マンションのリノベーションのデメリットと対処法

マンションのリノベーション全般のデメリット

マンションのリノベーションで注意しておいたいポイントは以下の２つ。「デメリット」というよりもリノベーションの特性といったものですが、「どんなマンションを購入しようとしているか」や「リノベーションでどんなことがしたいか」といった「目的」によっては大きなデメリットになりうるポイントです。

リノベーションでできること／できないこと

マンションのリノベーションでは大きく分けて3つの点から「できること」に制約があります。

1つはリノベーションやリフォームの工事ができる範囲の問題。マンションではそのお部屋の所有者が自由に使うことができる「専有部」と住人が皆で利用する「共用部」があります。わかりやすいところでは、マンション全体のエントランスやエレベーター、宅配ボックスなどは全て「共用部」ですので、これらを勝手に個人の都合でリノベーションすることはできません。

ただこの「共用部」はこのようなわかりやすいところだけではありません。例えば「躯体」とよばれるコンクリートでできた建物の構造部分や、各お住まいについているバルコニー、玄関の扉なども厳密にいうと「共用部」です。また、お住まいの中のどこかに通っている給水管や排水管、ガス管といった配管類やそれらを通しているパイプスペースとよばれる箇所なんかも「共用部」です。

要は住人のみなさんが通る場所や外から見える場所に接しているところや、マンションの建物全体の構造に関わるところはすべて「共用部」になるのです。 すると、例えば玄関ドアを好みのものに取り換えたい！なんて思っても取り換えられません。お住まいの内側だけ塗装したりシートを貼ったりといった工事をおこなう程度にとどめておかないといけません。

また配管が通っている「パイプスペース」を壊したり別のところに移設したり、なんてこともできません。お部屋の間仕切り壁が建物の構造上壊せない壁（耐力壁）だった場合は勝手に取り壊すことはできませんし、壁や天井のコンクリートに大きな穴をあけて何かを取り付ける、なんてことも難しいです。

2つ目はマンションそれぞれのルールによる制約です。マンションによっては床材にフローリングを使用することが禁止されている、あるいは床材で使用できる素材に一定の成約がある、といったルールが管理規約や細則で定められています。

お部屋の床がカーペットになっているマンションなんかは「フローリング禁止」というケースがしばしばあります。また殆どのマンションでは床材に使用するフローリングが「どれくらい音を伝えにくいか」を示す「遮音性能」について一定の水準以上のものが指定されています。

最後に建物の構造上の制約です。配管が通っているパイプスペースや、キッチンなどの排気を室外に出すための排気ルートがどうなっているか、床のコンクリートにダウンスラブとよばれる窪みがあるかないか、など建物の構造によっては希望の位置に水回り設備を動かせないことがあったり、仮にできたとしても床があがってしまったり、といったケースがあります。

このようにリノベーションの「できること／できないこと」次第で、間取りなどのプランや利用できる設備や素材に制約がでてくる、というのは大きな注意点です。

※リノベーションで「できること／できないこと」は以下の記事に一覧表で整理して説明しています

⇒リノまま【知る・調べる】 リノベーションで「できること」「できないこと」を一覧表で解説

リノベーションでは時間がかかる

次にリノベーションにかかる時間です。フルリノベーションやスケルトンリノベーションでは設計に2～3ヶ月、工事に3ヶ月半程度の時間が必要です。

部分的なリノベーションであっても設計2ヶ月、工事2ヶ月といった期間を要します。

そのため、リノベーション会社を決めてから新しくなったお住まいに住めるようになるまでは4～7か月といった期間を要します。

中古マンション購入＋リノベーションのデメリット

希望のリノベーションができるかどうか、がなかなかわからない

中古マンションの購入＋リノベーションを進める方にとって、最大のポイントはリノベーションする物件が決まっていない中で検討をはじめる、ということです。そのため先にあげたリノベーションでできること／できないこと、は物件が決まるまでわかりません。

リノベーションでは現地調査を入念におこなってたとしても、実際に解体工事に入ってみたら予想外のことがおこってプランを変更しなければならない、なんてことはザラにあります。

