりこんでいきます。

「リノベーション済みマンション」ではこういった「わたしだけの」こだわりは反映できないデメリットはあるものの、「一般的な」ニーズにあわせた使い勝手や間取りをつくっています。

 

買取業者は「リノベーションの材料を安く大量購入する」ことと「リノベーションの設計に手間をかけないこと」の2つの理由から、安くリノベーションできるのです。

 

4. 「コスパ」と「こだわり」どっちをとる? 永遠の悩み


>リノベーション事例「光のつながる部屋」|リノまま

「リノベーション済みマンション」のコスパが最高ってことまでは、皆さん納得いきましたか?

同じマンションで「中古を買って+リノベーション」と「リノベーション済みマンション」を比較したら、確実に「リノベーション済みマンション」の方が安くおさまります。

だからこそ、「物件が高すぎて買えない!」なんてエリアにも手が届くかもしれません。

 

でも、本当に「リノベーション済みマンション」だけで満足できますか??

改めて「リノベーション済みマンション」のメリットとデメリットをまとめてみましょう。

 

 <メリット>

・コスパがよい!同じマンションで中古マンション購入+リノベーションするより安い!)

・内装は全て一新していて新築同様!

 

<デメリット>

・普通の内装が多く、イマイチ面白くない!

・わたしだけの「こんな暮らしがしたい!」ってこだわりが生かせない

 

みなさんは新しい住まいを選ぶとき、どんな思いでスタートしましたか?

「新しい住まい」でこんな暮らしがしたい、こんなことをやってみたい、なんて具合に、「どこにもない」「あなただけの」こだわりを持っていたのでは?

せっかくの想いを全て諦めてしまうのはもったいない。

だったら「リノベーション済みマンション」と「中古を買って+リノベーション」のいいとこどりを考えてみてはいかがでしょう?

 

それが「リノベーション済みマンション購入+部分リノベーション」です!

 

古い物件を買って思いっきりリノベーションするとどうしてもリノベ費が1000万円を超える高い金額になってしまうし、古い物件で部分リノベにしてしまうとこの先の暮らしがちょっと不安。

でも、「リノベーション済みマンション」であれば、内装は全て一新されているので、部分リノベにしたところで暮らしていく上での不安はありません。

「リノベーション済みマンション」のよいところを活かしつつ、みなさんの「どうしてもここだけはこだわりたい」というポイントに絞って部分リノベとすることで費用を節約。

トータルコストは安くおさまります。

 

リノままでも「リノベーション済みマンション購入+部分リノベーション」でうまくバランスをとりながら素敵な住まいを手に入れたお客様が沢山いらっしゃいます。


リノままの事例「部分リノベーション」

○リミックス・リノベ

「広いリビングがいいけれど、必要なときには目隠しもしたい」
そこで、臨機応変にお部屋を区切ることのできる引き戸を設置したリビングが完成しました。

 

○猫の隠れ家

元のつくりはそのままで、主に寝室部分のこだわりを付け足した事例。
一部リノベーションとは思えない贅沢感があります。

 

○家族時間

部分リノベーションで、このお部屋だけは天井をはがして躯体をあらわす形にして、フルリノベーションの雰囲気を楽しめる仕様に。
仕事場であり、リビングであり、お子様の遊び場でもある「家族と時間を共有できる」空間ができあがりました。

 


 

↓のような流れで「リノベーション済みマンション購入+部分リノベーション」にたどりつく方が多いです。

 

○モデルケース

都内近郊ターミナル駅で物件探し。

→物件が高すぎてフルリノベーションすると総額予算オーバー。「リノベーション済みマンション」の魅力に気づく。

→「リノベーション済みマンション購入+部分リノベーション」でコスパ重視しつつ、当初思っていた「こだわり」も実現!

 

実際に「リノベーション済みマンション」を購入された方が「どうしてもここはこだわりたい」と部分リノベを希望することが多いのはやはりリビング。

もともとのお部屋をいかしつつ、費用をおさえていくお客様が多いです。

 

○部分リノベ例

◎リビング重視①-リノベ費:約640万円

・キッチンをお気に入りのものに変更 

・リビングの間仕切りを取り払って広々空間に

・造作棚をたくさん追加

・リビングの入り口扉をオシャレに変更

・間取りを変えないお部屋も壁紙をワンポイントで変更等

 

◎リビング重視②-リノベ費:約390万円

・キッチンの設備はそのままで向きを変更

・リビングの間仕切りをとって広々

・ファミリ―クローゼットを新規追加等

 

◎収納追加!-リノベ費:約200万円  

・各部屋にどうしても欲しい収納をたくさん追加!

・ウォークインクローゼットの中を使いやすく大改造等

 

どうですか?

