ARTICLE「リノベーション一体型ローン」ってなに？「リフォームローン」ってなに？それぞれのメリットとデメリット

リノベーションで使えるローンの種類

リノベーションやリフォームで使えるローンは大きく分けて2種類。「リフォームローン」と「住宅ローン」です。

「住宅ローン」がリノベーション費用に使える、というのは少し意外な気がするかもしれませんが、代表的なものが「リノベーション一体型ローン」です。

リノベーションが一般的になってきた昨今でも、この「一体型ローン」は知られていないことも多いのでまずこちらからみていきましょう。

リノベーション一体型ローン（リフォーム一体型ローン）とは？

>リノベーション事例「こだわりの家」｜リノまま

リノベーション一体型ローンとは、物件の購入とあわせてリノベ費も住宅ローンで借りてしまうというものです。

中古マンションや中古戸建の住宅を購入する際、ほとんどの方は住宅ローンを活用してお金を支払います。

最近ではその際、物件購入費用とあわせて、リノベーション費用や物件購入時に必要な諸経費の一部も「住宅ローン」の中に含めてもらえるローンが増えてきています。

　※とはいえ要注意
　→【「頭金0」にまつわる危険な誤解！「貯金0」では家は買えない！！住まい探しのスタートに必要なお金っていくら？】

現在（2023年4月）はまだ記録的な低金利の時代が続いていますが、低金利であるばかりか、リノベーション費用や物件の仲介手数料、登記関連費用といった購入諸経費など、住宅ローンの資金使途も以前よりずっと広くなって利用しやすくなっている、ということです。

リノままで「中古を買って、リノベーション」するお客様の殆どは「リノベーション一体型ローン」を使って、物件の購入価格もリノベーション費用も両方とも住宅ローンで支払っています。

リノベーション一体型ローンのメリットとデメリット

>リノベーション事例「ニューヨークのアパート」｜リノまま

リノベーション一体型ローンのメリット

「リノベーション一体型ローン」のメリットはすごくシンプルです。

一般の人々がお金を借りるにあたって、「住宅ローン」が最も金利が「安く」、返済期間も最大35年間と「長く」借りられる方法です。

何にせよお金を借りるのであればできるだけ「住宅ローン」で借りた方が有利です。

多くの方が「リノベーション一体型ローン」を使って、物件もリノベーションも（場合によっては諸経費の一部も）住宅ローンで支払ってしまうのはそのためです。

住宅ローンを活用しない場合は、「リフォームローン」を活用してリノベ費を借りることも可能です。

それでも住宅ローンは金利が変動金利で0.5％前後～、返済期間は最大35年、といった条件でお金を借りられるのに対して、リフォームローンでは金利が2～5％程度、返済期間は10～25年、といった条件で借りることになります。

すると月々の返済金額も大きく変わってきます。

〇物件購入時、1000万円のリノベーション費用をかりた場合のシミュレーション

A：住宅ローン（金利0.5％、35年）で借りる
→月々25,958円の返済
→総支払額　10,902,385円

B ：リフォームローン（金利2％、20年）で借りる
→月々50,588円の返済
→総支払額　12,141,072円

借入期間が短い分、リフォームローンの方が支払い額は大きくなるのは当然ですが、金利でも差がつくので、最終的な総支払額でみても124万円も住宅ローンの方が少なくなります。

支払い額の点で大きなメリットがあることがわかります。

リノベーション一体型ローンのデメリット

通常の住宅ローンでは、みなさんが購入した物件に金融機関が「抵当権」を設定します。

これは万が一みなさんが住宅ローンを支払えなくなったときに、金融機関がその物件を差し押さえて売却して、貸したお金を回収できる、ということを意味します。従って、万が一の際には住まいを失うことになる、というのが「リフォーム一体型ローン」の最大のデメリットです。

