ARTICLEスケルトンリノベーションの裏技　費用と工期を節約できる「セミスケルトンリノベーション」とは？

1.スケルトンリノベーションとフルリノベーションは違う？

「フルリノベーション」とはお住まい全体をリノベーションすることを指します。室内の目に見えるもの、手に取れるものが全部新品、まるで新築みたい！そんなリノベーションは広く「フルリノベーション」と呼ばれます。

似たような言い回しに「フルリフォーム」「全面リフォーム」といった言葉もあります。「リフォーム」と「リノベーション」実は以下のように意味あいが異なります。

・「リフォーム」：古くなったもの、壊れたものを「修繕」する
→元々の機能をとりもどすイメージ

・「リノベーション」：古くなったもの、壊れたものを一旦取り除き新たな機能を付加して生まれ変わらせる
→新たに造りかえるイメージ

ただ、「リノベーション」という言葉が盛んに使われるようになってまだ10年余り。こういった定義に関わらず言葉の響きのカッコよさから「リフォーム」的なものを「リノベーション」と呼んでいる例も散見されますし、「リノベーション」と言えそうな内容のものを言葉の馴染みのよい「リフォーム」と呼んでいる例も多いです。

リノベーション業者やリフォーム業者ごとに定義も様々です。

「フルリノベーション」や「フルリフォーム」という言葉は「室内の目にみえるもの、手に取れるものが全部新品、まるで新築みたい！」というリノベーションに広く使われている、とお考えください。

では同じようによく使われる「スケルトンリノベーション」や「スケルトンリフォーム」と「フルリノベーション」は同じでしょうか？

どちらも室内は新品同様に変わっているのでよく混同されやすいのですが、実は違います。

この「違い」がリノベーションを進める際のよくある失敗につながっています。「スケルトンリノベーション」（スケルトンリフォーム）と「フルリノベーション」（フルリフォーム）でリノベーション費用やリフォーム費用を比較しても、実は内容が結構違うことがあります。

何がどう違うのか詳しくみてみましょう。

2.「スケルトンリノベーション」と「フルリノベーション」はこんなに違う？！よくある失敗

>リノベーション事例「リノベをめぐるスタイリッシュな冒険」｜リノまま

「フルリノベーション」でも「フルリフォーム」でも「目に見えるものは新しくなっている」けれど「目に見えないところはどうなってるの？」というのがポイント。

「目に見えないところ」をどのくらい新しくつくりなおしているか、によって同じ「フルリノベーション」でもリノベーション費用や工期は大きく変わりますし、実は「暮らしやすさ」や安心して長く暮らせるか、なんかにも影響が出ることもあります。

・フルリノベーションときいていたのに配管や電気配線は古いままだった
・フルリノベーションときいていたのに間取を変えようとしたら追加費用がかかってしまった

といったよくある失敗は「フルリノベーション」の定義がはっきりしていないことが原因です。

実は「スケルトンリノベーション」と「フルリノベーション」の違いも「目に見えないところ」の工事をどこまでやっているかという点にあります。

「フルリノベーション」といってもどんな内容のことを指しているのか、ご相談しているリノベーション会社やリフォーム会社と共通の認識をもった上で進めた方が安心です。

よく「フルリノベーション」と呼ばれる工事を3種類に分類してその特徴をみておきましょう。

3.表層リノベーションとは

目に見えるもの「だけ」を新しく、キッチン、お風呂、洗面、トイレといった住宅設備機器は全て新品に交換。床のフローリングや壁のクロスも貼り換え。これはいわゆる「表層リノベーション」です。

目に見えるもの「だけ」を新しくしているので、目に見えない箇所、床の下地、壁の下地といったフローリングやクロスをはがした跡の箇所は古いまま。 配管や電気配線についても元の古いままになっています。間仕切り壁も元の壁の表面を貼りかえるだけ、というケースが多いので、間取りもほぼ元のままです。

3-1.表層リノベーションのメリットとデメリット

こういった「表層リノベーション」の最大のメリットは「費用がおさえられること」です。一方で配管や電気配線は古いままにしている点がデメリット。この先長く暮らしていく上ではどこかで配管や電気配線の老朽化への対応が必要になります。

配管や電気配線の老朽化を放置してしまうと漏水や漏電といったトラブルに見舞われる可能性もあるので注意が必要です。また、「表層リノベーション」では壁や床の下地をそのまま利用することが前提になるため、間取りの変更はできるところとできないところがでてきてしまいます。

その他、マンションでも戸建てでも「表層リノベーション」では断熱補修は難しいですし、戸建で耐震補強が必要な場合なども「表層リノベーション」では難しいです。

3-2.表層リノベーションの費用と工事期間

目に見えるところ「だけ」の工事になるので、工事にかかる時間も費用も他の「フルリノベーション」よりはおさえられます。が、その費用と工期は会社や工事内容によって様々なので、一概には言えません。スケルトンリノベーションの費用や工期の相場をもとに考えていくとよいでしょう。

