ARTICLE住宅ローン審査の悩み解消します！審査の注意点と対応策

住宅ローンの審査で見られるポイント

住宅ローン審査というと堅苦しくて難しい印象をもってしまうかもしれませんが、原理原則をおさえれば非常にシンプルです。

金融機関は住宅ローンでは時に35年もの長きにわたって数千万円というお金を貸すことになります。逆にあなたがこれだけの大金を他人に貸すときにはどんなことを気にするでしょうか？

単純に「ちゃんと貸したお金がかえってきそうかどうか」が気になるでしょう。

住宅ローンの審査も根本はこの一言で説明できます。お金がかえってこない可能性が高い方には貸さない、ちゃんとお金がかえてきそうな方には貸す、まずはそれだけです。

基本は「人」と「物件」

金融機関は主に「人」と「物件」の2つの視点から「ちゃんと貸したお金がかえってきそうか」を判断しています。

「人」については「ちゃんとお金を返してくれそうな人かどうか」ということ。審査の際にはよく「属性」などといわれます。

２つめの「物件」については「万が一お金を返すのが厳しくなったときに、今回買った物件を再度売却して、そのお金でローンを返してもらうことができそうか」ということです。こちらは「担保評価」といわれるものです。

「属性」とは？

ではどんな人は「ちゃんと返してくれそう」っていえるのでしょうか？

まずは「安定した収入があって、今後もその収入が続くであろう」「他に大きな借金はないし、過去に借金を踏み倒したこともない」というポイントです。

これがいわゆる「属性」というやつで、お金を借りる人の「年齢」や「勤務先」、「勤続年数」「年収」「信用情報」などをもとに判断されます。

一見見落としそうですが、「年齢」も重要な審査項目です。多くの金融機関では80歳までに全額ローンを返し終わることが住宅ローンの審査をうけられる条件として設定されていますが、本当にそれだけの高齢になると現在のような収入が継続しているかどうかはわかりません。

金融機関によっては「何歳で返し終わりそうか」といった項目をみて、定年退職になるであろう65歳までに返し終わる方には少し金利を安くする、といった対応もしています。

「個人信用情報」とは？

前項で少しふれた「個人信用情報」とは、あなたが今までにどこでどのくらいお金をかりたか、それをどんな風に返したか、といった履歴のことです。当然、車のローンやクレジットカード、スマホ料金の支払いなどの履歴もバッチリ記録されています。

これらは国が指定する信用情報機関で管理されていて、貸金業としてお金を貸す事業をおこなう会社は取引の履歴を提供しなければなりませんし、同様にお金を貸すときにこの信用情報をもとに審査をすすめることが法律で義務付けられています。 税金や年金の未払いも含めて、こういったお金の支払いに関する情報は全て住宅ローンの審査の際にはみられてしまう、と考えておいた方が無難です。

「返済比率」とは？

当然ながら、「安定した収入があって、今後もその収入が続くであろう」という方でもいくらでも借りられる、というわけではありません。

「いくらまで借りられるか」については「年収」とその「安定性」をもとに、「年収の何％までなら問題なく返済できそうか」がみられます。

通常は3～4％程度の「審査金利」とよばれる金利を用いて借入希望金額をその審査金利で借りた場合の1年間の返済額を算出します。その返済額が年収の何％以内であればお金を貸し付ける、といった具合に審査します。この住宅ローンの返済額と年収の比率を「返済比率」と呼びます。

審査金利は通常は年3～4％程度ですが、金融機関によっては10年返済固定金利を使用するケースもあれば実際に貸し付けるときの金利を使用する、といったところもあります。

変動金利で住宅ローンを借りると0.5％程度の金利になりますが、それよりもかなり高い金利で審査されることが多いのはそれだけ金融機関が「金利があがっても、収入などの状況がかわってもちゃんと返済できそうか」を厳しくみている、ということです。

返済比率については通常年収の30～40％以下であればお金を貸してもらえます。生活に必要なお金を差し引いても住宅ローンの返済にあてられるお金がありそうか、という視点なので年収が高い人ほど40％程度の返済比率になるまで融資がうけられる、というのが大まかな傾向です。