また、抵当権設定のための費用が発生するため、諸経費がリフォームローンよりも割高になるのもデメリットの一つです。

いずれも「住宅ローン」を利用する際のデメリットと全く同じです。

一方でリフォームローンは「無担保ローン」と呼ばれるもので、特に「抵当権」の設定はありません。

万が一みなさんが住宅ローンを支払えなくなっても、物件を売却してお金を回収することはできません。

あくまで皆さんの返済能力を信じてお金を貸している、ということです。

つまり、住宅ローンでは一定の価値がある物件を担保にしているからこそ、低金利で長くお金を借りることができる、というわけです。

リノベーション一体型ローンを利用するときの注意点

リノべ―ション一体型ローンを利用する際の注意点は何よりも「スピード」です。

リノベーション一体型の住宅ローンでは、事前審査のタイミングでリノベーション費用の見積もりやリノベプランの図面が必要になることが殆どです。

物件探しをしていろいろな物件をみて、「この物件が欲しい！」とみなさんが決断したら、売主様に購入申し込みをして、ローンの事前審査を済ませて、そこではじめて物件の売買契約の締結へ進む、というのが通常の流れです。

このときに、ローンの事前審査の承認を速やかにとっておかないと、他の方に物件を買われてしまう、ということが多々あります。

リノベーションせずに物件を購入するだけ、リノベ費には住宅ローンを使わない、といった方は住宅ローンの事前審査をすぐに進めることができますが、リノベーション一体型ローンを使うと、リノベ会社に物件の概要を伝えて、見積もりや図面を作成して、そこから事前審査開始と時間と手間がかかってしまいます。

そのため、「スピード」の点でどうしても「物件を買う」という競争では不利になりがちなのです。

また、一般的な仲介会社はリノベーション一体型ローンの手続きに不慣れなことも多く、どこの金融機関が一体型ローンを扱っているか、それぞれのお客様に応じてどんなローンを組めば有利か、といったご案内が十分にできないケースもしばしばあります。

なので、リノベーション一体型ローンを使うのであれば、できるだけワンストップリノベーションの会社を利用することをお薦めします。

ワンストップリノベーション会社であれば一体型ローンにも詳しいですし、物件の内見のときから一緒にみているので、事前審査に必要な見積もりやリノベプランの図面作成もスピーディに進めてもらえます。

　※ワンストップリノベーションについては以下をご覧ください
　→【「ワンストップリノベーション」vs「不動産とリノベを別々に依頼」比べてみました！失敗しない会社選びとは！】

リノベーション一体型ローンを使うためのタイミング

>リノベーション事例「ゆったりとした時間」｜リノまま

「中古を買って、リノベーション」でリノベーション一体型ローンを使いたい、という場合、必ず「物件購入の契約前」に準備をしておいて、物件の売買仲介をする不動産会社にその内容を伝えておく、というのが非常に重要です。

物件の売買契約には「どこのどんなローンを借りてお金を払うか」「万が一ローンの本審査が通らなかったとしてもペナルティなしで契約が解除できる」（ローン特約）といった内容を盛り込むのが通常です。

あくまでリノベーションすることを前提にして住まいを買うのです。住宅ローンの本審査で、「物件を買うためのお金は調達できたけど、リノベーション分のお金は全額OKにならなかった」なんて場合の契約解除はスムーズにできるようにしておかなければなりません。

したがって、「物件を買うお金だけでなくリノベーション分のお金も借りる」「リノベーション分の住宅ローンが借りられなかった場合もペナルティなしで契約が解除できる」という内容をもりこんだ契約にしておかないと、「やっぱり物件を買わない」なんてことはできなくなってしまいます。

リノベ費を自己資金で支払おうとしていた場合でも同じです。

リノベ会社に相談したら「希望の内容ではリノベ費のお金が足りない」なんてことを言われてしまうこともよくあります。

そんなとき、「リノベーション一体型ローンを使って資金調達をする」、「リフォームローンを使って資金調達をする」、「もしくはそもそもお金が足りないからその物件はあきらめる」、といった選択肢を選べるのもあくまで「物件の売買契約前」までです。