リノベーションで「どうしてもやりたいこと」については物件を買う前にできるかどうかをはっきりさせておきたいものですが、一般的な不動産会社は物件の売買の取引については精通していても、建築に精通しているわけではありません。

希望のリノベーションができるかできないかわからない中で物件を探し始めて購入する物件を決めなければならない、という点が最大のネックです。

物件とリノベーション、諸経費全体の予算のコントロールが難しい

皆さんお住まいの購入にどこまで費用をかけてよいか予算に限りがあります。その中で見つけてきた物件の価格によって、「いくらまでリノベーションに使ってよいか」が決まってきます。すると次に希望リノベーションが自身の予算内でできそうか、をあわせて見極める必要がでてきます。

リノベーションだけでも希望内容を予算でうまく折り合いをつけるのは難しいのに、そこに「いくらの物件を買うか」「どのくらい諸経費がかかるか」という要素まで加わってくるので全体の総額予算のコントロールは非常に難しくなります。

予算によっては古い物件になる

ご希望のエリアや予算によっては築40年、50年といったかなり古い物件になる場合おあります。すると比較的新しい物件以上に、先に述べた建物の構造によるリノベーションの制約やマンションのルールによる制約が大きくなってきます。

また、古い物件になるとリノベーションにあたってアスベストなどの有害物質の除去が必要になって、リノベーション費用が膨らむ、という可能性もあります。

リフォーム一体型ローンを利用する場合のスケジュール調整が難しい

物件購入費用とリノベーション費用をあわせて住宅ローンに組み込むことができる「リフォーム一体型住宅ローン」は、低金利で資金調達ができるのでとても便利です。

ただ、こういった一体型ローンを利用するには、物件購入前の段階でリノベーションの見積もりや図面をもらう必要がでてくるなど、物件を決めるのと同時にスピーディーに必要な資料を用意してスケジュールを調整しなければなりません。

物件購入の手続きと住宅ローンの借入の手続き、リノベーションの打ち合わせや工事、を首尾よく調整しながら進めていくのは結構大変です。

⇒リノまま【知る・調べる】「リノベーション一体型ローン」ってなに？実はこんなメリットがある！利用するために気を付けるべきこととは？

住宅ローンと今のお家賃の二重払い期間がある

中古を買って、リノベーションをすると、当然ですが物件を買った時点ではまだ住むことはできません。物件を買って、リノベーションの打ち合わせや工事をして、完成した後に新居に引っ越すことができるようになります。

でも、物件を買ったら住宅ローンの支払いははじまってしまいます。そのため、物件を買ってから工事が完了するまでの数か月間はどうしても住宅ローンと今のお家賃の二重払いをしないといけない期間が発生します。

住宅ローンの組みかたよってはこの二重払いの費用を圧縮することも可能ではありますが、そういった対応が可能な金融機関は限られています。

中古マンション購入＋リノベーションのデメリットの対処法

先にも述べた通り、中古マンション購入＋リノベーションのデメリットの多くは、「物件が決まっていない中で検討をはじめる」ということに起因します。

だからこそ、希望のリノベができるかどうかわからなかったり、総額予算のコントロールが難しかったり、物件が決まってから急にローンやリノベーションの手続きをはじめるのでスケジュール調整が難しかったりします。

これらの多くはワンストップリノベーションとよばれるサービスを利用することで対応が可能です。

リノベーションのことをよく知る担当者に物件探しの段階から入ってもらうことで、希望のリノベができる物件かどうかを見極めてもらったり、予算の総額や手続きのスケジュールをコントロールしてもらったりできるので、多くの悩みは解消できます。

リフォーム会社、設計事務所、リノベーション済みマンションの販売会社などがこういったワンストップリノベーションのサービスを提供していますので、物件探しをはじめる前に一度相談してみるとよいでしょう。