ただ、金融機関がお金を貸してくれる「最大値」である返済比率ぎりぎりまでローンを借りてしまうのはあまりおすすめしません。

「一般的に住宅コストは収入の25％程度までにおさえましょう」なんて言われます。

これはローンの返済だけでなく、管理費・修繕積立金や税金関連のいろんな費用をすべてカバーした上で守っておきたいラインです。なので、いくら貸してもらえるからといって、年収の30～40％までローンを組むのはさすがに借りすぎです。

住宅ローンの返済だけにとらわれて生活が苦しくなってしまわないように、必ず、「ローン返済額＋管理費＋修繕積立金」の合計金額と今のお家賃を比べてみたり、それらが自分たちの年収の20～25％程度におさまっているかを確認したりしておきましょう。

物件の「担保評価」とは？

審査の際にもう一つの軸になるのが「物件」。それも「物件」の「担保評価」です。

住宅ローンを借りる際には貸出元の金融機関は対象となる物件に「抵当権」を設定します。この「抵当権」というのは、万が一あなたが住宅ローンを途中で返済しなくなったときに物件を差し押さえして競売にかけてしまう、その後に物件を売ったお金から住宅ローンで貸し付けたお金を回収する、というものです。

抵当権があることで、住宅ローンを返済しないと最悪の場合、物件がとりあげられてしまう、ということになります。

とはいえ金融機関の立場で考えると、とりあげた物件が高い金額では売れない／あまり価値のない物件だった場合には貸し付けたお金を十分に回収することができません。

そこで貸し出すお金にみあった価値がある物件かどうかを評価する、というのが「担保評価」です。

戸建ての場合はほとんど土地の評価分しかお金を貸してくれない、違法建築の建物だったことが判明したらお金を貸してくれない、耐震性に問題がある物件の場合はお金を貸してくれない、など、将来売ることが難しそうな物件に対しては評価が厳しくなります。

これは何も違法な建物だけに限ったことではなく、40㎡程度の面積が狭いマンションや災害の危険が高まっているエリアにある物件、といった要素でも「売れにくい」ことには変わりないので、審査上は厳しい結果が出やすくなります。

こんな人は落ちる？住宅ローン審査の注意点

住宅ローンの審査は「人」と「物件」をみます。が、多くの金融機関では「人」への見極めの方をより重視しています。

「安定した収入があって、今後もその収入が続くであろう」

「他に大きな借金はないし、過去に借金を踏み倒したこともない」

この2点が「人」の審査の基本ですが、特にこの「収入が続く」という要素がなかなか曲者です。

以下で住宅ローンの審査上の注意点をあげていきます。

自営業は審査に不利？

「大きな会社で長く働いている」というのはプラス材料になりますが、フリーランスの方や自営業の方、ベンチャーで働く方なんかは住宅ローンの審査上はどうしても不利になってしまいます。

ミュージシャンやスポーツ選手なんかを想像してみてください。

たとえ今年何億円といった大きな収入があったとしても、来年、再来年、さらに何十年も先になると同じように人気があるかもわかりませんし、同じように活躍できているかもわかりません。

したがって「今の収入が安定して維持できるかどうかが不透明」という判断をされてしまいがちなのです。

また自営業の方は節税のため「所得」を低くなるように申告しがちです。ここにも落とし穴があります。会社員の方の住宅ローン審査で「年収」をみるように、自営業の方に対しては確定申告の「所得」をチェックします。

「所得」はあくまで売上から経費などを差し引いたいわば「利益」にあたるところ。この「所得」が低いために思うような金額を貸してもらえない、というケースは多々あります。

転職は審査に不利？

「転職したばっかり」「近々転職する」というのも審査上不安定にみられがちです。

なぜなら新しい会社の方では「何年も続けて給料をもらっていた」という実績がなく「安定した」収入とは「まだ」いえない状況だからです。

少し前までは殆どの金融機関が「転職した方は1年間勤務し続けないと住宅ローンは貸せない」という条件がありました。ただ、昨今は日本でも転職するのが一般的になってきたので、各金融機関では転職に対する審査条件を緩和する傾向にあります。