物件の売買契約を交わす前にリノベーション一体型ローンを使うことやどこのどんなローンにするか、いくら借りるのか、などをしっかり固めておく必要があるのです。

リノベーション一体型ローンの手続きに必要な書類

「リノベーション一体型住宅ローン」を使う際にはスピードとタイミングが重要になってくるのはここまでお話した通りです。よりそれらがイメージしやすいように具体的に手続きに必要な書類についてご説明します。

「リノベーション一体型ローン」では「物件代金」と「リノベーション代金」の双方を住宅ローンの低い金利で借りる、ということになります。

でもそもそも物件を買うためには、住宅ローンの事前審査を通過しないと契約できませんし、住宅ローンの本審査も通過しないと物件を手に入れることもできません。

物件については「●●万円」といった価格がついているので「いくら借りるか」がわかりやすいものの、リノベについてはまだ工事はおろか設計の打ち合わせも進んでいない状態。

「リノベにいくらかかるか」「いくら借りればよいか」が非常にわかりづらいもの。

それでも金融機関に住宅ローンでお金を貸してほしい！と申し込むには、「リノベーションでこのくらいのお金がかかる」「その代金はきちんと専門業者が作成した」といった証拠を提出しないと金融機関から認めてもらえません。

なので、物件の内見が終わった後の早い段階でリノベ会社に「見積もり」と「図面」を用意してもらった上で、審査を始めることになるのです

＜リノベーション一体型住宅ローンを利用する際に必要になる主なリノベ関連書類＞

・リノベーション代金の見積もり
※住宅ローンの事前審査時に必要

・リノベーション後の図面
※金融機関によって必要なタイミングが異なるが、殆どの金融機関では事前審査時に必要

・リノベーションの工事請負契約
※金融機関によって必要なタイミングが異なる
　住宅ローン本審査時（物件の契約後すぐ）に必要なケースもあれば、
　リノベ工事の完了直前のタイミングで用意できればよいケースもあり

・リノベーション工事の完了引渡し書類
※金融機関によっては不要
　金融機関によっては専用のフォーマットのものを作成する必要あり

※フラット35リノベなどを利用する際には上記の他にリノベ前後のお住まいの写真や、検査対応が必要

どうでしょう。

住宅ローンの事前審査、本審査、物件の引渡し、といったタイミングにあわせて、必要な書類を速やかにリノベ会社に用意してもらう必要がありますね。

おまけに金融機関によってこれらが必要になるタイミングが変わってきますし、うまく用意できないとローンが使えなくなってしまう場合もあります。

こういった手続きをうまく進められるか不安な方は「リノベーション一体型住宅ローン」の対応に慣れたリノベーション会社と一緒にすすめた方が安心です。

リノベーション一体型ローンのリノベ費の考え方

さて、ここまでの話をきいて「あれ？」って思いませんか？

リノベ会社に見積もりをもらうのは物件を内見した直後。なんとなく「こんなことやりたい」って要望は伝えられてもこの段階ではリノベーションの内容は確定していませんし、そもそも工事もはじまっていません。

したがって、この時点でのリノベ費の見積もりはあくまで「概算」です。

概算の見積もりで住宅ローンの事前審査は進むし、そのまま住宅ローンの契約（金消契約）まで進んでいきます。

「リノベーション一体型住宅ローン」では、物件を買う前にローンの事前審査が必要になりますし、そもそも住宅ローンの本審査や契約は物件の引渡し前に済ませる必要があります。

そうするとどうしてもリノベ費はまだ「概算」の段階で手続きをすすめないといけない、という問題が出てきます。

通常、この「リノベーション一体型住宅ローン」ではリノベーション費用分のローンが実行されるのは物件引渡しからリノベーションの工事も終わった後。

そこまでの間に打ち合わせが進んでいったり、工事が進んでいったりするとリノベーションの費用も「概算」から精度があがっていき、増えることも減ることもあります。

従って、一体型ローンを利用する際には最初に概算のリノベーション金額で住宅ローンを組んでおいて、最終的にリノベーション費用が確定した段階でローンの金額を変更する、といった対応をとることが多いです。