ただ、ワンストップリノベーションも万能ではないので、いくつかデメリットがあります。それらについては↓の記事をご覧ください。

⇒リノまま【知る・調べる】「ワンストップリノベーション」vs「不動産とリノベを別々に依頼」比べてみました！失敗しない会社選びとは！？

リノベーション済みマンション購入のデメリット

こうして考えると、「リノベーション済みマンション」を購入することを考える方も多いかもしれません。リノベーションマンションの購入だけであれば、すぐに住むこともできますし、希望のリノベができる／できないといった心配もありません。

もちろんリノベーション済みマンションの購入にもデメリットはあります。リノベーション済みマンションの場合、「どんなリノベーションをしているか」が千差万別である、という点です。

「表層リノベーション」とよばれる、壁紙や床材などの目に見えるところ「だけ」を新しくしている物件もあれば、「スケルトンリノベーション」とよばれる、内装の全てを一新して配管や電気配線なども新しくしている物件もあります。

何をどこまで工事しているかの見極めは難しいのですが、築年数が古いマンションなど、建物の状態によっては実施されたリノベーション工事が不十分で、住み始めてしばらくしてから漏水や漏電といったトラブルに見舞われてしまうことがあります。

リノベーション済みマンション購入のデメリットへの対処法

リノベーション済みマンション購入のデメリットは「見えないところをどこまで工事しているかがよくわからない」ということに起因します。

そうであれば、中古マンション購入＋リノベーションと同様にワンストップリノベーションをおこなっている会社と一緒に物件探しをすすめることで対処は可能です。

一般的な不動産会社で物件探しをすすめると、なかなかリノベーションや建物の構造の知識が十分でないことが多く、こういった「どこまで工事してあるか」「物件の状態と見比べて適切といえるかどうか」までアドバイスをもらうことは難しいです。でも、ワンストップリノベーションの会社であればリノベーションの知識も豊富なので、建物の築年数や状況に応じてどのくらいの工事が必要か、対象のリノベーション済み物件ではそれらの工事がなされているか、を判断できるからです。

リノベーション済みマンションのご紹介や仲介だけ、という形では取り扱いがないワンストップリノベーション会社もありますので、相談しながら対応してくれる会社を探すのが一番です。

お持ちのマンションのリノベーションのデメリット

お持ちのマンションの場合は対象物件が決まっているので、前もってリノベーションでできること／できないことを整理することができます。時間がかかることについても自分たちの都合のよい時期に工事できるように調整することも可能です。

リノベーション工事に制約があること、時間がかかることは変わりありませんが、物件が決まっている分、これらの対応はしやすいです。

一方でそれぞれの事情によっては以下のようなデメリットがでてきます。

そもそもリノベーションしない方がよいケース

今お持ちのマンションをリノベーションする場合、「何故リノベーションしたいか」によってデメリットの種類も大きく変わってきます。事情によってはリノベーションするよりも売却して住替えた方がよい、といったケースも多々あります。

出産や親御さんとの同居などで同居のご家族が増えた場合、お子さまの独立などで同居のご家族が減った場合、などはよくリノベーションのきっかけになります。

そのとき、もし今のお住まいの住環境があまり気に入っていなかったり、これからの暮らしを考えたときに広すぎる／狭すぎるお住まいだったりした場合は、必ずしもリノベーションするのがよいとは限りません。相続などで古いマンションを譲り受けた場合なども同じです。

なぜなら、必要以上に広いお住まいをリノベーションしようとするとどうしても費用がかさみやすくなりますし、逆に物理的に大きく広さが足りないお住まいでリノベーションをしようとしてもプラン上に無理がでてくることがあります。

もちろん部分的なリノベーションにする、ロフトなどでスペースを有効活用する、といった工夫で対応することも可能ですが、それはあくまで「今のお住まいの住環境が気に入っている場合」のこと。

住環境も住まいの広さも今の自分たちにあっていないのであれば、売却して住替えの方がよい選択になるかもしれません。

また、リノベーションでは大きな費用がかかります。賃貸に出すためのリノベーションではなかなか費用と賃料のバランスはとれません。もちろん賃貸に出したら、その後も内装や設備のメンテンナンスなどで費用はかかってきます。リノベして賃貸に出す方がよいか、思い切って売却した方がよいか、は慎重に判断しましょう。

