中古マンションには3つの種類がある~状態別、中古マンションの選び方〜あなたにピッタリなのはどれ?

中古マンションには3つの種類がある~状態別、中古マンションの選び方〜あなたにピッタリなのはどれ?

公開日:2022.7.12 更新日:2022.8.7


>リノベーション事例「頑張らなくても散らからない住まい」|リノまま

ひとくくりに「中古マンション」といっても、3つの種類に分けることができます。

・リノベーション(リフォーム)をしていない状態で販売される物件
・リノベーションをした状態で販売される物件
・スケルトン(解体済)の状態で販売される物件
の3つです。

それぞれの特徴を知っておくと、自分の住みたい家を手に入れるにはどの状態の物件を選ぶと良いかイメージがわきますよ。

著者:リノまま編集部/秋山 進

 


目次

1 リノベーション(リフォーム)をしていない状態で販売される物件のメリット・デメリット

2 リノベーションをした状態で販売される物件のメリット・デメリット

3 スケルトン(解体済)の状態で販売される物件のメリット・デメリット

4 まとめ


 

1. リノベーション(リフォーム)をしていない状態で販売される物件のメリット・デメリット

物件探しをしていてもっとも普通に見かけるのが、リノベーションをしていない(所有者の方が住んでいたままの状態で売りに出されている)物件です。

築年数や、過去のリフォームの履歴、所有者の方が普段どのようにお手入れをされてきたかで状態はさまざま。中にはそのままの住めるようなきれいな状態の物件もありますが、何かしらのリフォームが必要な状態であることがほとんどです。

特に築10年を超えると、キッチンや風呂、トイレ、洗面台、給湯器などの設備機器はメーカー保証も切れて、そろそろ交換を考え始める時期。さらに築20年を超えると、専有部分の給水管・排水管、電気配線などの更新もしておいたほうが良い時期になってきます。そうなると床・壁・天井の下地を解体する工事が必要で、さらに間取変更の希望も加わると、フルリノベーションに近い費用が掛かってきます。

一方、はじめからリノベーションを前提で考える場合でも、想定外の事態への心づもりはしておく方が無難です。リノベーションのプランを作る際には現地調査を行いますが、その時点では構造や配管は隠れていてすべての状態を確認することは難しく、ある程度推測をしてプランを作っていくことになります。そのため、解体してみたら予測と違う状態であることがわかって、プランの調整が必要になったり、部材の傷みがひどく交換が必要になったりして、費用やスケジュールに影響することもあります。特に今年4月からはアスベスト使用建材の調査と報告が義務付けられ、万が一アスベストが含有されている建材が使われていることがわかると、その処理に数十万円単位での費用が掛かることもあります。

それらのリスクを回避する一つの方法は、購入前の見立てをしっかりと行える調査力、その状況と過去の経験から確度の高いプランを作る設計力、不測の事態にも適切な工事を行うことができる技術力をもったリノベーション会社を選ぶこと。依頼先をしっかりと見極めることが大事になってきます。

 

2. リノベーションをした状態で販売される物件のメリット・デメリット

購入してすぐに、きれいな状態で住めることが最大のメリット。同条件のリノベ無しの物件と比べると価格は高めですが、購入後にリノベーションをするのであればリノベーション済物件の方が割安なのでコスパがよいです。また、ほとんどのケースで売主はリノベーション会社なので、アフター保証が付いていることも利点です。

一方で、リノベーションのコストを抑えるために、使用されている建材や設備機器は高グレードのものではなく、間取りも誰にでも受け入れられやすい平均的なプランになっています。
そのため、「こんな家に住みたい!」という思い入れがある方にとっては、物足りなく感じることも。そうなると、部分的にでもリフォームが必要となり、ある程度のリフォーム予算は確保しておいたほうが良いでしょう。
また、リノベーション済といっても、どこまで工事がされているかは要確認事項です。特に、よほど築浅でないかぎりは給水管・排水管は交換してあるほうが無難。そうでないと、住み始めて数年で床をはがして交換するといった大掛かりな工事が必要となってしまうこともあるので注意が必要です。
ご自身の好みに合った間取りやデザインの物件を見つけて、そのまま住めればベスト。物足りない場合は、およそそのままの状態を活かしつつ、部分的にリフォームをして住むといった方法も取りやすいのがリノベーション済物件の特徴です。

 

3. スケルトン(解体済)の状態で販売される物件のメリット・デメリット

床・壁・天井といった内装や、設備機器をすべて取り払った解体済の状態で販売される物件です。構造体や給排水管の状態がわかっているので、その物件の状態を踏まえてリノベーションでできること、できないことを見極めて正確なプランや見積もりを作って計画を進めることができます。また、購入後にアスベスト使用建材が見つかって想定外の費用がかかってしまった!といったことがないのも安心です。すでに解体が完了してしまっているからです。

デメリットとしては、部分的なリノベーションで済ませるというわけにはいかないので、フルリノベーションができる工事費用を見込む必要がある点。
それでもリノベ費の中で100万円以上かかってくる解体費用は必要ありません。なぜなら既に解体が完了しているからです。全く同じ条件・同じ価格の物件をスケルトン状態で購入できるのならば、実は解体費用分はお得。古い内装でも壊す・壊したものを捨てるのには結構費用がかかってくるのです。

内装を全部一新したい、という方にとっては「解体済み」はメリットだらけです。せっかく新しい家に住むなら、一からご自身や家族の好みや暮らし方に合った住まいを作りたいという方や、元々フルリノベーションを前提で中古マンションを探しているという方にとっては、ぴったりの物件です。
ただ、スケルトン状態で販売されている物件は極少数。運よく探されている条件に近いところでスケルトン販売物件を見つけたら、ぜひ候補にしてみてください。

 

4. まとめ

以上、販売時の状態によって中古マンションを3つに分けてご紹介しました。
中古マンションの場合は、経年によってリノベーション(リフォーム)工事は少なからず必要になります。どの状態の物件を選ぶかによって、工事にかかる費用の目安が変わってきますので、ご自身の住みたい家のイメージと照らし合わせながら物件を探してみてください。

なお、リノままでは現在、“希少”なスケルトン状態の物件を販売しています。
リノままが、完全自由設計で一緒に作り上げていきます。もちろんアフター保証もバッチリ。リノままオリジナルの参考プランも公開していますので、ご興味のある方はぜひご覧ください。

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