「そんな簡単にローンの金額って変更できるの？」なんて疑問がわいてきますね。もちろん金額の変更自体は可能です。特に融資金額を「減らす」対応自体は融資実行前であれば再審査なしで対応できる場合が殆どです。

ただ、極端な金額変更の場合はローンの「再審査」が必要な場合もでてきます。

せっかく住宅ローンの事前審査や本審査を通過してここまできたのです。できれば「再審査」でもう一回審査をやり直すような事態は避けたいところ。

「再審査」となると希望した金額を借りることができるかどうかはわかりません。

例えば事前審査で1200万円のリノベ費を確保していた場合、1500万円になってしまったら増えた300万円は自分たちの貯金からはらうか別のローンを使ってかりてくるか、といった対応をしなければならないかも知れません。

もちろん仮に住宅ローンの増額ができたとしても、当初自分たちで考えていた資金計画をオーバーすることになるので、毎月の支払を考えたときに本当にそれで暮らしていけるか、も改めて考える必要があります。

以上から、物件購入前、ローンの事前審査時に提出するリノベ費の見積もりは「概算」ではあるものの、

・リノベ費が極端に増減しない
・特に大きな増額はしない

ような金額設定にしておく必要があります。

そもそも物件探しに入る前の段階で「リノベーションでどうしてもやりたいこと」「予算に余裕があればやりたいこと」を整理しておくと、上にあげたような「リノベ費の極端な増減」は避けられます。

また「物件探し＋リノベーション」のワンストップサービスを利用して早い段階でリノベ会社とリノベの希望内容について共有しておくと「概算」とはいえ精度があがるので、一体型ローンについてもスムーズに進められます。

リノベーション一体型ローンの利用条件

「リノベーション一体型住宅ローン」では金融機関ごとに利用条件についても違いがあります。

例をあげると以下のような条件です。

・リノベ代金は物件代金の30％まで融資可能
・リノベ代金は1000万円まで融資可能
・リノベ代金は原則請負契約金額全額まで融資可能だが、物件価格より高くなった場合は審査が厳しくなる
・物件代金を全額支払うときに同時にリノベ代も全額支払うのであれば融資可能

「物件代金の30％まで」といった条件の場合、2000万円までの安い物件を買って1200万円リノベをしたい、と思ってもリノベ代は600万円までしかローンが組めません。

またリノベ代がかさむ古い戸建などで、物件1500万円＋リノベ1800万円といった形でリノベ代が物件代よりも高くなるような住宅ローンを組む際にも「リノベ代が物件代よりも高くなる」ため住宅ローンの審査に時間がかかったり、審査が厳しくて希望金額までは融資がおりなかったりする場合があります。

また、リノベ工事はあくまで物件を売主さまから引き渡してもらった後におこなうので、「物件代金全額支払うときに当時にリノベ代も全額支払う」というのはあまり現実的ではありません。

こういった細かな条件は金融機関ごとに違いがありますし、各金融機関も時々条件を変更してきます。

ですので「そもそも希望額までの住宅ローンを組むことができるか」といった視点で一番よさそうな金融機関を見つけてくる必要があるのです。

「何だかややこしそうだな」というのが本音ではないでしょうか。

不動産会社やリノベ会社でもこういった実態にあまり詳しくない会社も中にはあります。

「リノベーション一体型住宅ローン」を使い慣れている会社のアドバイスをしっかりもらいながら進めていかないと思わぬ落とし穴があるので注意しましょう。

リノベーション費用のみを住宅ローンで借りる方法

リノベーション費用を「住宅ローン」で借りるとなると「リノベーション一体型ローン」の利用が便利、というのはここまで見てきた通りです。

でもすでに家は持っている、今住んでいるお住まいをリノベーションしたい、といったときに住宅ローンは活用できるのでしょうか？

少し難易度があがりますが、全く不可能というわけではありません。今のお住まいを購入したときの住宅ローンをどこで借りているかによっては、その金融機関が相談に応じてくれる可能性があります。

