ARTICLE「家を買う」には必ずリスクがある！よく言われる「資産性」って何？

何故「家を買う」ことはリスクが高い？

「家を購入する」というのはリスクのある選択です。

ひとつの資産にその人の生涯で稼ぐお金のかなりの割合を注ぎ込むわけです。

これって、賭け事でいえば、馬券1点に何千万円ものとんでもない金額をつぎ込む、というのと同じことですし、株の投資でいえば、一社の株を何千万円もかけて大量に買う、というのと同じことです。

その「一社」の業績が悪くなればつぎこんだ資金は無駄になってしまうかもしれません。

一般的に「リスクが低い投資」をしたい方は「いろいろな国のいろいろな会社の株式を少しずつ買う」「いろいろな都市の不動産を少しずつ保有する」といった形で「分散投資」をするのが基本です。

確率は低いかもしれませんが、「せっかく買った家に隕石がぶつかって住めなくなってしまう」なんて可能性もないとは言えません。

火災や地震であれば保険なんかで一定のリスクヘッジはできますが限界はあります。

こんなとき、購入した家だったら、「住むところがなくなってしまうのにローンの支払いは残る」なんて事態に陥ることがありえるのです。

全てのリスクは「変化」に起因します。

物件の資産価値もあなたの年収もあなたの健康状態も周辺環境も全て長い年月の中では必ず「変化」します。分散投資でなければその変化の影響を一手にうけることになるのです。

従って、「単一の資産（＝家）をご自身の将来も含めた年収（＝住宅ローンの支払）を投じる」という点において「家を買う」ことはリスクが高いといえます。

家を買った後のリスク

家をかったら当分はそこに住み続けることになりますし、住宅ローンを組んでいれば長きにわたってお金を支払うことにもなります。

家を買うリスクは、家を買う時点ではみえていない将来の「変化」に起因するものです。

具体的にみていきましょう。

資産価値が変動するリスク

買った物件は今後住み続けると建物が老朽化し築年数がどんどん古くなっていきます。そのため資産価値がゆるやかに下降していく、というのが通常です。

ただ、それら以外にも資産価値が変動する要因は無数にあります。今「資産性が高い」と思われている家でも、30年、40年経ったら、そもそも街全体の雰囲気が変わってしまって人気がなくなり価格が下がってしまう、なんてこともあり得ます。

災害などで予想外に大きな被害を受けてしまった街なんかは、それ以降じわりじわりと価格が下落する、なんて可能性もないともいえません。

10年～20年後には建物の管理状態が悪く資産価値が下落している、なんてこともありえます。

長い年月を考えたとき、資産価値が変動するのは当たり前のことです。ただ、その家を「どうしても売らなければならない」という状況になったときに買い手がつかない、思うような価格で売れない可能性がある、というのはリスクです。

住宅ローンの金利変動のリスク

家を買う時、殆どの方は住宅ローンを組んで購入することでしょう。また、結婚や出産といったタイミングではじめて家を買う、という方は返済期間を最長の35年に設定して購入するケースが殆どです。

また現在のように年0.4％台、0.3％台といった低金利が続く状況では特に変動金利で35年の住宅ローンを組む、という方も多いことでしょう。

この住宅ローンを返済していく35年間の間、ずっと低金利が続くとは限りません。当たり前のことですが、金利がこれ以上下がっていくよりもこれから上がってく可能性の方が高く見えます。

変動金利で長期のローンを組んでいる場合、金利があがっていくと月々のローンの支払額も膨張し、支払いの負担は重くなっていきます。

周辺環境が変わってしまうリスク

長い年月で変化するのは「金利」や「資産価値」といったお金に関することだけではありません。

子育てにあった緑が多い静かな環境が気に入った買った家も、10年たったら周囲に家や商業施設がたちならぶにぎやかな環境にかわってしまっているかもしれません。隣の土地に高い建物が建って以前ほどの眺望はなくなってしまうかもしれません。

これらは先にのべた「資産価値」に影響を与えることもありますが、それ以上にあなたが気に入った周辺環境がいつまで続くかは誰にもわからない、というリスクがあります。

自分たちの暮らしが変わってしまうリスク

変化するのは周辺環境や金利といった身の回りのことだけではありません。あなた自身も長い年月を経てきっと変わっていきます。

結婚したらせっかく買った家が手狭になった、子供がうまれたら部屋が足りなくなった、年老いた親と同居しなければならなくなった、転勤になって会社に通えなくなった、あなた自身が年をとって駅からの道を歩くのがつらくなった、など、数えきれないほど自分たちの暮らしが変化する可能性はあります。

