中古戸建て探しのポイント②~「古いほど高くなる?」築年数から見極めよう~

中古戸建て探しのポイント②~「古いほど高くなる?」築年数から見極めよう~

公開日:2021.6.11 

中古戸建て探しのポイント①では、戸建ての「構造」からリノベーションの費用が変わってくるということをお話ししました。

続いて見極めるポイントは、「築年数」。

一見、築年数が古ければ古いほど、物件価格は安いように見えますが、その後リノベーションすることも考えると、結果的にお買い得なのはどちらなんでしょうか?

耐震基準によって異なる物件の特徴や、それによって必要な工事のステップから、探すべき物件の条件をご説明していきます。

 


目次

1. チェックすべきは耐震基準!~建築基準法の変遷~

2. 築年数によって変わる、必要な工事のステップ

3. 賢い戸建ての選び方

 


 

1. チェックポイントは耐震基準!~建築基準法の変遷~

中古の戸建てを探す場合に、築年数が大きく費用に影響してきます。

ここで築年数のチェックポイントを知っておきましょう。

築年数でチェックすべきところは、耐震基準

建てられた年によって、次の3つに分けられます。

①旧耐震基準 1981年(S56年)以前の建物
※建築確認申請時点のため、建物完成時期で判断する場合は1982年(S57年)以前の建物だと旧耐震である可能性が高いです。
②新耐震基準 1982年(S57年)~1999年(H11年)の建物
③現行基準 2000年(H12年)以降の建物

表でご覧いただくと次のようになります。

表に記載のとおり、過去に地震の被害があって、建物の基準が改正されてきました。

そのため、古い建物の場合は現行の耐震性を確保するために「耐震補強が必要」になるのが大きなポイントです。

 

2. 築年数によって変わる、必要な工事のステップ

耐震基準によって、建物の造りが異なることがわかりましたね。

では、具体的に中古の戸建てをリノベーションする場合、どのような工程が必要になるのでしょうか?

それぞれの年代の建物で知っておくべき特徴は、以下の通りです。

<旧耐震の建物の場合>
●基礎が布基礎または鉄筋が入って無い基礎の可能性があるため、基礎の補強が必要になる。
●当時は大工さんが感覚で耐力壁(筋交)を入れていることがあり、
 図面と相違することが多い。
●地盤改良工事は義務化される前なので、ほとんど行われていない
●建築確認はしているが、検査済証がないことが多く、増改築ができない場合がある
●全面的に耐震補強が必要
●給水排水管など劣化が進んでいるため交換が必要なことが多い
●外壁や屋根の劣化のため、屋根葺き替えや外壁張り替えなどの大掛かりな工事が必要なことがある
●外壁、屋根の塗装工事や雨樋交換など外部工事の費用がかかる

<新耐震の建物の場合>
●基礎は鉄筋コンクリート基礎の布基礎やベタ基礎が多い
●在来軸組工法の他、2×4工法、パネル工法などもあるので構造の見極めが必要
●地盤改良工事は義務化される前なので、ほとんど行われていない
●部分的な耐震補強(耐力壁の追加、金物追加)が必要
●建築確認はしているが、検査済証がないこともあり、増改築ができない場合がある
●状況に応じて給水排水管など劣化が進んでいるため交換が必要な場合がある
●外壁、屋根の塗装工事や雨樋交換など外部工事の費用がかかる

<2000年基準の建物の場合>
●基礎は鉄筋コンクリート基礎の布基礎やベタ基礎が多い
●在来軸組工法の他、2×4工法、パネル工法などもあるので構造の見極めが必要
●地盤改良工事は義務化されており安心。
●外部は劣化状況により、塗装工事などメンテナンスが必要な場合がある

このように、現行安全とされる基準に近づけるように工事をするため、古い物件ほど工事の内容が多く、新しい物件ほど工程が減っていきます。

この工事内容の違いが、「新しい物件の方がリノベーションのコストが安くなる」理由だということがわかりますね。

 

3. 賢い戸建ての選び方


>リノベーション事例「コペンハーゲンな家」|リノまま

建物自体の補強にコストがかさむと、リノベーション予算を圧迫してしまい、内装やインテリアのこだわりを断念せざるをえない…という残念な結果になりかねません。

戸建ての物件探しの場合、「築年数」の観点からは、「新耐震基準」「2000年基準」の建物から優先的にご検討していただくのが賢い判断です。

「構造」や「工法」のキーワードも合わせると、「木造」、「在来軸組工法」、「2×4工法」の戸建てを選ぶことが、予算内でリノベーションするために、最も自由度の高い物件ということになります。

「こんな場合はどうなの?」など、個々の建物による疑問などもあるかと思います。

ご相談は随時受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせくださいね。

その他、「広さ」や「土地」などについては、また次回の記事で。

 


 

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