「リノベーション済みマンション+部分リノベ」では200~300万円のリノベーション費用でも工夫すれば十分素敵な住まいになります。

600万円以上かけるとガラっと雰囲気を変えることもできます。

 

 

洗面・お風呂・トイレといった水回りで「こだわらなくてもいいかな」なんてところがあればそれらを元のままで活用するとか、床の色や雰囲気は気に入っているからなるべく元のままで貼り換えないで使うとか、まず最初に気に入った「リノベーション済みマンション」をみつけて、そのいいところを沢山いかせるかどうか、がポイントです。

 

希望のエリアで探したら「物件が高すぎる!」 そんなときに選択肢の一つとして考えてみてはいかがでしょう?

 

5. それでも意外に難しい?「リノベーション済みマンション」の選び方


>リノベーション事例「暮らしに寄り添う」|リノまま

こうしてみてみると「リノベーション済みマンション+部分リノベ」ってよいところばかりに見えますが、それでも「物件選び」は要注意です!

マンションの管理状況を見極めるのはもちろんですが、それ以外にも「給排水管などの見えない部分も含めてリノベーションされたマンションかどうか」とか、「リノベーション済みマンションそのもののアフターサービス保証が充実しているか」とか、よく知らないと見落としてしまうポイントも沢山あります。

 

もうひとつ大切なのは「物件価格」。

周辺の取引価格からみて高くないか、を判断するのが意外に難しいもの。

いくら「コスパがよい」とはいえリノベーション分の価値が価格に含まれているので、まわりのリノベーションされていない古い物件の価格と比べても果たして周辺相場からみて安いのか高いのかよくわかりません。

 

こういった「リノベーション済みマンション」選びこそ、「リノベーション済みマンション」の裏側に精通したパートナーと一緒に進める方が安心です。

実は私たち「リノまま」はもともと「リノベーション済みマンション」の販売を母体にスタートしたサービス。

「リノベーション済みマンション」の裏側もこっそり教えますので、ご相談くださいね。

 

6. 「暮らし探し」の大切さ


>リノベーション事例「北欧と暮らす」|リノまま

「中古マンションの購入+スケルトンリノベーション」「リノベーション済みマンション購入+部分リノベーション」「リノベーション済みマンション購入のみ」、、、住まいを考え始めてもいろいろな選択肢があるものです。

 

私たちリノままでは常に、

「いきなり物件探しはしない」

「いきなりリノベーションを進めない」

「まずは「暮らし探し」から始めよう」

とお話ししています。

 

物件探しであれば「エリア」「広さ」「駅距離」「築年数」「周辺環境」「管理状態」…と無数に条件があります。

リノベーションについても「デザイン」「素材」「インテリア」「家具」「間取りプラン」「住宅性能」…と無数に条件があります。

「物件探し+リノベーション」ではこれらの無数の条件について、自分たちのこだわりのバランスは何が一番よいのだろう、ベストバランスはどこにあるのだろう、って考えていくことになります。

 

ひとつひとつの細かい要素「だけ」をみていたら、どうしても「ここが違う」「あそこが違う」と欠点ばかりが気になってしまいます。

でも、多くの皆さんには「予算」という壁があります。

お金をいくらでもかけてよければ、全ての要素で希望を満たす夢のような住まいが手に入るかもしれません。

でも現実にはどうしても使えるお金には限りがあります。だからこそ数多くでてくる「条件」には優先順位をつけていく必要があります。

・・・でも優先順位ってどうやって考えればよい??

 

それが「暮らし探し」です。

そもそも皆さんが「物件を買いたい」「リノベーションをしたい」って考えはじめたのは「なんのため」ですか?

きっと一番大切なのは、新しい住まいが完成した後に「そこでどんな暮らしがしたいか」ではないですか?

 

だからこそ一番大切なのは「こんな暮らしがしたい!」という想い。

「物件探し」も「リノベーション」も全ての根本にあるコンセプトなのです。

 

「暮らし探し」は「今の暮らし」を見つめなおすことからはじまります。

 

どうやって「今の暮らし」を見つめなおせばいいの?

どうやって頭の中を整理したらいいの?

悩みはつきませんが、残念ながらこれらには「こうすれば誰でもできる!」なんて安易な特効薬はありません。

最後はあなた自身が「わたしはこんな暮らしがしたい!」という理想の暮らしを見つけて決断する以外に方法はないのです。

 

その答えのひとつが「中古マンションの購入+スケルトンリノベーション」だったり、「リノベーション済みマンション購入+部分リノベーション」だったり、「リノベーション済みマンション購入のみ」だったりする、ということです。

もちろん「まだ住まいはいらない」という答えになることも十分あり得ます。

 

私たち「リノまま」は多くの方々の「暮らし探し」をご一緒させていただいた経験がございます。

みなさんが悩んで、迷って、決断できるまで、一緒に並走しながら、みなさんの「悩み」に「前向きに」寄りそっていきます。

「中古マンションって高くてどうしよう?」なんて思っているみなさん是非相談にきてくださいね。

 


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