ARTICLE親がもってる古い物件、長く住んでた今の住まい、これからどうしよう？
- 公開日：2020.6.26
- 更新日：2023.10.20
親がもってる古い物件、長く住んでた今の住まい、これからどうしよう？
リノベ―ションする？売却する？売却したら次の住まいを購入する？
・長く住んで老朽化してきた住まい、子供も独立して今の自分たちの生活とはミスマッチ。
・親からもらった住まい、結婚してからそこに住んでるけど子供が生まれたら手狭になってきた。
などなど、「長く持っていた住まい」の未来の悩みはつきません。
「そのままリノベする」、「売却してエリアや広さをかえて中古を買って、リノベする」などなど選択肢や考え方はさまざま。一度頭の中を整理してみましょう。
目次
リノままは「大きな企業の中の小さな設計事務所」として設計・工事・不動産それぞれの専門知識をもった少数精鋭のチームでひとりひとりのお客様と向き合っています
＜case1＞親が持ってる古い物件、相続した古い物件にリノベーションして自分たちが移り住む
この場合、ポイントは2つあります。
・対象になる物件って誰のもの？
・そこって自分たちの描く暮らしにあってる物件？
ポイント1：対象になる物件って誰のもの？
まず「対象になる物件」の持ち主は誰か、ということです。
親兄弟といえども「他人」。
他人の持ち物を「勝手に」リノベーションで工事をして作り変えてしまうことはできません。
ここでの「持ち主」とは不動産登記上の「所有者」がだれか、ということ。
土地や建物などの不動産の「持ち主は誰か」は、法務局を通して国に登録されています。
これが「不動産登記」です。
したがって、相続などで相続人の合意がとれていたとしても「あなたが物件の持ち主である」と登記されていなければ、事前に登記手続きを済ませておくことが必須です。
特に親名義の不動産にお金をかけてリノベーションすると、「子供から親にリノベーション費用分をプレゼントした」という扱いになってしまい、意外と高い「贈与税」という税金が課せられる可能性があります。
また、本人名義でない物件へのリノベーション工事の費用となると利用できるローンが限られてきます。
税理士の方に相談してみたり、不動産の名義変更の手続きが必要になったり。
楽しいリノベーション工事の打ち合わせの前に意外と下準備の時間がかかるのでご注意を！
ポイント2：そこって自分たちの描く暮らしにあってる物件？
次に肝心の「その物件が自分たちの暮らしにあっているか」という点。
普通に「中古を買ってリノベーション」をするときと同様に冷静に物件をみておきましょう。
自分たちが移り住んでから何年くらいそこに住むつもりなのか、周りの環境は気に入っているか、これからも含め家族の人数やライフスタイルに見合った広さがあるか、などです。
もちろん古い物件であることが多いので、マンションならば管理状況を細かく見ておく必要もあります。
要は自分たちの住むところを決める、ということなので、「とりあえず家があるからそこに住む」という前提だけで走るよりも、新たに物件を購入するのと同じ気持ちで冷静に見極めた方が後々のためにもよいのは確実です。
さて、この2点を確認してどうでしたか？
一番大事なのは「自分たちの暮らしにあっているか」です。
もし「ちょっと違うかな」って思いがあるのならこんなパターンも考えてみましょう。
プランB：「古い物件を売却、その資金を活用して、新しい住まいを手に入れる」のほうがいいかも？
「古い物件、ボロボロのままでは売れないのでは？」そんな不安もご無用です。
「自分らしくリノベーションして住みたい」という買い手がみつかる可能性もありますし、リノベーション済み物件を売っている業者が仕入れてくれる可能性もあります。
古い物件そのままでもその気になれば十分売ることは可能です。
もちろんこちらのパターンでも「売却する」前には「この物件って誰のもの」を整理しておく必要があります。
他人のものを勝手に売ってしまうこともできませんので。
そうすると考えられる選択肢は2つ
・古い物件にリノベーションして住む
・古い物件を売却、その資金を活用して、新しい住まいを手に入れる
どちらの選択肢がよいか、を判断するには双方の資金計画が欠かせません。
まずは以下の2点の概算金額を出してみましょう。
・希望のリノベーションをおこなった場合いくらかかるか
・古い物件を売却した場合、いくら位で売れそうか、売却諸経費はどのくらいかかるか
ここからは「中古を買って、リノベーション」の総額予算の考え方と同じです。
古い物件をリノベしたときの月々の支払い額、売却資金を活用して新たな住まいを購入したときの月々の支払額を概算で算出してみましょう。
自分たちが無理なくお金を出せる「総額予算」はどのくらいか。
その「総額予算」を守りながら「自分たちらしい暮らし」を送るためには、どちらがよいか、をじっくり検討することになります。
多くの場合、「古い物件のリノベーション」と「古い物件の売却」、「売却資金を用いての中古を買って、リノベーション」はそれぞれ別の会社に相談する必要があります。
また、「古い物件の売却」と「売却資金を用いて、中古を買ってリノベーション」をともに進める場合には、もっと面倒です。
新しい住まいを購入したくても、気に入った物件に出会ったときに、古い物件の売却が済んでいないと購入するためのお金がありません。
売却～購入～リノベーションとどんなパートナーと一緒に進めるか、それらの連携やタイミング調整がうまくできるか、が非常に重要です。
いささか手前味噌ではありますが、リノままの母体である東京テアトルは中古マンションの買取再販もおこなっています。