金融機関によっては、「大きな会社」への転職の場合は審査可能とか、数か月分の給与明細があれば審査可能といったケースはありますし、住宅ローンの事前審査の段階では転職先からの条件提示書さえあればいい、といったケースも徐々に出始めています。

健康状態が審査に与える影響

健康状態も審査上、非常に重要な要素です。

住宅ローンの支払いはこれから先何十年も続きます。

いくら収入の高い方でも、重い病気にかかってしまったら、極端な話、万一亡くなってしまったら、お金を返してもらえない、ということになってしまいます。

住宅ローンを借りる方、要はみなさまがローンの返済中に万が一のことがあった場合に備えて「団体信用生命保険」という保険に入るケースが大多数です。

万が一亡くなってしまったり、重度の障害でお仕事ができなくなってしまったりした場合に備えて、金融機関に保険金から住宅ローンが返済されて残額がゼロになる、という保険です。

そんな「団体信用生命保険」。今の健康状態が悪いと入ることはできません。

団体信用生命保険に入れない方にお金を貸すのは、金融機関側にもリスクがあるので健康状態によっては金利があがったり、お金を貸してもらえなかったりというケースもあります。

育児休暇中に住宅ローンは借りられる？

家をかって住宅ローンを組む方の中には、生まれたばかりのお子様がいらっしゃるケースも多々あります。

現在では育児休暇中であっても住宅ローンの審査を進められるケースが増えてきてはいますが、仕事をしてない間の返済をどのようにするのかについてきちんとした説明をしつつその証拠書類を提示する必要はあります。

育児休暇の間は収入が減ってしまう可能性があるため、「安定した収入が続く」ことを証明する必要があるのです。

住宅ローン以外に借入がある？

金融機関は「この人は全部でいくらまでお金を借りて大丈夫か」をまずみた上で、「他に借金していたらその分を減らした残りがこれから住宅ローンで貸してもよい金額」といった見方をします。

そのため、車のローン、投資用不動産を買ったときのローンなど、大きな借入があると住宅ローンで借りられるお金が減ってしまいます。

奨学金を借りていてその返済が続いている、というケースも最近は増えてきています。

当たり前ですが、「全部で5000万円借りられる」という方が、「車のローンが1000万円残っている」って状況だったら、住宅ローンを借りられるのは残りの「4000万円分が上限」となります。

先にもお伝えしたように信用情報からあなたに今どのくらい借金があるか、は細かなものまで見られてしまいます。スマホの端末代もクレジットカードのキャッシングもこういった「住宅ローンでいくらまで貸せるか」の計算には入ってきます。奥様に内緒で、ご主人様に内緒で、キャッシングなんかを使っていたらここでバレてしまうかもしれません。

住宅ローン以外の借入については可能であれば審査の前に全額返済しておくのが理想です。

クレジットカードの利用に注意

次に「過去に借金を踏み倒したことがなくて」というポイントに関する注意点です。

もちろんクレジットカードなんかで「ブラックリスト」に入ってしまっていたら住宅ローンは組めません。

でも身に覚えがない方でも要注意。

何回か「うっかり」で銀行口座にお金が残ってなくてクレジットカードの支払いを遅延させてしまった、スマホの端末を月々の分割払いで買ったけど何度か引き落としで失敗した、なんて方は住宅ローンの審査に落ちてしまうケースがあります。

「うっかり」であっても、少額であっても「過去の借金で支払いが遅れた」というのは事実です。「まさかこんなところで」っていう住宅ローンのあるあるです。

身分証の注意点

細かいですが、住宅ローンの審査では身分証の提示を求められます。

多くの場合は免許証や保険証などを提示することでしょう。こういった身分証の記載内容でも審査に影響をあたえるケースがあります。

運転免許証であれば免許番号をみると再発行の回数がわかってしまいます。4～5回など極端に再発行回数が多い方は事情を先に話しておいた方がよい場合もあります。

健康保険の保険証であれば有効期限切れになっているとその事情が問われます。

身分証記載の住所が現住所と異なっている場合なども同様です。

いずれも細かいことではありますが、「ちゃんとお金を返してくれそうな人か」「信頼に足る相手かどうか」を見極められることになるので注意が必要です。もしここにあげたような事例があるのであれば、審査をはじめる際に最初に事情を説明しておくようにしましょう。