東京でのフルリノベーションの費用相場は1㎡あたり税込16万円～22万円程度が目安です。またフルリノベーションの設計期間が2～3ヶ月、工事期間は3ヶ月強が目安になります。これらは通常は後に述べる「スケルトンリノベーション」の費用や工期をさしています。

従って、例えば、「1㎡あたり税込10万円」など、上記の目安よりも極端に「安い」ことを謳っているリノベーション会社やリフォーム会社は「表層リノベーション」のことを言っている可能性が高いです。とても安い「リノベーション定額パック」なんてのも内容を細かくみていくと「表層リノベーション」だった、なんてケースもあります。

お買い得な「リノベーション済みマンション」を見つけたときに、その工事内容をチェックしてみると、こういった「表層リノベーション」だけをおこなっているケースがしばしばあります。比較的築年数の新しい物件であれば、こういった「表層リノベーション」もアリですが、築30年前後を超えるような、そろそろ配管の寿命が近い物件の「表層リノベーション」に飛びついてしまうと、買ったはいいけど、すぐにまたまた工事しないといけなくなった、なんてことになりかねません。

安いリノベーションには必ず理由があります。表層リノベーションにしているだけでなく、使う素材も安いものに限定していくと費用自体はどんどん安くなります。相場よりも安いサービスについては必ずその内容と安い理由を確認した上で利用するようにしましょう。

4.スケルトンリノベーションとは

目に見えないところも含めて全て新しく、お住まいの内装を一旦全て壊してスケルトン状態に、マンションの場合は「コンクリートの箱」状態になってそこから内装を全て作り直し。だから間取も一新、住宅設備機器のみならず、配管や電気配線、床や壁の下地含めて全てが新品になります。

これがいわゆる「スケルトンリノベーション」。よく「スケルトンリフォーム」と呼ばれるものも同じです。 建物の構造を支える躯体だけの状態（＝スケルトン）にして内装と呼ばれるものは全て作り直します。

4-1.スケルトンリノベーションのメリットとデメリット

こういった「スケルトンリノベーション」の最大のデメリットは「費用がかさむこと」です。

今あるものの表面をとりかえるだけの「表層リノベーション」とは異なり、

1 まずは今ある内装を全て壊す
2 壊した際の廃材を捨てる
3 ゼロからあたらしく内装の骨組みとなる床や壁の下地を組む
4壁や床の下地の上に内装仕上げをしていく

ということになるので、そもそもの工事の工程が多くなります。「表層リノベーション」の場合は１と2が内装の表層のみと小規模になり、3の工程がなくなります。

当然使用する資材も多くなりますし、関わる職人さんの人数や日数も増えていきますのでどうしても費用は割高になります。もちろん時間がかかるので工事期間も長くなります。

一方で、床や壁は下地から全てつくりなおすので、間取りは自由に変えられますし、老朽化した配管、電気配線などを全てなおすことができます。必要があれば床、壁、天井に断熱材をいれてつくりなおすこともできますし、キッチン、洗面、トイレといった水回り設備の位置を変えることもできます。戸建ての場合は耐震補強なども対応できます。

リノベーションが「自由」にできて長く住んでいく上で「安心」な住まいになることが最大のメリットです。

＜解体後写真　完全スケルトン＞

↑いかにもリノベ！という感じの解体後写真ですね。内装がキレイになくなって文字通り「コンクリートの箱」になっています。

4-2.スケルトンリノベーションの費用と工事期間

スケルトンリノベーションの費用相場は1㎡あたり税込16万円～22万円程度が目安です。また設計期間が2～3ヶ月、工事期間は3ヶ月強が目安になります。

したがって、リノベーションの設計をはじめてから実際に住むことができるようになるまでには半年程度の期間が必要です。お金の方は60㎡のお部屋のスケルトンリノベーションでは1000万円弱～1300万円強のリノベ費が必要になる、ということになります。

一般的にいろいろなポータルサイトやリノベーション会社などは「フルリノベーション」＝「スケルトンリノベーション」といった案内をされることが多いので「フルリノベーション」の目安費用をみると相場感はつかむことができます。先にも述べたように上記の費用相場と大きく異なる金額がでてるときは工事やサービスの内容を細かく確認してみましょう。

4-3.スケルトンリノベーションの注意点

戸建てでもマンションでも、スケルトンリノベーションといえども間取りの変更や設備の移動については制限がある、という点には注意が必要です。

マンションの場合は建物が「壁構造」と呼ばれる構造だった場合は、建物の構造を支える「耐力壁」があり、それらを壊して間取りを変更することはできません。

多くのマンションは「ラーメン構造」と呼ばれる柱と梁で建物をさせさえているため、お住まいの中の間仕切り壁については自由に変更できるのですが、団地など、5階以下くらいの低層のエレベーター無しの物件は「壁構造」（壁式構造）になっていることもあるので注意が必要です。