リノベーションはあくまで、自分たちが豊かに暮らせるように住まいをガラっと変える、というもの。そのマンションの環境や広さが本当に自分たちにあっていて、そこでずっと暮らしたいからリノベーションしたいのか、は重要なポイントです。

当然のことながらお持ちの住まいのリノベーションでもリノベーションでできること／できないことがあります。これからの暮らしを考えたときに、希望するリノベーションができない、なんてこともあります。そんなときには冷静に「本当にリノベして住み続ける」という選択が自分たちにとってベストなのか考えてみましょう。

物件の名義によっては贈与税の対象に

親御さんがお持ちの物件などでお子様が費用を出してリノベーションを検討する場合、贈与税の対象になりうる、という点は意外と盲点です。

贈与税の対象にならないようにするためには、物件の名義を親子共有にする、など少し工夫が必要です。そうすると、先に述べたリノベーションの設計や工事の期間に加えて、これらの対応に費やす時間と手間がかかってきます。

もちろんリノベーションにローンを利用する場合はローンを借りるご本人が物件の所有者になっている必要があります。こういった資金調達の面でも物件の名義に注意が必要です。

⇒リノまま【知る・調べる】【親の住まいのリノベーション】所有者によっては贈与税の対象になってしまうことも！スムーズに進めるためには？

住宅ローンでの資金調達が難しい

お持ちの住まいをリノベーションする場合、住宅ローンのような低金利・長期間での資金調達が難しいことがあります。物件の状態や購入したときのローンの残高によっても変わってきますが、もし住宅ローンでの資金調達ができない場合はリフォームローンでの資金調達を考えることになります。

リフォームローンでは一般的に住宅ローンよりも金利が少し高く、短期間での借入になるため、月々の返済額は大きくなってしまいます。

工事中の荷物の保管場所や仮住まいが必要

通常のリノベーション工事ではよほど小規模なものでない限り住みながら工事する、ということはできません。

今住んでいるマンションをリノベーションするのであれば、先に述べた3ヶ月強の工事期間の間は荷物をどこかで保管したり、仮住まいを用意してそこで生活したりする必要があります。

そのため、リノベ工事に入るときとリノベが完成した後の2回、引越しが必要です。こちらも意外と盲点ですが、リノベの打ち合わせ以外にもこういった点で手間と費用がかかってきます。

お持ちのマンションのリノベーションのデメリット対処法

お持ちのマンションのリノベーションでは、物件の名義といった税務にかかわる注意点や資金調達面での注意点、工事中の仮住まいの手配などそれぞれの事情に応じて多岐にわたる対応が必要になります。

場合によっては売却／住み替えに切り替える、という場面も出てくるかもしれません。

何よりもこういった注意点に気づかないまま進めてしまう、というのが危険です。リノベーション会社を選ぶときに、これらのポイントをしっかり説明して対処法のアドバイスがもらえるようなところと一緒にすすめるのが安心です。

改めて確認しておきたいリノベーションのメリット

ここまで「中古を買って、リノベーション」や「今のお住まいのリノベーション」について、デメリットを沢山あげてきました。心が折れそうになった方もいるかもしれません。

改めてリノベーションのメリットを確認しておきましょう。

リフォームとリノベーションの違い

リフォームは住まいの古くなった箇所や壊れた箇所を修繕して「元に戻す」、リノベーションは今のライフスタイルにあわせて住まいに新たな機能を付加した上で「新たに造りなおす」