また、今のお住まいの住宅ローンの返済がまだ残っている場合であれば、他の金融機関に借り換えるのと同時にリノベーション費用分も借りるようにする、という方法も考えられます。

住宅ローンは抵当権設定の手続きも入ってくるため、ローンの借入に伴う諸経費が高くなるなどのデメリットはありますが、リフォームローンよりも金利が安くなるメリットとしっかり比較した上で検討してみる価値はあります。ダメ元でも金融機関やリノベーション会社に一度相談してみましょう。

リフォームローンとは？

>リノベーション事例「CIRCUIT」｜リノまま

先に述べた通り、リフォームローンは通常「無担保ローン」と呼ばれるもので、抵当権の設定などは特にありません。

年2～5％の金利で10～25年といった期間でお金を借りることができます。 リフォーム、リノベーションなどの費用を借り際に一般的によく利用されるローンです。

リフォームローンのメリットとデメリット

リフォームローンのメリット

リフォームローンの最大のメリットは「無担保である」ということ。万が一のときにもお住まいを金融機関にとられてしまう、という心配はありません。抵当権の設定が必要ないため、ローンを借りるための諸経費も安くなります。

また、「無担保」であるがゆえに、お住まいの築年数や状態に左右されません。住宅ローンが借りづらくなるような旧耐震基準の築古のお住まいへのリフォームでも融資が可能です。

金利も高めに設定されているため、お金を借りる人への審査も住宅ローンほどは厳しくありません。転職直後の方や自営業の方など、一般的に住宅ローンが「借りづらい」とされている方は試してみる価値はあります。

ここまであげた通り、諸経費が安いこと、審査が通りやすいこと、がリフォームローンのメリットです。

リフォームローンのデメリット

一方でデメリットも「無担保であること」に起因します。担保がない分、金利は2～5％程度と高くなりますし、借入可能な期間も最大でも25年程度まで、通常は10年程度と短くなります。そのため前述の通り、毎月の返済額、総返済額のいずれも重くなりがちです。

ちなみにリノままでは金利1％台と他より安くて使いやすいリフォームローンもご案内していますので、「しまった！一体型ローンが使えない！」なんて方は是非ご相談ください。

リフォームローンを利用するときの注意点

デメリットでもあげた通り、リフォームローンでは金利が高く借入期間が短いことから、毎月の返済額が重くなりやすいです。

審査が通りやすい分、本当に月々の返済額が自分たちの暮らしに無理ない水準におさまっているかどうかは慎重な判断が必要です。軽い気持ちで借りてしまって「こんなはずじゃなかった」となるのは防ぎましょう。

リノベーションでも使える住宅ローン減税

多くの方が住宅ローン減税は「住まいを買ったときだけのもの」とか「住宅ローンを借りたときだけのもの」とか誤解をしています。

2023年4月現在の制度でも「住宅を増改築した場合」の借入金に対する減税制度はあります。またこれらは「10年以上の返済期間がある借入金」が対象になるので必ずしも「住宅ローン」を利用していなくとも、「リフォームローン」でも要件を満たせば利用可能です。

旧耐震の物件を購入した場合など、「物件を買う」ことに対しては住宅ローン減税が使えなかったとしても、「リノベーション工事をした」「リフォーム工事をした」ことに対しては利用できる、なんてケースもよくあります。

利用できる条件は細かく定められているので、必ず利用できるとは限りませんが、知らなかったために損している方も多いかもしれません。リノベーション会社に相談しておきましょう。

まとめ

住宅ローンを用いた「リノベーション一体型ローン」や無担保の「リフォームローン」、リフォームやリノベーションのためにお金を借りる方法はいろいろあります。

お住まいの購入と同時にリノベーションをするのか、お持ちの住まいにリノベーションするのか、どのくらいのお金を借りるのか、など、それぞれの事情にあったお金の借り方が一番です。

リノままではローンのご相談もあわせてご案内していますので、気になる方は是非一度ご相談くださいね。

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