マンションではこの他にもパイプスペースとよばれる共用部の給排水管などの配管を通すスペースは移動することはできません。またキッチンやお風呂などの水回り設備はこのパイプスペースに排水を流せるように接続しなければならないため、設置可能な場所にも制限がでてきます。

戸建ての場合もツーバイフォー（２×４）工法と呼ばれる工法で建てられた建物は、箱型の壁をブロックのように組み合わせて建物の構造を支えているため間仕切り壁を容易にこわすことはできません。

もちろんツーバイフォー工法以外の戸建住宅でも、建物の構造上こわせない壁があったり、間取り変更時には補強が必要な箇所もあったりします。

建物を骨組みだけにする「スケルトンリノベーション」や「スケルトンリフォーム」であっても、当然ながら「骨組み」はしっかり残すことになるので、間取り変更や設備の配置には制限がある、という点はしっかりおさえておきｍしょう。

と、ここまでは多くのリノベーション関連のサイトや本で謳われている内容なので、ご存知の方も多いことでしょう。

私たちもリノベーションについては費用以上にまず「長く住まわれる上での安心」を確保できるように、目に見えない箇所についてもできる限り新しくしてしまうようにお薦めしています。でも本当にそれだけでよいのでしょうか？SDGsが浸透しつつある今日、なんでもかんでもスケルトンにして全て壊してしまって本当によいのでしょうか？

5.セミスケルトンリノベーションとは

目に見えるところは全て新しく＋目に見えないところは必要に応じて「柔軟に」新しく。

お住まいの内装をほぼ「コンクリートの箱」状態（＝スケルトン）にしつつ、それでもクロスやフローリングをはがしたあとの「壁の下地」や「床の下地」については様々な条件に応じてそのまま使えるものかどうかを判断します。電気配線や給排水管など重要な部分についてはしっかりと更新していきます。

そのため、間取りも「変えたいところ」は一新、住宅設備機器のみならず、配管は電気配線はしっかりと新品になります。

これがいわば「セミスケルトンリノベーション」。 内装も間取りも一新されているように見えるのですが、細かいところに「そのまま使えるか全てとりかえるか」といった判断を重ねているものです。

一般的には聞きなれない「セミスケルトンリノベーション」という言葉ですが、私たちリノままがよりよいリノベーションを実現するために名付けてみました。

＜解体後写真＞一部残しているもの

↑この写真は「セミスケルトン」です。壁下地が少し残っているのが見えますね。

5-1.セミスケルトンリノベーションのメリットとデメリット

セミスケルトンリノベーションの最大のメリットはリノベーション費用と工事期間が少し節約できること、配管などの見えない箇所も更新できること、間取りを自由に変更できること、の3点です。

先に述べた「表層リノベーション」と「スケルトンリノベーション」のイイトコ取りですね。

デメリットはリノベーションの難易度があがることにつきます。セミスケルトンリノベーションでは再利用してよい壁の下地かどうか、再利用してよい床の下地かどうか、をプロが判断した上でなければよいリノベーションになりません。

そんなセミスケルトンリノベーションのポイントは次章で詳しくお伝えします。

5-2 セミスケルトンリノベーションの費用と工事期間

セミスケルトンリノベーションの場合、リノベーション費用が少し抑えられます。フルスケルトンリノベーションでは1㎡あたり税込み16～22万円程度が相場になりますが、うまくセミスケルトンを利用すると100万円前後節約ができることもあります。

工期についてはほぼスケルトンリノベーションと同じですが既存のものが利用できる分、わずかですが短縮できることがあります。

6. スケルトンリノベーションの裏技！プロにしかできない「セミスケルトンリノベーション」のポイント

>リノベーション事例「高さで繋ぐ。」｜リノまま

多くのお客様がリノベーションお打合せの後、夢が膨らみすぎたゆえのご予算オーバーに頭を悩ませます。悩むのは私たちリノままの設計士も同じです。

リノベーションで最も大切なのは「暮らしのコンセプト」と「無理のない資金計画」です。どちらが欠けても満足のいくリノベーションは実現できません。

なので、限られたご予算の中で、できるかぎり「こんな暮らしがしたい！」「こんな住まいにしたい！」といったご要望を実現するようにしたい。だからこそ、それぞれのご要望と対象のお住まいにあわせて、「お金をかけるところ」「節約するところ」のメリハリをつけなければなりません。

