「中古を買って+リノベーション」<②予算運用編> 予算に「ヘソクリ」と「柔軟性」を持たせよう!

「中古を買って+リノベーション」<②予算運用編> 予算に「ヘソクリ」と「柔軟性」を持たせよう!

2019.12.19

たかが予算、されど予算。

物件にいくら、リノベーションにいくら、なんて総額予算を決めたところで、「運命の出会い」は突然に!200万円予算オーバー、どうしよう?!

そんなとき、予算に仕組んだ「ヘソクリ」と「柔軟性」、「痛みを伴うイメージ」で後悔しない選択をしましょう!

 


目次

1 「物件を買う」ときにかかる「諸経費」を忘れていませんか?

2 「総額予算4000万円」だったら物件にはいくら使えるの?

3 たかが予算、されど予算!リノベ費と物件価格、予算の配分は柔軟に対応しよう!

4 予算が足りない、そんなときこそ「痛みが伴うイメージ」を!

5 物件を決めるその前に!隠しておいたヘソクリをみてみよう!

6 まとめ

 

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1. 「物件を買う」ときにかかる「諸経費」を忘れていませんか?

総額予算が4000万円!ってきまったら次は全体予算の振り分けです。

泣いても笑ってもお金は全部で4000万円しかありません。

ここでまたまた要注意!

総額予算は物件価格とリノベーション費用の合計ではありません!

 

みなさん忘れがちになのが「物件購入諸経費」。

「不動産を買う」ためには実際にはいろんな経費がかかってきます。

おおきなものは以下の3つ!

 

①登記関連費用:大半は不動産を購入した際にとられる「登録免許税」という税金です。

 通常は司法書士の先生に支払います。

②住宅ローン関連費用:融資手数料や保証料など名目はいろいろありますが、住宅ローンを借りると結構な金額の費用がかかります。

 金融機関に支払います。

③仲介手数料:不動産を買うときに仲介会社に支払うものです。

 

上記の大きなもの以外にも、引っ越し費用がかかったり、火災保険を購入時に何年分かまとめてはらったり、家具がほしくなったり、リノベ工事が終わるまでの家賃がかかったり、契約書の印紙代がかかったりと、
1万円~2万円くらいの出費については感覚がマヒするくらいにいろいろと費用がかさみます。

 

こんな物件購入の諸経費、よく「物件価格の7~8%をみこんでおきましょう」なんて言われますが、実際には「物件価格の10%程度」をみておいていただいた方が無難です。

見落としがちではありますが、トータルで何百万円にもなるので意外に大きな出費です。

 

2. 「総額予算4000万円」だったら物件にはいくら使えるの?

さて、いよいよ総額予算4000万円をリノベーション費用、物件価格、物件購入諸経費の3つのブロックにわけていきましょう。

 

まずはリノベーション費用から。

どこの会社でリノベをするか、にもよりますが、マンションの内装を一旦すべて壊してから作り直す「スケルトンリノベーション」の場合㎡あたり15万円~20万円くらいはかかってきます。

ファミリータイプ、70㎡の場合だと1300万円弱くらいみていただくのが無難です。

 

4000万円のうちリノベで1300万円、とすると残りの2700万円を物件価格と諸経費に分けていきます。

物件価格の10%くらいの諸経費を見込むと概算で物件2450万円、諸経費250万円となります。

 

〇総額予算4000万円 70㎡ファミリータイプ想定

 リノベ費:1300万円

 物件価格:2450万円

 諸経費 : 250万円

 

これでおよそのイメージがわいてきました。

が、あくまでこれは「予算」です。実際に物件探しを始めてみると、この物件価格ではなかなか「いいな!」って物件に出会えないことも多々あります。

同時に少し高いけれど数多くの「リノベーション済み物件」にも出会います。

そんな「現実」に出会ったときに「予算」を柔軟に調整する余地を残しておきましょう。

 

3. たかが予算、されど予算!リノベ費と物件価格、予算の配分は柔軟に対応しよう!

リノベーション済み物件とは業者が一度キレイにリノベーションしてあって新築同様の内装になっている物件のこと。

もちろんすでに実施してあるリノベーション工事の内容の精査は重要ですが、給排水管などの見えない部分もしっかりとリノベーション工事ができている物件であれば、わざわざ全部壊してスケルトンリノベーションをする必要がないものもあります。

「どうしてもリビングを広くしたい」「室内窓つけたい」「土間をつけたい」こういった希望で一部だけのリノベーション工事であれば、内容にもよりますが500万円くらいで対応できるケースもあります。

 

そうやって考えると概算でも予算に幅をもたせられます。

 物件価格:2450万円~3200万円

 リノベ費:1300万円~500万円

 諸経費 : 250万円~300万円

 

ほとんどそのまま住めそうで一部だけリノベする物件ならば3200万円まで!