そういった変化が今の家とはみあわないものになる可能性は十分あります。

自分たちの収入が変わってしまうリスク

自分たちの暮らしの変化とも関連しますが、自分たちの収入はずっと今のままというわけではありません。年月を経ると収入は徐々にあがっていく、というパターンが中心ではありますが、もちろん会社の業績で賞与がカットされる、など収入が下がる可能性もあります。

家計全体で考えれば、出産・育児の期間にご夫婦のどちらかが仕事を減らすと収入が減ってしまいますし、働き手の誰かが万が一健康状態が悪くなってしまって収入が減る、なんてケースもあります。

そうすると今の収入を前提に組んだ住宅ローンの支払いはどんどん苦しくなっていきます。

そもそも何故家を買う？

ここまで「家を買う」ことのリスクをみてきましたが、これだけのリスクを引き受けてでも家を買うのは何故でしょう？

2018年、総務省の住宅統計調査によると日本の持家率は実に61.2％！1978年の調査で60％超を記録して以降、実に40年以上にわたって高い持家率で推移しています。世界的にみてもアメリカやイタリアと並んで日本は高い持家率を記録しており、「持家信仰」などといわれています。

持家vs 賃貸

持家 vs 賃貸は永遠に続く論争です。

ここまで「家を買う」ことのリスクを沢山あげてきました。いずれも長い年月の間に訪れる様々な「変化」に対して対応しづらい、という点において、持家はリスクがある、ということです。

賃貸の場合で考えてみるとどうでしょう？

災害で家がなくなってしまった、家族が増えて家が手狭になった、収入が減って今の家賃の支払いが苦しくなった、こういった「変化」がおきたとき、賃貸の住まいであれば、引っ越してしまえば、生活は維持できます。

被災地から別の場所に引っ越す、広い家に引っ越す、家賃が安いところに引っ越すなど、柔軟な対応が可能です。

「賃料」と「ローンの支払い」を天秤にかけて住まいを購入する方は多いですが、「賃料」は住めなくなったら払う必要がなくなります。（逆に賃貸では住んでいる間はずっと払わないといけない、というリスクはあるのですが。）

一方で「ローン」は「未来の支払い」についても縛られてしまうので、物件が売れようが売れまいがその借金を完済しない限り、住めなくなろうがなんだろうが、支払いつづけなければならないものです。

この点で「賃料」と「ローンの支払い」は大きく異なるのです。

なので、悪いこと「だけ」を考えたら「家を買う」ことは賃貸で住み続けるよりハイリスクかもしれません。

家を買うメリットと理由

それではなぜ家を買うのでしょう。家が欲しくなるのでしょう。漠然と「自分の城」として家をもつことに満足感を感じる、というのもあるかも知れません。

そういった「気持ち」は一旦脇において、3つのポイントから家を買うことのメリットを考えてみましょう。

家賃が無駄？

賃貸のお住まいに暮らしつづけると家賃が無駄になる、というのがよく「家を買う理由」としてあげられます。

賃貸のお住まいではいくら家賃を払い続けても、家が自分のものになることはありません。一方で家を買って住宅ローンを払い終えれば家は自分のものになります。

でもこれは一概に家を買ったほうがよい理由とはなりません。

賃貸のお住まいであれば、お風呂が壊れた、キッチンが使えなくなった、雨漏れがするといった設備の故障や建物の老朽化は全てオーナー負担でなおしてもらうことができます。固定資産税も全てオーナー負担です。

一方で自分の家であれば、設備の故障やメンテナンス、建物の維持管理などは全て自分たちのお金で対応する必要があります。マンションであっても管理組合にこういったメンテナンス費用にあてるための「修繕積立金」を支払わなければなりません。当然ながら家をもっていると毎年固定資産税の支払いは発生します。