そんなとき、リノままの設計士がお客様の多くにご提案しているのが「セミスケルトンリノベーション」。

リノベーションを進める上での「安心」はとても大切ですが、なんでもかんでもスケルトンリノベーションにしてしまうのが必ずしも正解ではありません。

もちろん、配管や電気配線といった見えないところでもしっかりと新品に交換が必要なところは今後のために対応していきます。が、壁下地や、二重床の下地部分については、それぞれのお住まいの今の状態をみた上で、「全て壊してつくりなおすべき」か「そのまま既存のものを活用して費用をおさえるべき」か、を個別に判断していきます。

そうすることで、リノベ費の膨張をおさえながら、優先すべき内容に予算を割いていくことができるようになります。もちろんこういった形で下地を再利用したお住まいでも目に見えるところは全て新しくなっているので、見た目は新品同様になります。

ただどんな物件でも費用削減「だけ」を考えて床下地や壁下地を再利用しようとするとその後の暮らしにリスクを抱えてしまうことも多々あります。床下地、壁下地といったものを再利用すべきかどうか、は物件ごとに状況を細かく見ながらでないと判断できません。そのため、現地調査のときにどのくらいしっかり見ておくか、が極めて重要です。

リノままでは主に以下のようなポイントで「本当に再利用して費用をおさえてよいか」を見極めていきます。

・築年数が極端に古くないか
→さすがに築40年、50年といったマンションではじめて大規模なリノベをする、といった際は完全にスケルトンにした方がよいです。が、多くの方がリノベーションを検討される築20～30年くらいのマンションでは壁の下地はそのまま使える状態であることが多いです。

・結露していないか
→よく子供部屋として使われる北側のお部屋はどうしても結露しやすいもの。リノベ前の状態で壁紙にカビがはえていたり、クロスを少しはがしてみたときに下地にカビがはえていたり、といった場合は当然ながら下地から全てやり直します。

・リノベーション後のプランがどうなっているか
→リノベ後に特に棚や造作家具などを取り付ける予定がない壁であれば、下地を新たにつくる必要もなく、元の下地を再利用することも検討できます。このほか、電気配線やインターホンの設置個所なども想定したときに、特に影響がない箇所であれば再利用は可能です。

・リノベ前の状態で二重床になっているか
→多くの方がリノベーションをきっかけに床を二重床にします。その際、リノベ前から二重床になっているマンションもたまにあります。これらはだいたい築20年程度以内の建物なので、床の下地については全てやり直す必要がないケースもしばしばあります。

上記は一例ですが、こんな風に、「リノベ後にどんな状態にするか」「リノベ前の今の時点でどういう状態になっているか」の両方が見極められる、リノベーションのプロだからこそできる「セミスケルトンリノベーション」

うまくメリハリをつけるとリノベーション費用が100万円以上変わってくることもあります。 決して安い買い物ではないリノベーションを成功させるために、工事の中身にメリハリをつける高度なテクニックです。

7.スケルトンリノベーションの費用を節約！セミスケルトンリノベ事例

リノままでは多くのお客様がセミスケルトンリノベーションで素敵なお住まいを手に入れています。どのお住まいも間取りも素材もガラっとかえて暮らしやすく変わっています。 リノままの施工事例でみてみましょう。

事例1）73㎡　1152万円　【趣味を飾る大人の隠れ家】

3LDKのお住まいをロフト付のワンルームに大胆に間取り変更した事例。お子様が巣立った後、ご夫婦のこれからの暮らしを楽しむために、ご夫婦それぞれの趣味の空間をしっかりつくって快適に暮らせるようにリノベーションしています。73㎡で1100万円強のリノベーション費用とリノベ費がしっかり節約できいているのはセミスケルトンリノベーションをうまく活用したためです。

事例2）66㎡　1238万円　【“家族思い”な快適ハウス】

冬の結露が気になること、大きくなってきたお子様のためにお部屋を用意したくなったことをきっかけに「広場」のようなリビングやロフトをつくってご家族みんなが快適に過ごせるようになった住まい。結露対策のために二重窓を設置した一方、床を残す箇所をうまくつくって費用もおさえています。

8.まとめ

>リノベーション事例「made of wood」｜リノまま

ひとことで「フルリノベーション」といっても、内容を細かく確認すると「表層リノベーション」の場合もあれば「スケルトンリノベーション」の場合もあります。

でもこの両極だけでなく、実際のお住まいの状態をみつつ、活かせるものを利用する、という「セミスケルトンリノベーション」という方法もあります。

だって、リノベーションだからといって何でもかんでも壊して捨ててしまうのって、エコじゃない。もったいなくないですか？

リノベーションを検討する際には、限られた予算を有効に活用するためにも、こういった提案の引き出しが豊富な会社を選んでみてはいかがでしょうか？

もちろん私たちリノままも皆様をお待ちしております！！

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