売却が必要な物件は一定の条件を満たすものであれば自社で買い取ることもできますし、売却の仲介という形で販売活動をお受けすることもできます。
従ってこういったケースで双方の概算金額をお出しすることもできますし、マンションの売却から次のお住まいの購入＋リノベ―ションについてもワンストップでスムーズにご対応させていただいておりますので、もしお困りでしたらぜひご相談ください。
＜case2＞長く住んでた我が家 ライフスタイルが変わってきたからリノベしたい
この場合、ポイントは2つあります。
・今の住まいの住宅ローンはどのくらい残っている？
・住まいの「中」だけを変えれば他は今のライフスタイルにあっている？
ポイント1：今の住まいの住宅ローンはどのくらい残っている？
まず最初の「住宅ローン」についてですが、「今回のリノベーションにどのくらいお金をかけられるか」を見極めるためにも重要です。
今のお住まいにリノベーションする場合、その資金を、金利が安く長期で借りられる「住宅ローン」として借りる場合と金利が少し高めで返済期間もやや短めになる「リフォームローン」として借りる場合では、仮に同じ1000万円のリノベ費だったとしても、月々のお支払いは大きく変わってきます。
金利などの条件が有利な「住宅ローン」で借りたい！と思っても今のお住まいの住宅ローンの残高が沢山残っていると借りられる金額の上限が限られてくる可能性があります。
ポイント2：住まいの「中」だけを変えれば他は今のライフスタイルにあっている？
次に肝心の「その物件が自分たちのライフスタイルにあっているか」という点。
特にお子様が独立した後なんかは、長く住んでた我が家といえど、「本当にこの広さが必要だろうか」とか、今後のために多少コンパクトでも「駅にもっと近いところや買い物に出やすいところがいい」とか、「ゆっくり趣味を楽しむような環境がいい」とか、住まいに求める条件も今までとは大きくかわってきているかもしれません。
特に「広さ」については要注意です。
広い住まいの全体をリノベーションすると、どうしても工事費はかさんでしまいますし、固定資産税も高くなります。
マンションの場合は管理費や修繕積立金も「広さ」で金額が決まるので、広い住まいほど高くなってしまいます。
自分たちに必要以上な「広さ」のある住まいはいろんなところでお金を使ってしまうことになりがちなので、要注意です。
プランB：「今の住まいを売却、その資金を活用して、新しい住まいを手に入れる」のほうが合っている？
さて、長く暮らした思い入れのある住まいでずっと暮らしたい、もしくはもっと別の住まいを探してみたい。
どちらでしょう？
お客様それぞれで判断がわかれるところですね。
そうすると考えられる選択肢は2つ
・今の住まいをリノベーションして住む
・今の住まいを売却、その資金を活用して、新しい住まいを手に入れる
どちらの選択肢がよいか、を判断するには双方の資金計画が欠かせません。
＜case1＞と同様ですが、以下の2点の概算金額を出してみましょう。
・今の住まいのリノベーションをおこなった場合いくらかかるか
・今の住まいを売却した場合、いくら位で売れそうか、売却諸経費はどのくらいかかるか
ここから、今の住まいを売却した場合、どのくらいで新しい物件が買えるか、どのくらいリノベーション費用をかけられるか、を割り出していく形になります。
いずれにしても「今の住まいの住宅ローンがどれくらい残っているか」をチェックした上で進めることになるのは同じです。
もちろんこのケースでもリノままの母体である東京テアトルでは、売却が必要な物件は一定の条件を満たすものであれば自社で買い取ることもできますし、売却の仲介という形で販売活動をお受けすることもできます。
従って、こういったケースで双方の概算金額をお出しすることもできますし、マンションの売却から次のお住まいの購入＋リノベ―ションについてもワンストップでスムーズにご対応させていただいておりますので、もしお困りでしたらぜひご相談ください。
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〇築10年、築20年・・・築50年も、全部同じ「中古マンション」 どのくらい古い物件までアリ？
「中古を買って、リノベーション」で物件探しをはじめる前に
「まず」知っておくべきことは「古い物件って本当に大丈夫？」
「どうやって良い物件を見極めるの？」ってことと、
「本当にこんなに多くのお金をかけてよいの？」
「いろんな費用も含めて毎月いくら払うことになるの」ってこと。
「古い物件の見極め方」についてのお話です。
〇「家を買う」には必ずリスクがある！よく言われる「資産性」って何？
「本当に私が家を買っていいの？」「住宅ローンを組んでも大丈夫？」「今でなくてもよいのでは？」
不安の種は尽きません。
「資産性の高い家を買おう！」「買い時を逃すな！」
そんな煽り文句も方々にあふれています。
本当にそうでしょうか？
そんなことより、周りに流されず、あなたにとって「ちょうどいいリスク」を探して
「自分らしい」決断をしてみませんか？
春がきて、「さあ物件探しからはじめよう！」なんて時期ですが、
新型コロナウィルスの影響もあるし、出かけるのはやめとこうかな、
なんて方も多いのでは？
物件を「決める」ためには現地をしっかり見るのが大事ですが、
実は「物件探し」って8割がた、自宅を出る前に勝負がついています！
物件を「探し」たり、お金の「作戦」を練ったりするのは、
おうちでPCやスマホでできちゃうもの。
なかなか落ち着かない昨今ですが、「引きこもり物件探し」をおススメします。