内装全部一新して思いっきりリノベするような物件ならば2450万円まで!

こんな感じで予算に幅をもたせて柔軟に物件探しをはじめると、検討できる物件も増えていくのでお勧めです。

 

4. 予算が足りない、そんなときこそ「痛みが伴うイメージ」を!

さてさて、予算が本当に大切になるのはここからです!なぜならここまではあくまで「机上の計算」にすぎません。

 

「運命の出会い」は突然に。

実際に物件を探しはじめると、総額予算をあと200万円だせば理想にピッタリの物件が買える!やりたいリノベが全部できる!なんて場面にかならずぶち当たります。

 

そのとき「本当に総額予算を増やしてしまってよいか」を考える際に一度、次の手順でいままでのおさらいをしてみてください。

さきほどの例でいくと

【総額予算4000万円→4200万円にしたい!】

まずはどこからお金を調達するか

 お金の調達方法はこの2つだけ!

 ①自己資金分を増やす or ②ローンの借入を増やす

 

 ①自己資金分を増やすとき

 自己資金分を増やすには「貯金をもっと使う」「親御さんに援助してもらう」といった様々な方法があります。

 ・「貯金をもっと使う」
 →本当に自分たちの備えとして大丈夫かどうかを確認

 物件探しを始めた当初などで、「全然いい物件がない!」なんてときには、少し待って「がんばって貯金をもっと貯めて貯めた分を使う」って策もあります

 ・親御さんなどに援助してもらう
 →「援助してもらう」と金額や内容によっては「贈与税」の対象になってしまう可能性があるのでご注意を!

 ※詳しくは「住宅購入 援助 贈与税」などで検索してみましょう

 

 ②ローンの借入を増やすとき

 「100万円借りて35年で返済すると月々3000円くらいの返済」を必ず思い出す!
 →200万円借入を増やすと月々6000円くらい支払いが増える

 そうすると、

 「元々決めていた月々の支払い13.5万円」(もちろん管理費・修繕積立金なども含んでいます)が「14.1万円」に増える!

 本当に毎月「14.1万円」を支払っていて大丈夫かどうかを確認!

 

ざっとこんな感じです。

必ず、「自分の貯金が減る」「毎月の支払が増える」って具合に自分にとって身近な「痛みを伴うイメージ」を描いた上で、本当に予算を増やしてよいかどうかを考えるようにしましょう。

 

5. 物件を決めるその前に!隠しておいたヘソクリをみてみよう!

「この物件がいい!」いよいよ決断するそのときに、いままで「おおざっぱ」に考えていた予算に対して、「実際にかかりそうな費用」を細かくきめていきましょう。

住宅ローンはどんなところで借りるのか、金利や諸経費がどのくらいになるのか、管理費や修繕積立金はどのくらい支払うことになりそうか、などなど。

 

ここまでの「予算」、実はちょこちょこヘソクリを隠してあります。

お気づきの方はいらっしゃるでしょうか?

 

例えば「100万円かりて35年で返済すると月々3000円くらいの返済」というやつですが、変動金利の安い金利0.5%なんかで借りられれば「100万円かりて35年で返済すると月々2595円の返済」にまで返済額が下がるので、3500万円のローンを組んでみても毎月9万円ちょっと(90,825円)の返済にまで節約できます。

 

物件の購入諸経費も多くの場合、物件価格の10%を見込んでおけば若干の予備費を残しておけます。

 

こうやって余裕をもっておいた分、「どうしてもこれだけはやりたい!」「予算少しオーバーしそうだけどどうしよう」といった悩みを吸収できるかもしれません。

 

「安い変動金利は魅力的だけど、将来金利があがったらこわい!」なんて迷いも月々の支払いに余裕ができることですっきりするかもしれません。

実際に気に入った物件が管理費・修繕積立金の合計額が4万円を超えるようなものだったとしても月々の支払いは予定した金額に収まるかもしれません。

 

「実際にかかりそうな費用」を細かくみていくと、予定外のところで出費がかさんだり、未来のことを考えて不安になったり、ってことがおこります。

それでもこの段階で迷っていたり悩んでいたりする時間はそれほどありません。良い物件は迷ったり悩んだりしている間に売れてしまうからです。

 

6. まとめ

予算を組む時点で「おおざっぱに全体像をつかんでおく」という「柔軟性」と、「予定外を吸収できる」という「余裕」をもっておくこと、その上で常に「痛みを伴うイメージ」におきかえられること、この3つがあれば、勢いまかせになることもなく、良い選択ができることでしょう。

もちろん、「自分ひとりだと舞い上がってしまいそうで不安」なんて方は「リノまま」にご相談くださいね。

 


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