そのためリフォームは設備や素材などが主語になりますが、リノベーションは「どんな暮らしをしたいか」などこれからの「暮らし」が主語になります。

リノベーションの最大のメリットはこの「暮らし」が主語である、という点につきます。

⇒リノまま【知る・調べる】リフォームとリノベーションの違いとは？「暮らし」が主語になるリノベーション

自分たちの暮らしにあわせた快適な住まいにできる

リノベーションの最大のメリットは「暮らしにあわせた住まいになる」こと。自分たちのあこがれている暮らしができるようになる、という「暮らしの変化」です。

注文住宅と同じように、自分たちの理想の暮らしにあわせて、リノベーション会社の担当者と話しあいながら自由に設計をすすめられます。

「自分らしくつろげる暮らし」には無限の価値があります。1日は誰も同じ24時間しかないのにもっともっと豊かに感じられるかもしれません。

注文住宅よりも工期が短く住む

住まいを暮らしにあわせて作り変えることができる、という点では注文住宅も同じですが、リノベーションでは注文住宅をつくるほどの期間は必要ありません。

1年以上の期間を要することもある注文住宅に対して、リノベーションの設計から完成までは6～7か月もあれば十分です。

「時間がかかる」という点はリノベーションのデメリットでもあげましたが、「注文住宅なみに住まいがガラッと変わる」という点からみると注文住宅より工期が短いのは実はメリットです。

物件の選択肢が豊富

「中古を買って、リノベーション」の場合、新築の購入と比較すると、対象物件が全ての中古住宅になるため、選択肢がはるかに豊富になります。

良い立地の古い物件などもフルリノベーションで生まれ変わらせると自分たちにピッタリの住まいになるかもしれません。

新築を建てるよりもお得

マンションも戸建も新築の価格は非常に高騰しています。交通の便がよいエリアで新築物件を購入する、というのはもはや現実的ではありません。

中古を買ってリノベーションする形であれば、物件価格、リノベーション費用、購入諸経費の全てを合計した総額でみても出費をおさえることができます。

改めてみていかがだったでしょう？

リノベーションは「暮らし」を変えることなので大変な場面も沢山あります。だからこそここまであげてきたようなデメリットも当然でてきます。

改めてリノベーションのメリットをみたときに、「大変なことがあるかもしれないけど暮らしを変えたい」「暮らしやすい住まいにしたい」と思えた方にとって、リノベーションはきっと良い選択になるのでしょう。

リノままのリノベーション

少し手前味噌で恐縮ですが、最後に私たちリノままができるデメリットへの対処法をご紹介します。

・リノままメンバーは全員が有資格者の少数精鋭チーム

リノままでは、全員が、建築士、施工管理技士、宅地建物取引士などの有資格者。少人数のチームでしっかり連携しながらリノベーションをすすめていきます。そのため、ワンストップリノベーションでもお持ちのお住まいのリノベーションでも物件の特徴やリノベーションのできる／できないをしっかり見極めてご案内しています。

・「リフォーム一体型住宅ローン」「リフォームローン」などローンにも強い

リノベーションで大切なのは「どんな暮らしがしたいか」という想いと「無理のない資金計画」です。リノままにはファイナンシャルプランナーもおりますし、第三者的に提携の方にライフプランについてご相談いただくことも可能です。

ローンについても、ワンストップリノベーションでは欠かせない「リフォーム一体型ローン」の活用や、リノベーションのみの資金で住宅ローンを利用するためのアドバイスもさせていただいております。そのほか低金利でご案内できる提携のリフォームローンなどもご用意しておりますので、お客様のご事情にあわせて柔軟に対応することができます。

・リノベーション済みマンションの販売実績に元付くネットワークがあるから様々なケースに対応できます

リノままの母体である東京テアトルでは毎年200件超のリノベーション済みマンションを販売しています。その中で多くのお客様にマンションの買取や売却のアドバイスもおこなっていますので、税理士や司法書士といったネットワークを活用することも可能です。「リノベーションする方がよいか売却する方がよいか」で悩んでいるお客様にもワンストップで双方のメリットデメリットをお示ししています。

親御さん名義のお住まいでのリノベーションのご相談なども毎年お受けしています。もちろんリノベーション工事期間中の仮住まいについてもご案内させていただいております。

豊富なネットワークを活かしてじっくり検討することができます。

リノベーションを考えはじめたけれど、デメリットを考えると不安、という皆様、是非一度ご相談ください。きっとよいアイデアをお伝えできると思います。