住宅ローンの審査が不安なときの対応法

ここまでみてくると住宅ローンの審査が少し不安になりませんか？

いずれも何千万円といったおおきなお金を借りるためには至極当たり前のことではあるのですが、全てきちんとしている、という方は逆に少ないのではないでしょうか？

とはいえお金を借りるにあたっては「ちゃんとお金を返してくれそうな人か」という「信用」が重要です。不安な要素があるときにまずすべきことは

「ネガティブな要素を事前に担当者に話して共有しておくこと」です。

審査を進めていく中で次々と悪い材料がでてくるのはより状況を悪くしてしまいます。住宅ローンの審査を始める前に不動産会社の担当者、金融機関の担当者などに先に相談しておくことで様々な対策が考えられます。

当然ながら担当者も人間です。後だしで悪い材料がどんどんでてくる方より先に相手を信頼してネガティブなことも隠さず相談してくれる方のほうがなんとか解決策をみつけるようにがんばってくれるかもしれません。

以下はそのほんの一例です。

◎収入が足りない
→他に金融資産をもっていないか確認する／ご夫婦の収入を合算した上で審査できるかどうか確認する

◎税金の未払いがある
→予め完済した上で審査をはじめる

◎自営業で「所得」があまりない
→1年待って所得が増えた状態の確定申告をする

◎ご主人が転職したばかり
→奥様単独で住宅ローンを組む

◎完済時の年齢が80歳近くなる
→今もっている金融資産の情報を提示する

◎クレジットカードの延滞がある
→自分で個人信用情報を確認／審査対象になる2年間程度の履歴から該当月が消えるまで待つ　　　などなど。

いずれも先に述べた原理原則にそったものです。

「ちゃんとお金を返してくれそうな人かどうか」

「安定した収入があって、今後もその収入が続くであろう」

「他に大きな借金はないし、過去に借金を踏み倒したこともない」

といった条件に対して不安があるのであれば、

不安材料を取り除けるような方法を考えたり、別の証拠書類を提出することで信用を補強したり、時間が経つのを待ってみたり、といった作戦をとる、ということです。

変にごまかそうとすると絶対にボロがでます。大きなお金を扱う取引なので事実は事実として受け入れた上で誠実に対応をすすめていきましょう。

住宅ローンの審査に通らなかったらとどうなる？

住宅ローンの審査ですが、良い回答がでなかった場合は以下のような形になります。

・お金を全く貸せない
・お金は貸せるけど希望額よりも少ない
・お金は貸せるけども金利が少し高い→月々の返済額が上がる
・お金は貸せるけども返済期間が少し短い→月々の返済額が上がる