家が自分のものになる、ことで増える出費は住宅ローン以外にもあるのです。

こういった出費も加味した上で予算を組んでみても、希望の場所に家を買うことができるのであれば、家を買うことの経済的なメリットもあるといえるでしょう。

好きな空間にできる

「家賃が無駄」という理由は前述の通り必ずしも家を買うメリットになるとは言えず、物件の選び方に大きく左右されます。

一方で家を買ったからこそ得られるメリットが購入した家を好きな空間にできる、というものです。

購入した家であれば、建物の制約などは一部あるものの、自分たちの理想の暮らしを実現するために間取も内装も思い切って作り変えてしまうことができます。

賃貸の住まいでは、自分流に作りこむなんてことはあまりできません。

・ゆったりしたリビングが欲しい
・広いキッチンで思う存分料理したい
・玄関土間に自慢のマウンテンバイクを置きたい
・一人で籠れるネットカフェみたいな狭い個室が欲しい などなど。

そんな拘りをつめこんだあなただけの住まいってやっぱり夢がありませんか？

好きなものにかこまれて、自分に使いやすい住まいですごす「おうち時間」はとても快適でまさに「priceless」です。

資産形成や税金対策

最初の「家賃が無駄」という話にもつながりますが、家を買うと自分たちの資産形成の一助にもなります。

但し資産形成を目的とするのであれば、株式や他の投資などと同じように、分散投資によってリスクヘッジするのが基本です。後にも述べますが、資産性を考えて家を買おうとすると、当然ながら相応の出費も伴うことになります。

もう一つは税金対策です。住むための家であれば、住み替えで売却したとき、自分たちが年おいて子供に相続するとき、税金が安くなります。また住宅ローンを使って購入するのであれば、「住宅ローン減税」などを使うこともできます。

大きな流れとして、「住むために家を買う」という行為に対して有利になりやすいように税制ができているので、税金対策も含めてトータルでライフプランを考えていく上で、家を買うことでメリットが得られる可能性は十分にあります。

リスクとリターンの考え方

もう一度繰り返しますが、「家を購入する」というのはリスクのある選択です。それでも同じように「ずっと賃貸で暮らす」のにもリスクがあります。

そもそも世の中の「適正な取引」は絶対に負ったリスクの大きさ次第で、得られる「リターン」が決まってきます。リスクをとれば、リターンも大きくなるし、リスクをとらなければリターンはあまりありません。

「ハイリスクハイリターン」「ローリスクローリターン」「ミドルリスクミドルリターン」のどれかになるはずです。

「中古を買って、リノベーション」だからといって、「ローリスクハイリターン」になるわけではありません。新築を購入するのも、よく言われるほど「ハイリスクローリターン」になるわけではありません。

「リスクがあるからダメ」という発想でいたら、家を買うこともリノベーションすることもできないのです。

もちろん、「ローリスクハイリターン」を皆求めたがるのですが、それっておそらく重要なリスクを見落としているだけか、だれかに無理やりリスクをおしつけているだけです。逆に「ハイリスクローリターン」の取引では誰かに騙されているだけかもしれません。

「安くていい物件が買える」ように一見みえるとき、「よく調べたら管理状態が非常に悪いマンションだった」「実は違法建築でローンが使えなかった」「実は隠れ事故物件だった」などなどいろいろ見つかることが多いものです。

「ボリュームのあるリノベーション工事がすごく安くできる」ように見えるものも、使える素材が限定されていたり、良い職人さんを使っていなかったりと「安かろう悪かろう」になってしまうケースも多々あります。

「安い」というハイリターンには必ず裏側にその「理由」があります。

ついつい「安い」というわかりやすい事実だけに目を奪われがちですが、その「理由」であるリスクがどんなものかを見極める方がずっと大切です。

特に理由もなく「あなただけが絶対に得する方法がありますよ」なんて話をもちかけられたら怪しいと思いませんか？

「家を買う」ことに限らず、その選択にどんなリスクがあるのか、そのリスクは自分たちにとって受け入れられるものなのかどうか、をあくまで「自分たちのこれからの暮らしにとってどうか」という視点で見極めることが重要なのです。

家の「資産性」とは？

家を買うときに必ず気になるのがこの「資産性」という言葉。

「万が一のときに、資産性が高い物件をもっていたら売却して現金化しても値崩れしていないので安心ですよ」なんて言われると、どうしても「資産性が高い」家が欲しくなってしまいますよね。

一般的には、「便利で住みやすい街にある駅」で「駅から近い」「価格が安定する築20年前後」「60㎡～70㎡程度の広すぎず狭すぎずの広さ」「著名な会社が建てたブランドものの建物」のマンションなんかが「資産性が高い」とされています。

広さや築年数、駅からの距離で似たような条件の物件と比較しやすいマンションに対して、戸建は建物の形状や老朽化の状況などは物件によって大きく異なってしまうため、「いくらくらいで売れそうか」が読みづらくなるので「資産性」の評価が難しくなります。

さて、こんな条件を眺めてみてどう思いますか？

そうです。要は「みんなが欲しがる家」は資産性が高い、ってことです。

みんなが欲しがるってことは万が一のときに売却しようとしても比較的高く売れると思われている、ということでもあり、住宅ローンなどでの資金調達もしやすいということでもあります。

そのため当たり前のことですが、資産性の高い家は買う時の価格も高いのです。「資産性の高い家を特別に安く買える」なんて話があったら、むしろ「ちょっと怪しいな」なんて思ってください。

必ずなにか理由があります。それが本当にあなたにとって「受け入れられるリスク」かどうかを考える必要があるので注意が必要です。

この「資産性」の考え方も「家を買う」ときのリスクの考え方と全く同じです。

「将来価値が下がってしまうリスク」がある家でも、「安く買えるから、そこでずっと楽しく暮らすなら問題ない」っていう決断をするケースも十分あり得ます。

もちろん、今「資産性が高い」と思われている家でも、30年、40年経ったら、そもそも街全体の雰囲気が変わってしまって人気がなくなり価格が下がってしまう、なんてこともあり得ます。

災害などで予想外に大きな被害を受けてしまった街なんかは、それ以降じわりじわりと価格が下落する、なんて可能性もないともいえません。

未来に何が起こるかは誰にもわかりませんし、そのとき本当に高く売却できるかどうかは実際に売ってみないとわからないのですから。

「資産性が高い」とよく言われるのはあくまで「今の時点で」人気があって価値が落ちにくいとみんなに「思われている」、というだけのことです。

必要以上に「資産性」という言葉に踊らされてしまっては本末転倒です。

「家を買う」決断のための注意点

ここまでみてきたように「家を買う」ことは多かれ少なかれ「リスクがある」選択であることに間違いありません。

だからこそ、予算のことも、物件のことも、リノベーションのことも、自分たちに「ちょうどいいリスク」を探して、最後はあなた自身が「家を買う／買わない」「リノベする／しない」を決断しなければなりません。

単純に経済的なこと「だけ」が「リスク」や「リターン」ではありません。

そもそも今買おうとしている「家」はあなたの「暮らし」の舞台です。そこでどんな暮らしをしたいか、どんな暮らしができるか、はお金ではかることはできませんが、あなたにとってかけがえのない時間を豊かに過ごせるかどうか、という大きな価値を左右します。

例えば、「物件が高すぎるから新耐震基準の物件はあきらめて、リスクはあるけど旧耐震基準の物件を選ぶ！そのかわりリターンとして駅に近くて緑の豊かな環境を楽しむ」とか、

「総額予算をとにかくおさえたい、だから資産価値の点ではリスクはあるけど駅から遠い旧耐震のマンションを選ぶ！そのかわり思いっきり自分たちが過ごしやすいようにリノベーションでつくりこんでずっとそこで楽しく過ごすつもり」とか。

「通勤ストレスをとにかくなくしたい！高くてもよいから都心の駅近の物件がほしい。リノベーションはどうしてもやりたいことにポイントを絞って部分リノベにすればそれが一番いい」とか。

何が「ハイリスク」に感じられて何が「ハイリターン」に感じられるかなんて人それぞれです。

「自分たちにちょうどいいリスク」を見つけるためには、まずじっくり暮らしを見つめなおしてからスタートを切るのが重要なのです。

まとめ

私たちは、家を買おうとするお客様に対して、住まいについてよいことも悪いこともすべて気づいたことをお話しています。

みなさんが見落としがちな管理状況のリスクやリノベーションの「できる／できない」にまつわるリスクなんかだけでなく、一生活者として気づいたことは必ずお話するようにしています。

「住まい」を切り口に「楽しい毎日をおくりたい」ってリターンを求めたいあなたに、今みえるリスクを全てお伝えして、その中で「ちょうどいいリスク」を探るお手伝いするのが私たちリノベーション会社の役割だと思っています。

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