条件によっては上記の組み合わせで回答が返ってくることもあります。

「希望額より少し少なくて、金利も少しあがる」といった感じです。

「お金を全く貸してもらえない」というケースが最も深刻ですが、それ以外のケースでは予算を調整することで対応できる場合も十分にあり得ます。

住宅ローンの審査の流れと必要な期間

住宅ローンの審査は二段階

住宅ローンの審査は「事前審査」と「本審査」の2段階で実施されます。

大まかな流れは以下のようになります。物件購入の流れとあわせてみてみましょう。

1　物件購入申し込み／住宅ローン事前審査申し込み

物件を購入する決意を固めたら、売主さまに購入申し込みをします。その際、同時に住宅ローンの事前審査も申し込みます。

2　事前審査結果受領（事前審査申し込みから1週間程度）

住宅ローンの事前審査の申し込みから約1週間で結果が出ます。事前審査の結果に問題がなければ物件の購入契約の締結に進みます。

3　物件購入契約／住宅ローン本審査申し込み

手付金を支払って物件の購入契約を締結します。契約後すぐに住宅ローンの本審査を申し込みます。

4　本審査結果受領（本審査申し込みから3週間程度）

住宅ローンの本審査の申し込みから3週間程度で結果が出ます。本審査を通過したら、金消契約という住宅ローンの融資を受けるための契約の締結に進みます。

5　住宅ローン融資のための金消契約締結（本審査結果受領、物件の引渡し前に）

金融機関と金消契約を締結します

6　物件決済／所有権移転／住宅ローン融資実行

物件の引渡し日に住宅ローンの融資が実行されます。それらを用いて物件の購入代金の支払いを完了させます。

このように住宅ローンの審査は物件購入の契約・決済といった手続きと並行して進んでいきます。一見時間があるように見えますが、その間に必要な書類を用意したり契約書類の内容をチェックしたりとやるべきことは沢山あるため、現実には物件契約の段階になるとあまりじっくり検討するような時間はとれません。

そのため、購入する物件が決まる前の段階で、どの金融機関で住宅ローンを組むか、自分はいくらくらいなら問題なく審査に通りそうか、を考えておくとスムーズに進められます。

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金融機関によって審査のポイントが違う！

多くの金融機関では事前審査時にお金を借りる人の「属性」や「返済比率」などをチェックして、本審査時に物件の「担保評価」をチェックする、という流れになっています。

とはいえ、金融機関によっては事前審査の段階ではクレジットカードの履歴などの個人信用情報をチェックしておらず、本審査の段階でそれらをチェックする、というケースもあります。

住宅ローンの事前審査を通過したら物件の契約が進んでしまうため、事前審査は無事通過したのに本審査ではダメだった、という結果になるのはできる限り避けたいものです。

住宅ローンの事前審査がWeb経由などで即日～3日程度で結果を出すケースでは事前審査時に個人信用情報をチェックしていない、という可能性があります。事前審査の確度をあげておくためにもあえて細かく事前審査をおこなっているような金融機関にも並行して申し込んでおくという手も考えておきましょう。

またフラット35では、「物件」に対する審査がやや厳しく、現地を調査した上で「適合証明」という書類を取得しなければなりません。ただその分、収入などの「人」の「属性」に対する審査は通りやすくなっています。

こういった審査のポイントの違いをうまく活用することであなたにあった住宅ローンをみつけることができます。

住宅ローンの事前審査と必要書類

住宅ローンの事前審査は簡易的に要点をみる審査です。通常は以下のような書類があれば審査を進めることができます。

・源泉徴収票2年分or 自営業の方は確定申告2年分
・身分証（通常は2種類必要）
・購入対象の物件資料（販売用のチラシ）

収入を証明する源泉徴収票や確定申告については3年分必要なケースもありますし、転職直後などの場合は源泉徴収票に加えて直近の給与明細の提出を求められることもあります。

住宅ローンの本審査と必要書類

住宅ローンの本審査の段階になると事前審査に加えて詳細な書類の提出が求められます。

・住民票
・住民税課税証明書
・不動産売買契約書
・重要事項説明書（売買契約時のもの）
・その他物件資料（台帳記載事項証明、長期修繕計画など　金融機関ごとに異なる）

本審査の段階では勤務先への在籍確認などをおこなうケースもあります。また事前審査の結果や本審査の状況に応じて追加で資料の提出を求められることもあります。

最近はほとんどの金融機関がこれらの書類をスマホから提出できるように対応しているので手続き自体はかなり簡略化されましたが、役所で取得する必要のある書類なども多くスケジュールもタイトなのでいつまでにどんな書類を用意しておく必要があるか、は事前にしっかり確認した上で進めていきましょう。

まとめ

最初にお話ししたように住宅ローンの審査では「人」と「物件」の2つの視点から「お金をかしていいか」「いくらまでなら貸せるか」をみています。

少なくとも「人」の視点で「スムーズに住宅ローンを借りるためには、どんな準備が必要か」については物件探しを始める前から知っておいた方がよいのは間違いありません。

気に入った物件に出会ってから準備していたのでは、あっという間に売れてしまって悲しい想いをすることになってしまいます。

少し抵抗があるかもしれませんが、物件探しを始める前に、収入や勤務先、勤続年数といった情報をパートナーとなる会社に伝えた上で、「私はいくらくらいなら住宅ローンが借りられるか」を早めに知っておくのがおすすめです。

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